تخلیه اماکن مسکونی

مقالات و نکات کاربردی

قبل از انقضای مدت ممکن است موارد بسیاری پیش آید که موجب پایان اجاره و در نهایت تخلیه اماکن مسکونی (عین مستأجره) شود. همانطور که از قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و همچنین از آئین نامه اجرایی آن (بند 4 ماده 2) فهمیده می شود مقررات تخلیه سریع و آسان شامل موارد تخلیه قبل از انقضای مدت نمی شود و موجر و مستأجر برای تحقیق باید روال عادی دادرسی را طی کنند.

برای تعیین موارد تخلیه قبل از انقضای مدت، از آنجا که معتقدیم قوانین قبلی نسبت به اجاره های منعقد شده پس از دوم مهرماه سال 76 قابل اجرا نیستند و به طور کلی در مورد این گونه قراردادها مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 حاکم است، باید به قانون مدنی رجوع کرد.

این موارد را در دو قسمت بیان می کنیم.

الف)موارد بطلان اجاره

1- فقدان یکی از شرایط اساسی عقد

بدیهی است اجاره به عنوان یکی از عقود باید شرایط اساسی و صحت معاملات را دارا باشد. از آنجا که بحث در مورد این شرایط مربوط به کلیه قراردادها است از بیان آن خودداری می کنیم. تنها به این نکته اشاره می کنیم که روشن است که اجاره فاسد اثری در تملک ندارد و در صورتیکه مستأجر عین مستأجره را در تصرف داشته باشد نسبت به آن ضامن است و در مورد اجرت المثل منفعتی که استیفاء کرده یا در دست او تلف شده ضامن می باشد.

2- تلف عین مستأجره

به موجب ماده 483 قانون مدنی: «اگر در مدت اجاره،عین مستأجره بواسطه حادثه کاملاً یا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.» همچنین ماده469 قانون مدنی مقرر می دارد: «عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود…».

منظور از تلف عین مستأجره، تلف آن بر اثر بروز حوادث طبیعی می باشد. اما در صورتیکه عین بوسیله مستأجر تلف شود، به منزله استیفای تمام منافع است و باید اجاره بها را کاملاً بپردازد. همچنین نسبت به عین در مقابل مالک مسئول است اما در صورتیکه به وسیله موجر یا شخص ثالث تلف شود کسی که باعث تلف شدن منفعت شده در برابر مستأجر مسئول پرداخت اجرت المثل می باشد.

3- خارج شدن عین مستأجره از قابلیت انتفاع

به موجب ماده 481 قانون مدنی: «هرگاه عین مستأجره بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می شود.»

لذا با وجود این دو شرط اجاره نسبت به آینده باطل می شود اما در صورتیکه رفع عیب ممکن باشد مستأجر می تواند الزام موجر نسبت به آن را بخواهد. چرا که به موجب ماده 477 موجر موظف است عین مستأجره را در حالتی تسلیم کند که مستأجر بتواند استفاده مطلوب از آن بکند.

4- فوت موجر یا مستأجر

همانطور که می دانیم اجاره عقدی لازم است بنابراین با فوت یکی از طرفین آن، از بین نمی رود ولی در موراد استثنایی وجود دارد که با فوت موجر یا مستأجر اجاره از بین می رود این موارد عبارتند از:

1-4- در موردی که ضمن اجاره شرط مباشرت مستأجر شده است در این موارد دادرس باید دقت کند قصد و اراده طرفین چه بوده در مواردی که قصد و اراده طرفین از شرط همان معنای خاص آن باشد با فوت مستأجر، برای موجر خیار ایجاد می شود و می تواند اجاره را فسخ کند.

2-4- موجر موقوف علیهم باشد. در مواردی که متولی، منافع مال موقوفه را با در نظر گرفتن مصلحت آن، به اجاره می دهد، با فوت او اجاره از بین نمی رود چرا که متولی بعنوان ولی وقف آن را به اجاره می دهد و نه به عنوان کسی که از مال موقوفه انتفاع می برد.

3-4- در مواردی که مالک فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره می باشد (ماده 497 قانون مدنی). برای مثال در موردی که مالک عین وصیت کرده که موجر تا وقتی که زنده است مالک منافع می باشد. روشن است که در این موارد با فوت موجر، اجاره منحل می شود و  مالک عین می تواند اجاره را برای باقی مدت تنفیذ کند و یا اینکه رد کند.

ب) فسخ اجاره

خیاراتی که در عقد اجاره می توند مطرح شود عبارتند از: خیار تبعض صفته (ماده 483قانون مدنی)، خیار تلف شرط (ماده 496قانون مدنی)، خیار عیب (مواد 478-472قانون مدنی)، که به صورت مختصر به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:

ا- خیار عیب

قانونگذار در ماده 479 قانون مدنی عیب موجب فسخ اجاره را عیبی دانسته که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. از آنجا که منافع به تدریج حاصل می شوند اگر در طول مدت اجاره عیبی حادث شود موجر می تواند اجاره را فسخ کند و اگر مایل به فسخ نباشد ارش بگیرد بلکه باید تمام اجاره بها را بپردازد. در ادامه ماده 478 آمده است: «اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.»

2- خیار تلف شرط

ماده 496 قانون مدنی مقرر می دارد: «…نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت است.»

اگر این شرطی که بین موجر و مستأجر مقرر شده شرط صفت باشد در صورت فقدان آن مشروط له خیار فسخ دارد و اگر شرط فعل باشد مشروط له می تواند اجبار او را بخواهد هر گاه اجبار مشروط علیه ممکن نباشد ولی انجام آن توسط دیگری ممکن باشد دادرس موجبات آن را به هزینه متعهد فراهم می کند و در صورتیکه انجام آن به وسیله شخص دیگری ممکن نباشد مشروط له می تواند عقد را فسخ کند.