قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ با انقضا مدت منحل نشده و قانونگذار تداوم رابطه استیجاری را مفروض انگاشته است . پایان دادن به این قرارداد توسط موجر و تقاضای تخلیه عین مستاجره منوط به وجود شرایط خاصی است که یکی از آنها نیاز موجر یا نزدیکان وی به سکونت در عین مستاجره میباشد. در صورت وجود شرایط قانونی، موجر میتواند تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت را از مرجع صالح تقاضا نماید.

تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت

 مبنای دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت

تمدید مدت اجاره در قراردادهای اجاره تابع قانون مدنی و روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نیازمند توافق طرفین میباشد، بنابراین طرح دعوای تخلیه به جهات مذکور در قانون صرفا در مورد قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ قابل تصور میباشد.

نیاز به سکونت در بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به عنوان یکی از جهات تخلیه ملک توسط موجر بیان شده و تنها درمورد املاکی مصداق دارد که قابلیت سکونت داشته باشد. احراز قابل سکونت بودن عین مستاجره با دادگاه رسیدگی کننده به دعوای تخلیه میباشد که در صورت صلاحدید، مقام قضایی میتواند با ارجاع امر به کارشناس، قابلیت سکونت ملک را احراز نماید.

موجر با اثبات نیاز خود، فرزندان، والدین و یا همسر خود میتواند تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. با توجه به اینکه قانونگزار در نص ماده، تنها نیاز اشخاص فوق الذکر را موجبی برای تقاضای تخلیه دانسته و همچنین نظر به اینکه تخلیه ملک در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ امری خلاف اصل میباشد،  باید اشخاص مذکور در قانون را حصری بدانیم. بنابراین نمیتوان با توسعه دایره مصادیق مذکور در ماده ۱۵، نیاز سایر بستگان موجر به سکونت در عین مستاجره را موجب تخلیه ملک دانست.

همچنین نیاز شخص موجر، فرزندان، همسر یا پدر و مادر او به سکونت در عین مستاجره باید توسط دادگاه احراز شود. تشخیص این امر با دادگاه صالح میباشد و موجر میتواند ادله خود را، از قبیل شهادت شهود، تحقیق محلی و … در جهت اقناع مقام قضایی ارائه نماید.

وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در تخلیه ملک تجاری به جهت سکونت

تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت مستند به سو رفتار یا تعدی و تفریط مستاجر نبوده است، بنابراین موجبی برای سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر وجود نداشته و موجر مکلف است تمام حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را در قبال تخلیه ملک، پرداخت نماید.

تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر با توجه به فعالیت های مستاجر در ملک استیجاری توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد شد.

طرفین دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت

موجر و مستاجر به ترتیب خواهان و خوانده دعوا میباشند. با توجه به اینکه صدور حکم له خواهان منوط به احراز نیاز موجر، فرزندان، همسر و یا پدر و مادر وی میباشد و اثبات این امر در مورد اشخاص حقوقی قابل تصور نمیباشد، بنابراین در صورتی که موجر شخص حقوقی باشد نمیتواند به استناد این جهت، دعوای تخلیه ملک را اقامه نماید.

تخلیه به جهت نیاز به سکونت به درخواست یکی از شرکای ملک مشاع

با توجه به اینکه در مالکیت مشاعی، حق مالکیت هریک از شرکا منتشر در تمام اجزاء ملک مشاع میباشد، تصرف مادی در ملک مشاع توسط هر شریک مستلزم رضایت سایر شرکا خواهد بود و هیچ یک از شرکا نمیتواند بدون رضایت سایرین، ملک را تصرف نماید. بنابراین خواهان دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت باید مالک شش دانگ عین مستاجره باشد و یکی از شرکای ملک مشاع نمیتواند به جهت نیاز به سکونت، تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید. البته در صورتی که شریک خواهان دعوای تخلیه، از جانب سایر شرکا ماذون در تصرف باشد میتواند دادخواست تخلیه ملک به جهت نیاز به سکونت را تقدیم نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای صدور حکم تخلیه به جهت نیاز به سکونت

با توجه به وجود حق کسب یا پیشه یا تجارت در قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، رسیدگی به دعوای تخلیه ملک به جهت نیاز به سکونت از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج بوده و در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

اجرای حکم تخلیه به جهت نیاز به سکونت

پس از صدور حکم تخلیه و تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت و قطعیت حکم صادره، موجر موظف است ظرف سه ماه مبلغ تعیین شده توسط دادگاه را به مستاجر بپردازد، در غیر این صورت حکم صادره کان لم یکن تلقی میشود.

بعد از پرداخت مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر یا تودیع آن نزد دادگستری و برقراری ترتیبات پرداخت آن، مستاجر بین ۱۰ روز تا ۲ ماه برای تخلیه ملک مهلت دارد و در صورتی که طی مهلت قانونی اقدام به تخلیه ملک ننماید، حکم توسط واحد اجرای احکام دادگستری اجرا خواهد شد.

مهلت مستاجر برای تخلیه بین ۱۰ روز تا ۲ ماه و توسط دادگاه صلاحیت دار معین خواهد شد.

[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_column][/vc_row]