اموال مشاع و نحوه رسیدگی به تقسیم و فروش مال مشاع

مشاع به معنای مشترک است و منظور از مال مشاع ، مالی است که در آن حالت اشاعه وجود دارد و دو یا چند شریک در مالی با یکدیگر شریک می باشند و سهم هر کدام معلوم و مشخص است .اموال مشاع به دو دسته اموال مشاع منقول و غیر منقول قابل تقسیم است.اما قوانین مال مشاع از جهت فروش مال مشاع ، تقسیم مال مشاع و … با اموالی که تنها یک مالک اختصاصی دارند متفاوت می باشد. در ادامه ضمن تعریف مال مشاع ، قوانین حاکم بر آن را به تفصیل مورد بررسی قرار داده ایم

فروش مال مشاع

ماده 571 قانون مدنی مال مشاع را اینگونه تعریف می نماید:

«اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی ء واحد به نحو اشاعه»

حال این امر می تواند به صورت اختیاری یا قهری باشد. شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل می شود یا در نتیجه عمل شرکاء مانند تأسیس شرکت و حالت قهری مانند وضعیت وراث که به صورت ناخواسته این امر اتفاق می افتد.

مال مشاعی را به چند حالت می توان تقسیم نمود؟

1- تقسیم به افراز: هر کدام از شرکاء می تواند جهت جدا نمودن سهم خویش از بقیه درخواست افراز و تقسیم را به مراجع ذی صلاح بدهد در این صورت به هر شریک معادل سهم خودش می رسد و نیازی به ارزیابی قیمت گذاری نیست.

2- تقسیم به تعدیل: در این مورد می توان به تقسیم اموال متوفی اشاره نمود که در آن مال مشاعی ارزش واحد و یکسانی ندارند که کارشناس می بایست اموال را ارزشیابی نماید لذا از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد و همه شرکاء از عین مال مشترک سهم می برند.

3- تقسیم به رد: این در موردی است که امکان تعادل سازی وجود نداشته باشد لذا باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم ها اضافه شود تا شخصی که سهام کمتری نصیبش شده با دریافت آن سهام وی نیز از نظر ارزش معادل سهام دیگر شرکاء گردد.

مراجع صالح رسیدگی کننده به دعاوی اموال مشاع

اگر هیچ یک از موارد تقسیم که توضیح آن گذشت،امکان پذیر نباشد، تنها راه باقی مانده ،درخواست فروش مال مشاع می باشد. در حال حاضر دو مرجع، صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارند:

  •  واحد ثبتی محل وقوع مال غیر منقول
  • دادگاه عمومی محل وقوع مال غیرمنقول
مال مشاع

مال مشاع

 صلاحیت واحد ثبتی

در صورتی که در جریان ثبتی املاک مشاع خاتمه یافته باشد اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورت تقاضای یک یا چند شریک، با واحد ثبتی محلی است که ملک مذکور در حوزه آن واقع است و همچنین می بایست نسبت به ملک سند معارض صادر نشده باشد و جزء اموال محجورین یا اموال مجهول المالک نباشد.

بیشتر بخوانید :  دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای افراز املاک مشاع در هر صورت باید در مرجع محل وقوع ملک طرح گردد و اگر رئیس ثبت تشخیص دهد که ملک قابل افراز نمی باشد متقاضی یا هر یک از شرکاء می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نسبت به آن در دادگاهی که ملک در آن محل مستقر است اعتراض نماید.

صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی

 دادگاه عمومی حقوقی در رسیدگی به دعوای افراز در موارد ذیل ، صلاحیت دارد:

1- املاکی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است

2- املاک مشاعی که یکی از شرکاء محجور یا غایت مفقودالاثر باشد

3- اموال منقول مشاعی

4- تقسیم اموال مشاع منقول و غیرمنقول تواماً

نحوه طرح دعوی فروش مال مشاع

طبق ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع ، چنانچه ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه فروخته می شود. با توجه به نوع مال مشاع مرجع قضایی صالح از نظر صلاحیت محلی متفاوت خواهد بود.

الف) درخواست فروش مال مشاع منقول در دادگاهی اقامه می شود که خوانده در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد و اگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد در دادگاه محل سکونت موقت وی مطرح می گردد و اگر در ایران اقامتگاه نداشته و محل سکونت موقت هم نداشته باشد خواهان در دادگاه محل اقامتگاه خود اقامه دعوا   می نماید.

ب) درخواست فروش مال مشاع غیرمنقول در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است.

ج) درخواست فروش مال مشاع مختلط در دادگاهی اقامه دعوا می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است به شرط آنکه دعوا در هر دو قسمت ناشی از یک منشأ باشد.

درخواست دستور فروش مال مشاع نیازمند تقدیم دادخواست نیست هر چند بهتر است درخواست در قالب دادخواست تقدیم دادگاه گردد.تصمیم مرجع قضایی دستور تلقی شده و قطعی می باشد و امکان تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی را ندارد. دستور فروش مال مشاع اعتبار امر مختومه را ندارد و بعد از صدور دستور فروش اجرائیه صادر نخواهد شد و صرف تقاضا از طرف هر یک از شرکاء کافی است.

نحوه اجرای دستور فروش مال مشاعی

زمانی که دادگاه دستور فروش مال مشاع را دارد پرونده به قسمت اجرای احکام ارسال می شود و دادورز ضمن تشکیل پرونده اجرائیه بدون صدور اجرائیه یکی از کارشناسان رسمی دادگستری را جهت ارزیابی ملک مشاعی تعیین می نماید تا قیمت ملک ارزیابی گردد و نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ می گردد که طرفین می توانند ظرف یک هفته به نظر کارشناسی اعتراض نمایند که درصورت قبول اعتراض، موضوع ارزیابی ملک مشاعی به هیئت کارشناسی ارجاع و برآورد قیمت می شود و پس از آن اجرای احکام ملک مشاعی را با برگزاری جلسه مزایده به فروش رسانده و پس از کسر هزینه عملیات اجرایی و سایر هزینه های قانونی مبلغ باقیمانده را به نسبت سهم شرکاء بین آنها تقسیم می کند.

بیشتر بخوانید :  وکالت فروش ملک

آیا دعوای الزام به تقسیم مال مشاع قابل طرح است؟

طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی هر یک از شرکا می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند . بنابراین در صورتیکه تقسیم موجب ضرر یکی از شرکاء گردد ، تقسیم ممنوع می باشد به طور مثال اگر سهم شریکی بخش ناچیزی از باغ یا ملک مزروعی باشد که پس از تقسیم قابل انتقال به نظر نمی رسد یا از منافع آن کاسته می‌شود و از قیمت می افتد ، تقسیم به زیان او انجام نمی‌شود، مگر اینکه خود رضایت به آن دهد .در صورتی که شرکا بر تقسیم مال مشاع توافق نمایند می‌توانند از طریق طرح دعوی الزام به تقسیم مال مشاع اقدام نمایند .

تقسیم مال مشاع

تقسیم مال مشاع

نحوه طرح دعوای الزام به تقسیم مال مشاع

دعوای الزام به تقسیم مال مشاع از طرف یکی از شرکاء به طرفیت مالکین مشاعی مطرح می گردد و مرجع صالح به رسیدگی به این دعوا در وهله ی اول اداره ثبت اسناد و املاک است و در برخی موارد دادگاه های عمومی محل وقوع ملک می باشد .

 در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی باشد ، دادگاه آخرین وضعیت ملک و میزان سهم هر یک از شرکا را از اداره ثبت اسناد ، استعلام می نماید و پس از وصول پاسخ استعلام ، قرار ارجاع به کارشناسی صادر می گردد. کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی وضعیت ملک ، نظر خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن در خصوص نحوه تقسیم و میزان سهم هریک از مالکین ، ارائه می نماید .

اگر نظر کارشناسی مبنی بر قابل افراز بودن ملک باشد و مالکین در خصوص نظریه کارشناسی بر نحوه افراز ملک ، اعتراضی نداشته باشند دادگاه سهم هرکدام از مالکین را طبق نظر کارشناسی مشخص کرده و حکم به تقسیم مال مشاع صادر می‌کند .

 آیا جهت اجرای رای الزام به تقسیم مال مشاع صدور اجرائیه لازم است؟

رای صادره مبنی بر الزام به تقسیم مال مشاع نیازی به صدور اجراییه ندارد و خواهان می تواند حکم صادره از اداره ثبت محل ، ارائه نموده و پس از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه و سایر حقوق متعلقه ی ثبتی و بهای دفترچه مالکیت ، نسبت به ارسال پرونده به متصدی دفتر املاک اقدام نموده و ایشان نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت کرده و اسناد مالکیت مشاعی اولیه را باطل میکند و اسناد جدید را صادر می نماید. از آنجا که توضیحات بیشتر در حوصله این بحث نمی گنجد ،از این رو توصیه میشود چنانچه تمایل به دریافت اطلاعات بیشتری در این زمینه دارید به مبحث دعاوی ثبتی مراجعه نموده و اطلاعات کاملتر را آنجا جستجو کنید.

بیشتر بخوانید :  دعوای الزام به تحویل ملک

دعوای الزام به فروش ملک مشاع غیرقابل افراز

مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ ؛ هرگاه ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود ، با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه محل وقوع ملک فروخته می شود .

 در بسیاری از مواقع که ملکی بین چند نفر مشاع می باشد و بین آنها جهت فروش ملک توافقی حاصل نمی شود هر یک از شرکا می تواند پس از اخذ گواهی عدم افراز نسبت به طرح دعوای دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید.

 

دعوای الزام به فروش ملک مشاع غیرقابل افراز

دعوای الزام به فروش ملک مشاع غیرقابل افراز

نحوه طرح دعوی الزام به فروش ملک مشاع

دعوای دستور فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکا علیه تمامی شرکا مطرح می گردد . در صورتی که دعوای دستور فروش ملک مشاع در مورد اموال متوفی باشد باید به طرفیت کلیه وراث متوفی مطرح شود .

 دعوای دستور فروش ملک مشاع در دادگاه محل وقوع ملک مشاع مطرح می شود. البته علی رغم اینکه طبق قانون درخواست فروش ملک مشاع تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست اما در محاکم قضایی این درخواست را در قالب دادخواست می‌پذیرند . ملکی که تقاضای دستور فروش آن را از دادگاه می نمائیم نباید در بازداشت یا رهن باشد در این صورت نسبت به دعوای مطروحه قرار عدم استماع دعوا صادر می شود .

پس از ارجاع دادخواست به شعبه و بررسی وضعیت ملک و پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک در صورتی که دعوا شرایط قانونی را دارا باشد دستور فروش آن صادر می‌شود .

 دستور فروش صادره در قالب حکم یا قرار نیست لذا قابل اعتراض و واخواهی و تجدید نظر خواهی نمی باشد و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست و می توان در صورت عدم حصول نتیجه دلخواه نسبت به طرح مجدد آن اقدام نمود .

نحوه اجرای الزام به فروش ملک مشاع غیرقابل افراز

دستور فروش ملک مشاع نیاز به صدور اجراییه دارد و پس از اینکه دستور فروش از طرف دادگاه صادر گردید به واحد اجرای احکام فرستاده می شود و پس از تشکیل پرونده اجرایی اجرای احکام نسبت به تعیین کارشناس رسمی دادگستری به قید قرعه جهت قیمت گذاری ملک اقدام می‌نماید . پس از اینکه کارشناس نظر خود را جهت قیمت ملک ارائه نمود ، طرفین ظرف مهلت یک هفته می‌توانند نسبت به آن اعتراض نمایند . در صورتی که هیچ کدام از شرکا نسبت به قیمت تعیین شده از طرف کارشناسی اعتراض نداشته باشندآگهی برگزاری مزایده منتشر می‌شود و پس از فروش ملک از طریق مزایده ، دادورز هزینه های اجرایی و قانونی را به نسبت سهم شرکاء کسر و مبلغ باقیمانده را بین شرکا تقسیم می نماید .

رت المثل ایام تصرف )

اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

هزینه دادرسی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در ملک مشاع

این دعوا دعوایی غیر مالی است بنابراین هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی برای طرح و مطالبه ی اجرت المثل تصرف به حساب دادگستری پرداخت می شود.


موسسه ی حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای متخصص در این زمینه آماده ی ارائه مشاوره و وکالت دعاوی می باشد.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست