دعوای تخلیه ید  در روابط استیجاری، دعوایی است که معمولا از سوی موجر علیه مستاجر، در پایان مدت قرارداد یا پیش از آن طرح می شود. دعوای تخلیه ید معمولا بعد از پایان مدت قرارداد اجاره با تقدیم دادخواست تخلیه ید به مرجع صالح مطرح می شود، اما قبل از اتمام مدت قرارداد نیز با حصول شرایطی که در ادامه به آن می پردازیم امکان طرح دعوای تخلیه عین مستاجره ممکن است. با توجه به این که روابط استیجاری بخش بزرگی از قراردادهای امروز جامعه را تشکیل می دهند، در این مقاله بر آن شدیم که ضمن پاسخ به این سوال که تخلیه ید چیست؟ شرایط و نحوه تخلیه ید از عین مستاجره را تشریح کنیم.

لازم به ذکر است دعوی تخلیه ید جزو دعاوی غیر مالی است و بسته به این که قانون حاکم بر رابطه استیجاری کدام قانون است احکام مرتبط با آن نیز متفاوت خواهد بود.

دعوای تخلیه ید چیست؟

همان طور که بیان شد دعوای تخلیه ید در دعاوی استیجاری مطرح می شود. در واقع دعوایی که از سوی موجر جهت تخلیه ملک از سوی مستاجر بر علیه وی مطرح می شود را دعوای تخلیه ید گویند. دعوای تخلیه ید با مبحث دستور تخلیه و خلع ید متفاوت است که در ادامه به آنها نیز خواهیم پرداخت.

زمان طرح دعوای تخلیه ید

همان طور که بیان شد دعوای تخلیه ید از عین مستاجره معمولا پس از اتمام مدت اجاره طرح می شود ولی در شرایطی که در ادامه به آن می‌پردازیم امکان فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ید مستاجر قبل از اتمام قرارداد وجود دارد.

تخلیه ید در پایان مدت اجاره

در قراردادهای اجاره الزاما و به حکم قانون، مدت زمان اجاره می بایست تعیین شود و عموما مستاجر ملزم است در پایان این مدت، ملک را تخلیه و به مالک تحویل دهد. مگر آنکه برای تمدید مدت قرارداد، بین طرفین توافق حاصل شود.

این توافق ممکن است مکتوب شود و یا ممکن است صرفا در عمل حاصل شود؛ به این معنی که با وجود به پایان رسیدن مدت اجاره، مستاجر همچنان عین مستاجره را در اختیار دارد و موجر نیز اعتراضی به این وضع نمیکند و مال الاجاره طبق روال سابق دریافت میشود. از این شرایط عرفا چنین برداشت میشود که طرفین راضی به ادامه قرارداد هستند.

اما در مواردی موجر به انتظار پایان مدت اجاره است تا ملک را تصرف کند. طرح دعوای تخلیه ید زمانی صورت میگیرد که مستاجر از تحویل ملک خودداری کند.

تخلیه ید پیش از پایان مدت اجاره

چنانچه موجر بخواهد پیش از انقضا مدت اجاره، مال را در اختیار بگیرد، ابتدا باید اجاره را فسخ کند. فسخ اجاره باید به استناد شروطی باشد که ضمن عقد ذکر شده یا در قانون برای فسخ قرارداد در نظر گرفته شده است.

در این موارد باید اعلام فسخ قرارداد و تخلیه ید ضمن یک دادخواست مطرح شوند. در این صورت تخلیه ید مستاجر از ملک مورد اجاره منوط به وجود حق فسخ یا تحقق یکیی از شرایط قانونی خواهد بود.

دستور تخلیه فوری

در مورد اماکن مسکونی و اماکن تجاری که حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به آنها تعلق نمی گیرد، موجر میتواند درخواست صدور دستور تخلیه فوری نماید.دستور تخلیه فوری فقط درمورد قراردادهایی صادر میشود که در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد، مدت اجاره در قرارداد ذکر شده باشد، دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند و مدت اجاره نیز به پایان رسیده باشد.

دستور تخلیه برای اماکن تجاری دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه قابل صدور نیست و برای الزام مستاجر این اماکن به تخلیه، تنها میتوان مطابق قوانین مربوطه از دادگاه، تقاضای صدور حکم تخلیه نمود.صدور دستور تخلیه طبق شرایط فوق در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

برای مطالعه بیشتر در خصوص ابطال دستور تخلیه کلیک کنید.

دستور تخلیه فوری

تخلیه ید در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

مقررات تخلیه در قانون ۱۳۵۶ متفاوت از قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ است. مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، صرف انقضا مدت اجاره موجب نمی‌شود تا مالک بتواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد. مالک باید برای تخلیه ملک، یکی از موارد مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ را اثبات کند. مواردی که میتواند مستند درخواست تخلیه قرار بگیرد عبارتند از :

• انتقال مال مورد اجاره توسط مستاجر به ثالث بدون اجازه موجر ( با پرداخت نصف حق کسب و پیشه) در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، مستاجر حق انتقال منافع ملک به شخص دیگر را ندارد و چنانچه بدون اجازه مالک چنین اقدامی نماید، موجر میتواند دعوای تخلیه ید مطرح نماید.
• عدم پرداخت اجاره بها بعد از ارسال اظهارنامه و سپری شدن مدت زمان مقرر در قانون
• تغییر شغل مستاجر به گونه‌ای که تشابهی با شغل قبلی نداشته باشد
• تعدی و تفریط مستاجر در حفظ و نگه‌داری از عین مستاجره
• تصمیم موجر به تخریب و نوسازی بنا (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه) منظور ازتجدید بنا، تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید میباشد و نمیتوان به علت نیاز ملک به تعمیرات اساسی دعوای تخلیه ید طرح نمود. قبل از تقدیم دادخواست تخلیه ید به جهت تخریب و نوسازی، مالک ابتدا باید از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی اخذ نماید.
• نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای تجارت (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه) برای طرح دعوای تخلیه ید به علت نیاز شخصی باید خود مالک نیازمند کسب وکار درآن محل باشد. و نیاز فرزندان و بستگان و نزدیکان موجر نمیتواند برای وی حق تخلیه به این منظور را ایجاد نماید.
• نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای سکونت (با پرداخت کامل حق کسب و پیشه): مالک صرفا برای سکونت خویش یا اولاد یا پدر و مادر یا همسرخود میتواند درخواست تخلیه نماید.

برای مطالعه بیشتر در خصوص تخلیه ملک تجاری کلیک کنید.

طرفین دعوای تخلیه ید

خواهان این دعوا ممکن است مالک ملک باشد یا مستاجر. اگر مستاجر قانونی، عین مستاجره را مجددا به اجاره داده باشد میتواند خواهان دعوی تخلیه ید واقع شود.

خوانده نیز مستاجر است که ملک را تحت تصرف خود دارد. اگر عین مستاجره توسط مستاجر قبلی به اجاره داده شده باشد، باید نام تمام مستاجرین به عنوان خوانده در دادخواست قید شود.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه ید

دادگاه صلاحیت دار برای صدور حکم تخلیه ید، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است اما در مواردی که صدور دستور تخلیه فوری مدنظر است، شورای حل اختلاف (در سابق) و دادگاه های صلح (در حال حاضر) محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

اجرای حکم تخلیه ید

بعد از صدور اجرائیه به مستاجر اخطار میشود تا ظرف ۱۰ روز، عین مستاجره را تخلیه و تسلیم نماید و در صورتی که مستاجر از تخلیه امتناع نماید، حکم قهرا اجرا خواهد شد. در صورت دریافت ودیعه از سوی موجر، اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبلغ مذکور نزد اجرای احکام دادگستری میباشد.

پس از قطعیت رای تخلیه به علت انتقال به غیر و صدور اجرائیه، در صورتیکه موجر در مهلت سه ماه از تاریخ قطعیت، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه ننماید، اجرای احکام مکلف است پس از انقضای مهلت که در رای برای مستاجر تعیین شده است اقدام به تخلیه ملک نماید.

اجرای دستور تخلیه فوری

دستور تخلیه نیازی به صدور اجرائیه نداشته و توسط مامور ظرف ۲۴ ساعت ابلاغ و ظرف سه روز اجرا خواهد شد.

در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد، پس از صدور دستور تخلیه باید از دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجرائیه شود. چنانچه مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه به موجر سپرده باشد، موجر باید مبلغ مذکور را در زمان تخلیه نزد اجرای اجکام دادگستری تودیع نماید.

همچنین اگر در سند اجاره قید شده باشد که تضمینی برای تخلیه یا پرداخت مال الاجاره از سوی موجر اخذ شده است؛ تضمینات مذکور نیز باید پیش از اجرای دستور تخلیه به اجرای احکام تحویل داده شود. در صورتی که تضمینات ماخوذه مفقود یا سرقت شده باشد، موجر موظف است حکم دادگاه صالح را در این خصوص ارائه دهد.

اجرای دستور تخلیه فوری

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

وجوه افتراق خلع ید و تخلیه را به اختصار میتوان در سه مورد تبیین کرد:

اولا که برخلاف دعوای خلع ید، دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم درمورد اموال غیرمنقول قابل طرح است.

ثانیا در تخلیه ید، اثبات مالکیت ملک ضروری نیست و صرف مالکیت منافع برای طرح دعوا کفایت میکند. همانطور که اشاره شد اثبات مالکیت ملک، رکن اساسی دعوای خلع ید میباشد.

اما مهمترین تفاوت این دو در منشا دعوا میباشد. در دعوای تخلیه ید، قراردادی وجود دارد (اجاره) که مدت آن به پایان رسیده اما متصرف از تخلیه و تحویل ملک امتناع میکند. اما در خلع ید، قراردادی بین مالک و متصرف وجود نداشته است.

سخن پایانی

سعی گردید در این مقاله توضیح مفصلی در خصوص دعوای تخلیه ید خدمت شما ارائه گردد. اما همیشه به یاد داشته باشید با صرف خواندن مطالب حقوقی ولو به صورت مفصل نمی توان احقاق حق نمود. چرا که نتیجه گیری در دعاوی مختلف علاوه بر تسلط بر قوانین ومقررات نیازمند آشنایی با رویه محاکم ومراجع قضایی نیز می باشد. همچنین تنظیم دادخواست نیز نیازمند اشراف بر مسئله حادثه است. دعوای تخلیه ید علی الخصوص در قراردادهای مربوط به قبل از سال ۵۶ دارای پیچیدگی های خاصی هستند و این پچیدگی ایجاب می نماید که قبل از هر اقدامی که ممکن است منتهی به عدم حصول نتیجه شود با وکلای متخصص در بحث دعوای تخلیه ید مشورت نمایید.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با تشکیل دپارتمان تخصصی متشکل از وکلای مجرب و مسلط به دعاوی ملکی و اجاره آماده ارائه انواع خدمات حقوقی به شما سروران گرامی می باشد. با ما در تماس باشید.

[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_column][/vc_row]