با رشد جمعیت و گسترش شهرها نیاز به ایجاد مسکن بیشتر احساس می شود و برای این منظور ساختمانهایی با طبقات بیشتر که به آن آپارتمان می گویند احداث گردید در سابق خانه های قدیمی به صورت اختصاصی بوده و افراد در خانه های خویش حق هرگونه تصرفی را داشتند و نیازی به رعایت برخی از قوانین نبود و عبارت عامیانه چهار دیواری اختصاصی به آن دوران مربوط می شود ولی با ساخته شدن آپارتمانها به دلیل نزدیک شدن محل زندگی افراد به یکدیگر مشکلات بسیاری به وجود آمد چرا که مردم هنوز با آن تفکر زندگی می کردند و احساس اینکه هر کاری در محل سکونت خویش می توانند انجام دهند وجود داشت و این باعث بروز بسیاری درگیری ها بین همسایگان می گردید.قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 تصویب گردید و سپس در سال 1367 بعضی از مواد آن اصلاح گردید که شامل 15 ماده می باشد.آئین نامه اجرایی نیز وجود دارد که ضمن آنکه کلیه مواد مندرج در قانون تملک آپارتمانها را توضیح می دهد، چگونگی اجرای آنها را نیز مشخص می نماید.

براساس ماده یک قانون تملک آپارتمانها مالکیت در هر واحد شامل دو قسمت است:

1- مالکیت قسمت اختصاصی

2- مالکیت قسمت مشترک

قسمت اختصاصی که مشخصات آن در سند قید گردیده و فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد.

قسمت مشترک به جز قسمتهای اختصاصی که همه مالکین حق استفاده از آن را دارند می باشد مانند پشت بام، راه پله ها، آسانسور، پاگردها، محوطه ساختمان و … همه افراد ساختمان می توانند از قسمتهای مشترک استفاده نمایند و هیچ کس نمی تواند تا وقتی که ضرری و یا مزاحمتی به دیگران وارد نیاورد ممانعت نماید و در صورتی که هر یک از افراد بخواهد وسیله ای را در قسمت های مشترک بگذارد می بایست رضایت همه مالکین را جلب نماید در غیر اینصورت ممنوع می باشد.

اداره امور ساختمان طبق قانون تملک آپارتمانها

اگر تعداد مالکین آپارتمانها بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود (طبق ماده 5 آئین نامه اجرایی) و این مجمع باید حداقل یک بار در سال تشکیل شود. (طبق ماده 7 آئین نامه اجرایی) در اولین جلسه مدیر یا هیئت مدیره را انتخاب می نمایند که می تواند از اعضای ساختمان باشد یا خارج از آن. برای رسمیت یافتن مجمع عمومی حضور بیش از نصف مالکین آپارتمانها ضروری است و در صورت عدم حضور اکثریت،در جلسه سوم با رأی اکثریت حاضر تصمیمات به تصویب می رسد.

مدیر برای دوسال انتخاب می شود که در صورت توافق تمامی مالکین می تواند برای سال های بعد نیز انتخاب شوند و وظیفه وی اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشد.

هیئت مدیره موظف هستند که تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. آنها همچنین باید میزان هزینه های مشترک و مستمری و نحوه پرداخت آن را به نشانی قسمت های اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

طبق ماده 24 اصلاحی آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها هر یک از مالکین که در مورد سهم خود یا میزان هزینه مربوطه معترض باشند می توانند به مدیر مراجعه نمایند در صورت عدم رسیدگی مالک می تواند از طریق مراجع قضایی پیگیری نماید.

طبق ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها اگر مالک سهم خود از هزینه های مشترک را پرداخت ننماید از طرف مدیر به وسیله اظهارنامه مطالبه می شود و در صورتی که وی ظرف 10 روز از تاریخ اظهارنانه سهم خود را پرداخت ننماید مدیر یا هیأت مدیره می توانند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و غیره خودداری نمایند.

در صورتی که این اقدامات تأثیری نداشته باشد مدیر یا هیأت مدیران می توانند برای وصول وجه مزبور به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه نموده و طبق اظهارنامه تقاضای صدور اجرائیه نمایند. طبق تبصره یک ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها در صورتی که این اقدامات موثر نباشد مدیر یا مدیران می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند.

تعمیرات آپارتمان طبق قانون تملک آپارتمانها

طبق ماده 13 مکرر قانون تملک آپارتمانها در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر و ضرر مالی یا جانی برود و اقلیت مالکین قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند مالکین دیگر می توانند با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره نمایند و در صورت مخالفت و عدم تخلیه ملک و عدم انتقال به خانه استیجاری هیأت مدیره یا مدیر می تواند دستور تخلیه آن واحدها را از مراجع قضایی اخذ نماید و نسبت به این کار اقدام نماید.

فهرست