از تدابیر قانون گذار در جهت وصول مطالبات و پرداخت دین،  بازداشت ملک دراداره ثبت می باشد.  بازداشت ملک عبارت است از توقیف حق مالی و مالکیتی که  مالک نسبت به ملک خود دارد. حق مالکیت، یک رابطه اعتباری می باشد که مالک نسبت به ملک خود دارا می باشد و در زمان بازداشت، ملک به صورت فیزیکی توقیف نمی گردد بلکه رابطه اعتباری مالک با ملک محدود می گردد. اشخاص نمی توانند نسبت به فروش ملک بازداشتی اقدام نمایند اما  بازداشت ملک دائمی نبوده و اشخاص می توانند با حصول شرایطی نسبت به رفع بازداشت ملک در اداره ثبت  و رفع توقیف از سند بازداشتی مبادرت نمایند.

شرایط بازداشت ملک

درخواست بازداشت ملک را در صورتی می توان مطرح نمود که ملک به نام طرف دعوا در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت گردیده باشد. همچنین ملک می بایست قابل تسلیم باشد و نباید از املاکی باشد که قانون بازداشت آن را ممنوع اعلام نموده است.

خصوصیات ملک بازداشت شده

براساس ماده ۲۷۶ قانون مدنی ,مدیون نمی تواند مالی را که از تصرف در آن منع شده است را در مقام وفای به عهد  به دیگری تادیه نماید حال اگر ملکی توسط مالک توقیف گشته باشد، مالک نمی تواند آن را به دیگری منتقل نماید زیرا بازداشت ملک به به قهر وغلبه صورت می گیرد، البته بازداشت ملک دائمی نبوده و محدود به مدت تعیین شده است.

آثار بازداشت ملک و معامله ملک بازداشتی

در صورتی که ملک توسط مرجع صالح توقیف گردد هرگونه نقل و انتقال نسبت به اموال بازداشت شده ممنوع می باشد. براساس ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی (هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلا اثر می باشد. ) اما نکنه حاثز اهمیت این است که در صورتی که مالک قصد انتقال ملک را نداشته باشد و تنها قصد او ایجاد تعهد باشد، قرارداد غیر نافذ خواهد بود مگر این که محکوم له رضایت دهد.

یکی دیگر از آثار بازداشت ملک، ایجاد حق تقدم برای شخصی است که اقدام به بازداشت ملک نموده است در این صورت به اندازه طلبی که از مدیون دارد می تواند نسبت به وصول طلب خود با فروش ملک اقدام نماید.

انواع بازداشت ملک

انواع بازداشت ملک از نظر سابقه ثبتی به ۳ دسته ذیل تقسیم می گردند:

• بازداشت املاک ثبت شده

همین که ملک در دفتر املاک به ثبت برسد هرچند سند مالکیت آن هنوز صادر نشده باشد، دولت کسی را که ملک به نام  او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد را مالک خواهد شناخت. بازداشت ملک می بایست توسط مرجع صلاحیتدار و به طرفیت مالک رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک صادر گردد .

• بازداشت املاک جاری

املاکی که هنوز در دفتر ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده و در مرحله ابتدایی ثبت می باشد، املاک جاری نامیده می شوند. در خصوص املاک جاری، امکان بازداشت وجود دارد و بازداشت این املاک از طریق اظهارنامه و سایر اوراق حاکی از انتقال پرونده انجام می پذیرد.

• بازداشت املاک مجهول المالک

اموال مجهول المالک از منظر قانون ثبت اسناد و املاک به اموالی اطلاق می گردد که ثبت عمومی گذاشته شده ولی نسبت به آن تقاضای ثبت نگردیده است. اما براساس ماده ۹۷ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، املاک مجهول المالک قابل بازداشت می باشد و در خصوص این اموال مالکیت ضرورتی ندارد.

انواع بازداشت ملک

درخواست بازداشت املاک فاقد سابقه ثبتی (توقیف ملک قولنامه ای)

املاک فاقد سابقه ثبتی تحت شرایطی قابل بازداشت می باشد. براساس ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، مال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارد را در صورتی می توان توقیف نمود که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.

اموال غیرقابل بازداشت ذیل ۳ عنوان بررسی می شود :

• اموال غیر منقول و املاک دولتی

براساس ماده واحده قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم تامین و توقیف اموال دولتی، اگر خواسته و محکوم به وجه نقد باشد نمی توان ملک دولت را جهت وصول آن توقیف نمود. اما اگر محکوم به عین معین باشد،  توقیف آن بلااشکال است.

• اموال غیرمنقول و املاک شهرداری ها

املاک متعلق به شهرداری قبل از صدور حکم قطعی، قابل توقیف نمی شود. چنان چه بعد از صدور حکم قطعی از دادگاه یا اجراییه ثبت یا مراجع صالح دیگر،  شهرداری موظف به تادیه بدهی خود از محل اعتبار بودجه سال مورد عمل به مدعی گردد، در صورتی که شهرداری از تادیه دین اجتناب کند،  خواهان می تواند نسبت به توقیف اموال شهرداری اقدام نماید.

• اموال غیرمنقول و املاک سفارتخانه ها

براساس بند ((ط)) ماده ۱ کنوانسیون وین،  سفارتخانه نیز همچون شخص سفیر مصونیت دارند و قابل توقیف نمی باشند. اما عدم بازداشت این اموال منوط به رفتار متقابل طی معاهده دو جانبه  می باشد.

مراحل بازداشت سند مالکیت:

مراحل بازداشت ملک از طریق ثبت به شرح ذیل می باشد:

• طرح دعوی صحیح قانونی از طریق مراجع صالح و قطعیت رای و پس از قطعیت، درخواست اجرای حکم از طریق اجرای احکام دادگستری و یا درخواست صدور قرار تامین خواسته در بدو طرح دعوی
• بررسی وجود شرایط لازم توسط اجرای احکام
• استعلام وجود پلاک ثبتی مربوط به شخص و در صورت اطلاع از شماره پلاک ثبتی ارائه شماره پلاک به واحد اجرای احکام
• ارسال نامه از طریق واحد اجرا به ثبت اسناد مربوطه و درخواست توقیف سند
• توقیف سند ملک و بازداشت سند در ثبت اسناد مربوطه

مستثنیات دین

توقیف اموال بدهکار نباید سبب عسر و حرج او گردد. به همین علت قانون گذار بعضی از اموال را از بازداشت، مستثناء نموده است. براساس ماده ۲۴ قانون اجرای محکومیت های مالی، منزل مسکونی که عرفا در شان محکوم علیه در حالت اعسار او باشد قابل بازداشت نمی باشد. اما در مواردی امکان توقیف این املاک نیز امکان پذیر می باشد. از مواردی  که میتوان این اموال را توقیف نمود به موارد زیر می توان اشاره کرد :

• در صورتی که مالک به منظور وصول بدهی خود، ملکش را برای فروش معرفی نماید و یا بعد از توقیف مال رضایت به فروش ملک دهد.
• در صورتی که خواسته عین ملک باشد و خواهان تقاضای توقیف آن را نماید، نمی توان به استناد مستثنیات دین از توقیف آن اجتناب کرد.
• در صورتی که مستنثنیات دین تبدیل به عوض دیگری باشد، بازداشت آن امکان پذیر می باشد.

بازداشت ملک در امور حقوقی

دادگاه در امور حقوقی در راستای تضمین و وصول دین اقدام به صدور قرار تامین خواسته و دستور موقت می نماید. براساس ماده ۱۰۸ آیین دادرسی مدنی،  قرار تامین خواسته را در موارد ذیل می توان صادر نمود :

1. دعوا مستند به سند رسمی باشد.
2. خواسته در معرض تضییع و تفریط باشد.
3. در مواردی از قبیل اوراق تجارتی واخواست شده به موجب قانون دادگاه مکلف به قبول تامین باشد.
4. خواهان، خسارتی که ممکن است به طرف مقابل وارد آید،  به صندوق دادگستری بپردازد.

قرار تامین خواسته را الزاما در خصوص اموالی که عین معین  باشد می توان صادر نمود. حال اگر درخواست خواهان انجام کار یا خودداری از انجام کار باشد، خواهان می تواند تقاضای  دستور موقت نماید. برای مثال در دعوای ابطال سند مالکیت، خواهان می تواند تقاضای دستور موقت نماید.

