مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، اصل بر تداوم رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر حتی بعد از پایان مدت اجاره میباشد و موجر تنها در صورتی میتواند تخلیه ملک را بخواهد که بتواند وجود یکی از شرایط مقرر در قانون را اثبات نماید. یکی از این شرایط نیاز موجر به عین مستاجره است ک موجر میتواند با تقدیم دادخواست، تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی را از دادگاه صالح بخواهد.

تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

همانطور که توضیح آن گذشت اثبات شرایط قانونی برای تخلیه عین مستاجره پس از انقضا مدت قرارداد تنها در قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ موضوعیت دارد؛ زیرا در سایر قراردادهای اجاره که تابع عمومات قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ هستند، به محض پایان مدت قرارداد، موجر میتواند  تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد و تمدید مدت اجاره نیازمند توافق طرفین میباشد.

همچین لازم است موجر، نیاز شخصی خود به عین مستاجره را اثبات نماید. اثبات این موضوع میتواند از طریق اسناد، شهادت، تحقیق محلی و … صورت پذیرد.

اثبات نیاز شخصی توسط موجر

 رکن اساسی این دعوا، اثبات نیاز شخصی موجر به اشتغال در ملک موضوع اجاره است. بنابراین موجر باید به هر نحو ممکن ثابت نماید برای امرار معاش و تامین مخارج خود و افراد تحت تکفلش، باید در عین مستاجره به کسب یا پیشه یا تجارت مشغول شود. ضمنا نیاز موجر به ملک موضوع اجاره باید شخصی باشد و موجر نمیتواند برای انجام امور عام المنفعه، تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید. علاوه بر شخصی بودن، ضروری است این نیاز فعلیت داشته و در زمان اقامه دعوا وجود داشته باشد؛ بنابراین موجر نمیتواند به این دلیل که در آینده ولو نزدیک به عین مستاجره نیاز خواهد داشت، صدور حکم تخلیه را از دادگاه تقاضا نماید.

موجر میتواند برای اثبات نیاز به عین مستاجره، مدارک بازنشستگی و بیکاری خود را به دادگاه ارائه نماید. همچنین موجر در صورت نیاز میتواند مطلعین و شهود خود را به دادگاه معرفی نماید.

دادگاه مدارک استنادی خواهان را مورد بررسی قرار داده و در صورتی که نیاز شخصی وی را احراز کند، حکم تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی را صادر خواهد نمود.

در صورتی که دادگاه، نیاز شخصی موجر را احراز نکرده و حکم علیه خواهان صادر شود، این حکم دارای اعتبار امر مختومه میباشد. بنابراین در صورتی که موجر بخواهد مجددا با استناد به همین جهت تقاضای صدور حکم تخلیه ملک تجاری را مطرح نماید، باید ثابت کند تغییری در وضعیت سابق او ایجاد شده است؛ در غیر این صورت این دعوا قابل رسیدگی نمیباشد.

تقاضای تخلیه به جهت نیاز فرزندان موجر

 در پاسخ به این پرسش که آیا موجر میتواند به استناد نیاز فرزندان یا سایر نزدیکان خود، تخلیه ملک تجاری را درخواست نماید یا اینکه صرفا نیاز شخصی خود موجر موجب این درخواست میباشد، میان حقوقدانان محل اختلاف است.

گروهی معتقدند با توجه به سایر مواد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ از جمله بند ۳ ماده ۱۵ قانون مذکور، موجر میتواند نیاز اشخاص نزدیک از جمله فرزندان خود را نیز مستند دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی قرار دهد.

در مقابل گروهی بر این باورند که تخلیه ملک تجاری صرفا به جهت نیاز فعلی و شخصی خود موجر میسر بوده و نمیتوان این مورد را به سایر افراد، حتی فرزندان موجر تعمیم داد. این گروه عقیده دارند بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ صرفا در مورد املاکی قابل اجراست که برای سکونت نیز مناسب باشند و نمیتوان این ملاک را به ماده ۱۴ این قانون نیز تسری داد.

در رای شماره ۱۲۶۰ شعبه ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ ۲۶/۱۰/۱۳۹۱ نیز آمده است که تنها نیاز شخص موجر به کسب و کار در عین مستاجره به منظور امرار معاش میتواند از موجبات درخواست صدور حکم تخلیه باشد و این امر به سایر افراد، از جمله فرزندان موجر قابل تسری نمیباشد.

امکان تقسیم ملک به دو واحد تجاری

در صورتی که مستاجر ادعا کند ملک مورد اجاره قابلیت تقسیم شدن به دو واحد تجاری را دارد و اشتغال موجر در محل عین مستاجره منافاتی با ادامه حضور مستاجر در ملک ندارد. امکان استناد به این امر در میان حقوقدانان محل اختلاف میباشد. گروهی معتقدند دادگاه میتواند بعد از طی مراحل قانونی اقدام به افراز ملک نماید. گروه دیگر معتقدند رسیدگی به امر افراز به صرف درخواست و بدون تقدیم دادخواست به شیوه قانونی خلاف قانون آیین دادرسی مدنی میباشد و دادگاه ها نمیتوانند به این امر رسیدگی نمایند.

وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در تخلیه به جهت نیاز شخصی

تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی ارتباطی به تخلف یا تعدی و تفریط مستاجر ندارد. بنابراین در این مورد باید کل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر به صورت کامل پرداخت شود.

میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط کارشناس رسمی دادگستری و پس از ارجاع امر از سوی دادگاه تعیین خواهد شد.

طرفین دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی

موجر و مستاجر ملک، به ترتیب خواهان و خوانده این دعوا میباشند. اگر مالک ملک، شخص حقوقی باشد با اثبات شرایط قانونی، از جمله نیاز شخص حقوقی به استفاده از ملک خود میتواند دعوای صدور حکم تخلیه به جهت نیاز شخصی را اقامه نماید.

همچنین ضروری است که خواهان، مالک شش دانگ عین مستاجره باشد، و یکی از مالکان مشاعی نمیتواند به استناد نیاز شخصی خود، تخلیه ملک تجاری را تقاضا نماید. در صورتی که کلیه مالکین مشاعی توافق کرده باشند که یکی از مالکان اجازه انتفاع از ملک مشاع را داشته باشد، شخص اخیر میتواند اقدام به طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت نیاز شخصی نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی

علی رغم تصریح به صلاحیت شوراهای حل اختلاف برای رسیدگی به دعاوی تخلیه، در صورت وجود سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت در ملک موضوع اجاره، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی میباشد.

اجرای حکم تخلیه به جهت نیاز شخصی

پس از صدور حکم قطعی و اجرائیه، موجر مکلف است ظرف ۳ ماه حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را پرداخت نماید و تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشده باشد، حکم تخلیه قابل اجرا نخواهد بود.

مستاجر مطابق نظر دادگاه از ۱۰ روز تا ۲ ماه برای تخلیه ملک مهلت دارد که این مهلت از زمان پرداخت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط موجر آغاز میشود.

اشتراک گذاری: