روش های اجاره موقوفات
روش های اجاره موقوفات طبق آئین نامه اجرای قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه ، مصوب ۱۰/۱۲/ ۱۳۶۵مشخص شده است و عبارتند از: انجام مزایده، دریافت پذیره، دریافت اهدایی و همچنین طبق ماده ۱۱ قانون فوق الذکر، شرایط ویژه ای برای عقد اجاره اموال موقوفه تعیین شده است.
مزایده
طبق ماده ۱۱ آئین نامه فوق ، اجاره موقوفه باید از طریق مزایده انجام پذیرد. مزایده، صورت خاصی از فروش یا انتقال مال یا منافع آن است. که در آن خریداران با هم رقابت کرده و هر یک قیمت بیشتری از آنچه که ابتدا عرضه شده، عرضه مینمایند. در اینجا مال الاجاره، آخرین قیمتی است که عرضه شده و پس از آن قیمتی عرضه نشده است.
مزایده بر دو قسم است: مزایده کتبی و شفاهی یا حضوری. در مزایده کتبی پاسخ خریداران را از طریق نشر آگهی کتبا دریافت و برابر شروط مزایده خریدار را معین میکنند وهرگاه خریداران با فروشنده مزایده مواجه شوند و شفاها پیشنهاد خود را بدهند، مزایده را حضوری و شفاهی می نامند. در اینجا مقصود آئین نامه از مزایده، همان مزایده کتبی است.زیرا در تبصره ۲ آن ماده عنوان شده است :
” آگهی مزایده باید متضمن شرایط مذکور در ماده قبل و هرگونه اطلاعات باشد و در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محلی نیز منتشر شود. فاصله آگهی تا تاریخ قرائت پیشنهادها کمتر از ۱۵ روز و بیشتر از ۳۰ روز نخواهدبود.”
کمیسیون مزایده از مسئول اداره حج و اوقاف و امور خیریه، نماینده اداره امور اقتصادی و دارائی محلی و متولی موقوفه تشکیل میشود.در صورتی که موقوفه بدون متولی باشد ، نماینده دادستان عمومی شهرستان در جلسه شرکت خواهد نمود.
در صورت نرسیدن پیشنهاد و یا وجود پیشنهادات مخالف مصالح وقف، مزایده تجدید میشود. در تبصره ۲ ماده ۱۴ آئین نامه انجام مزایده را تحت شرایطی به صورت حضوری دانسته است.
طبق این تبصره آن قسمت از باغات که فروش سر درختی آنها از طریق دید به حال موقوفه مفید باشد. میتوان فروش را منحصر به یک فصل و مزایده را به طور حضوری انجام داد و پس از تعیین برنده مزایده قرارداد اجاره تنظیم نمود.
در چه مواردی انجام مزایده صورت نمیگیرد؟
۱-اجاره اراضی و رقبات بلامعارض موقوفه مورد نیاز وزارتخانه ها و موسسات وابسته و نهادهای انقلاب اسلامی . در این مورد با رعایت صلاح و غبطه وقف و براساس نظر کارشناس رسمی بر مبنای نرخ عادله روز بدون انجام مزایده و با رعایت مصالح وقف و یا تصویب سرپرست سازمان طبق نظریه کارشناس به نرخ عادله روز انجام مزایده الزامی نخواهد بود.
۲-رقباتی که درآمد سالیانه آنها تا دویست هزار ریال میباشد، مشروط بر اینکه میزان اجاره ازطرف کارشناس رسمی یا خبره محلی با توجه به نرخ عادله روز تعیین شده باشد.
۳-رقبات موقوفات مشمول قانون ابطال اسناد فروش و رقبات آب و اراضی موقوفه برابر آئین نامه اجرای آن به اجاره واگذار میشود. در این مورد از متصرف برای تنظیم سند اجاره دعوت و عقد اجاره منعقد میگردد.
۴-طبق بند ۴ ماده ۲۳ آئین نامه اجرایی قانون فوق الذکر، ممکن است با اجازه سرپرست سازمان که ماذون از طرف ولی فقیه باشد در مورد اجاره موقوفه مشمول مزایده، مزایده ترک شود.
پذیره و انواع آن
پذیره وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیان به مستاجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه دریافت خواهد شد.
پذیره ابتدایی
در مواردی که زمین بلامعارض وقفی، ابتدائا با اعطای حق تملک اعیان جهت احداث واحد مسکونی و اداری و خدماتی و صنعتی دارای موافقت اصولی، به اجاره واگذار میشود، مبلغی متناسب با قیمت عادله روز زمین که در هر حال نباید از ۳۰% قیمت آن کمتر باشد طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و یا دو نفر خبره محلی به هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره اهدایی علاوه بر مال الاجاره از متقاضی دریافت خواهد شد.
پذیره ابتدائی در رقبات بلامعارض موقوفه که جهت استفاده به عنوان محل کسب اجاره واگذار میشود و موجب ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر است. صد در صد سرقفلی برابر نظر کارشناس به نفع موقوفه تعیین و وصول خواهد شد.
پذیره ابتدائی در صورتی که مستاجر در زمینی که برای سکونت اجاره نموده، بر خلاف شرط سند، اقدام به راه اندازی محل کسب نموده باشد، در موقع انتقال ملک یا اجاره محل کسب، ۵۰ درصد سرقفلی برابر نظر کارشناسی خواهد بود.
پذیره انتقالی
به وجوهی که هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی به نفع موقوفه دریافت میشود، پذیره انتقالی گفته میشود.
ممکن است مستاجر عرصه ای، حق تملک اعیان داشته و احداث اعیان نموده است ؛ در این حالت اگر مستاجر بخواهد آن را به غیر انتقال دهد، ۱۵ درصد ما به التفاوت ارزش عرصه نسبت به ارزش زمان اجاره فعلی را به عنوان پذیره انتقالی پرداخت مینماید.
اگر مستاجر قصد انتقال واحد تجاری را که عرصه و اعیان آن وقف است داشته باشد، باید موافقت متولی و اداره حج و اوقاف را کسب نماید. همچنین ۱۰ درصد کل سرقفلی را به هنگام تنظیم سند اجاره به موقوفه پرداخت مینماید و چنانچه مستاجر قبلا به موقوفه سرقفلی پرداخت کرده باشد در این صورت ۱۰ درصد مزبور نسبت به مابه التفاوت سرقفلی پرداختی قبلی و سرقفلی فعلی، محاسبه و دریافت میشود.
در چه مواردی مستاجر از پرداخت پذیره معاف میباشد؟
- در انتقالات ناشی از ارث، طبقه اول مورثین از پرداخت پذیره معاف میباشند.
- چنانچه مورد استفاده از زمین منطبق با نیت واقف باشد، کلیه وزارتخانه ها و سازمان ها و موسسات دولتی وابسته به دولت و موسسات عمومی غیردولتی و نهادهای انقلابی از پرداخت پذیره معاف هستند.
- برای زارع صاحب نسق و متصرف هنگام تنظیم سند اجاره، پذیره دریافت نخواهد شد.
اهدایی
اهدایی وجهی است که به هنگام استیجار قانونی به موقوفه تقدیم میگردد و هدایای مستقل عبارت از کمکهای بلاعوضی است که از طرف اشخاص به ادارات حج و اوقاف تقدیم میشود.
اهدایی برخلاف پذیره با الزام قانونی روبرو نیست و به عبارتی دیگر کمک های طرف قرارداد است به موقوفه تا نیات واقف هر چه بهتر اعمال شود.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
2 نظر
ملکی داریم که برابر وقف نامه متولی ارشد اولاد ذکور بوده در حالیکه ارشد اولاد ذکور از طبقه مقدم در قید حیات بوده است شخص دیگری از طبقه بعدی حکم تولیت گرفته از سال ۹۳ تا ۱۴۰۰ لذا به استناد حکم دادگاه حکم تولیت صادره متولی قبلی به استناد رای دادگاه نقض شده است.و در دادگاه تجدید نظر مورد تایید واقع شده است . حال متولی قبلی ملکی که به اجاره داده بود با وجود اینکه بنده متولی فعلی صورتجلسه ای داریم که قرارداد متولی به پایان رسیده بوده متولی قبلی دوباره ملک را به تاریخ قبل به مدت ۵ سال اجاره داده است .و با توجه به ماده ۴ ق تشکیلات اداری اوقاف نامبرده از ابتدا برابر وقف نامه دارای شرایط تولیت را نداشته است.آیا می توان اقدامات قبلی متولی را ابطال کرد
با سلام در صورتی که بتوانید ثابت نمایید متولی سابق ملک را پس از پایان قرارداد به مدت ۵سال اجاره داده اجاره مزبور غیرنافذ است.