بازداشت ملک در امور کیفری

در امور کیفری نیز افراد در جهت حقوق خود می توانند تقاضای بازداشت ملک را نمایند . از جمله مواردی که امکان بازداشت ملک امکان پذیر می باشد , موارد ذیل را می توانیم نام ببریم :

1. بازداشت ملک در راستای جلوگیری از وقوع جرم از باب حفظ منافع عمومی
2. بازداشت ملک از جهت تامین کیفری از نوع وثیقه غیرمنقول
3. بازداشت ملک به عنوان تامین اعطای مرخصی به زندانیان

مراجع صلاحیت دار بازداشت املاک

خواهان می تواند بسته به موضوع دعوای خود، درخواست بازداشت ملک را از مراجع قضایی، شورای حل اختلاف،  سازمان بازرسی کل کشور، اداره اجرای ثبت اسناد و املاک، اجراییات سازمان تامین اجتماعی، اداره اجراییات و وصول سازمان امور مالیاتی، اداره تصفیه ورشکستگی،  شورای طبقه بندی و سازمان تعزیرات حکومتی بخواهد.

فروش ملک در وثیقه دادگاه و بازداشتی

براساس ماده ۵۶ قانون اجرای احکام , بعد از صدور حکم بازداشت ملک , هرگونه نقل و انتقال ممنوع می باشد و مالک نمی تواند اقدام به فروش ملک نماید . در صورتی که خریدار بعد از فروش و در زمان انتقال سند متوجه بازداشت ملک شود , می تواند درخواست استراد ثمن را نماید .

بازداشت ملک مشاع

بازداشت ملک مشاعی منوط به رضایت سایر شرکا نمی باشد و دادگاه می تواند دستور بازداشت ملک مشاعی را صادر نماید . چنان چه ملک مشاعی فروخته شود ,کل قراراد باطل نمی شود و فقط سهم شخص اعلام شده توقیف خواهد شد مگر این که در قرارداد شرط شده باشد کل ملک می بایست به خریدار منتقل گردد.

دستور فروش ملک مشاع بازداشتی

دستور فروش ملک مشاعی بازداشتی، در صورتی امکان پذیراست که سایر شرکا قصد فروش ملک مشاعی خویش را داشته باشند. در این صورت سهم سایر شرکا فروخته خواهد شد و خریدار و یا خریداران جدید در مزایده جایگزین اشخاص قبلی خواهند شد. اما سهم مشاعی توقیف شده فروخته نخواهد شد.

ابطال فروش ملک بازداشتی

در صورتی  که  مالک نسبت به فروش ملک بازداشت شده اقدام نماید , شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است , می تواند درخواست تایید بطلان فروش ملک بازداشتی را از محکمه درخواست نماید . اما اگر مالک ضمن قرارداد با ثالث تعهد کند که با پرداخت محکوم له و رفع بازداشت , ملک را به او منتقل  می نماید قرارداد صحیح می باشد.

اجاره ملک بازداشت شده

با بازداشت ملک , تنها سلطه مالک نسبت به ملک کاهش می یابد و نمی تواند ملک را به صورت قطعی به دیگران منتقل نماید اما ملک در ید مالک باقی می ماند و او می تواند از ملک منتفع گردد یا آن را به دیگری اجاره دهد.

اجاره ملک بازداشت شده

بازداشت ساختمان پیش فروش شده

براساس ماده ۱۵ قانون پیش فروش ساختمان ها : ((عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست )) در نتیجه طلبکاران نمی توانند درخواست بازداشت ساختمان پیش فروش شده را به مرجع صالح تقدیم نماید.

بازداشت ملک متوفی

ذی نفع می تواند ملک متوفی را که در دفتر اسناد و املاک به نام او ثبت گردیده است , توقیف نماید و می بایست وراث را از اقدام خود مطلع نماید.

بازداشت و توقیف سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

ذی نفع می تواند با مراجعه به مرجع صالح درخواست توقیف سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را نماید اما این حقوق قابل مزایده نمی باشد زیرا با حقوق شخص ثالث در تعارض می باشد.

حق طلبکاران در توقیف ملک سهامداران تجاری در قبال بدهی های شرکت

از آن جا که شرکت دارای شخصیت حقوقی می باشد , ودارای شخصیتی مستقل و متمایز از سهامداران می باشد , طلبکاران شرکت نمی توانند تا قبل از انحلال شرکت نسبت به توقیف اموال سهامداران اقدام نمایند , چنان چه بعد از تقاضای توقیف , ثبت احراز نماید که ملک به نا یکی از سهامداران  در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت شده است , حق بازداشت ملک را ندارد . بعد از انحلال شرکت نیز در خصوص بازداشت املاک سهامداران می بایست به قوانین ومقررات شرکت ها توجه نمود . توقیف و بازداشت املاک شرکاء  تنها در خصوص شرکت های تضامنی  , نسبی  و مختلط غیر سهامی در صورتی که دارایی شرکت کفاف پرداخت دیون طلبکاران را ندهد امکان پذیر می باشد.

تفاوت بازداشت ملک با مصادره و ضبط ملک

ضبط و مصادره در امور کیفری اعمال می شود و فقط دولت می تواند نسبت به ضبط ومصادره اموال اقدام نماید , در حالی که  اشخاص چه حقیقی و حقوقی و دولت  در  در امور حقوقی و کیفری می توانند درخواست بازداشت املاک را نمایند.

رفع بازداشت ملک

بازداشت املاک موقتی می باشد و رفع بازداشت ملک در موارد ذیل امکان  پذیر می باشد:

• رفع بازداشت ملک از طریق تبدیل تامین

تبدیل تامین یکی از مواردی است  که مالک می تواند نسبت به رفع بازداشت ملک اقدام نماید. محکوم علیه می تواند به عوض مالی که دادگاه توقیف نموده است و یا در جریان توقیف می باشد وجه نقد یا اوراق بهادار در صندوق وزارت دادگستری یا یکی از بانک ها تودیع نماید. همچنین محکوم علیه می تواند درخواست تبدیل مال توقیف شده را نماید مشروط به این که مال معرفی شده از نظر قیمت و سهولت فروش از مالی که قبلا توقیف شده کمتر نباشد. محکوم علیه فقط یک بار می تواند تقاضای تبدیل تامین را نماید.  در صورتی که محکوم علیه عین معین باشد، رضایت خواهان لازم می باشد.

• رفع بازداشت ملک با رضایت خواهان

از آن جا که توقیف مال در جهت رسیدن احقاق حق خواهان می باشد هر زمان بخواهد می تواند رضایت خود را اعلام کرده تا نسبت به رفع بازداشت ملک اقدام شود.

• درخواست رفع بازداشتی سند ملک به علت عدم اقامه دعوای اصلی در موعد مقرر

خواهان می بایست ظرف ده رور از درخواست  قرار تامین خواسته و ظرف بیست روز در دستور موقت نسبت به اقامه دعوا اقدام نماید. در غیر این صورت خوانده می تواند رفع بازداشتی سند از دستور موقت را بخواهد.

• رفع بازداشت ملک به

  علت محکومیت خواهان

براساس ماده ۱۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورت صدور حکم قطعی علیه خواهان یا استرداد دعوا یا دادخواست، تامین خود به خود مرتفع می شود.

• رفع بازداشت ملک

  به تقاضای شخص ثالث

براساس ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی : ((هرگاه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریه توقیف است،  توقیف رفع می شود. در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب می گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی خود می تواند به دادگاه شکایت کند.))

مراحل رفع بازداشت سند و رفع توقیف سند ملک

در این مطلب به این سوال پاسخ می دهیم که چگونه سند را آزاد کنیم؟ مراحل رفع بازداشت سند و رفع توقیف سند ملک با توجه به این که از کدام مرجع بازداشت سند رسمی ملک صورت پذیرفته به شرح ذیل می باشد:

• مراجعه به شعبه مربوطه که سند از سوی آن بازداشت شده است. در صورتی که پرونده در اجرای احکام دادگستری باشد مراجعه به اجرای احکام مربوطه و درخواست رفع توقیف از اداره ثبت
• در صورت وجود رضایت نسبت به رفع توقیف ملک و ارائه رضایت نامه محضری
• ثبت نامه دستور رفع بازداشت توقیف ملک در سیستم واحد مربوطه و ارسال به اداره ثبت مربوطه
• مراجعه به اداره ثبت و ارائه شماره نامه
• ارائه سند ملک بازداشتی جهت درج رفع بازداشت سند
• رفع بازداشت از وثیقه ملکی مربوطه

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از یک دهه سابقه و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در امور و دعاوی ملکی می باشد.

اشتراک گذاری: