قانون گذار در جهت استحکام قراردادهای اجاره , جلوگیری از هرج ومرج و کاهش نزاع در دادگاه ها در قانون ثبت اسناد و املاک , موجر و مستاجر را ملزم به تنظیم سند رسمی قراردادهای اجاره می نماید .چنان چه قرارداد اجاره به صوت عادی منعقد گشته باشد هریک از طرفین می تواند با مراجعه به دادگاه , دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را اقامه نماید همچنین موجر و مستاجر املاک تجاری تابع قانون روابط موجر و مستاجر قبل  از ۱۳۷۶ می توانند با اتمام قرارداد اجاره , دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را به دادگاه ارائه نمایند .

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

بررسی اجاره نامه های تنظیم شده توسط بنگاه معاملات املاک

براساس قانون ثبت اسناد و املاک کشور قرارداد اجاره در صورتی رسمی محسوب می شود که طرفین نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره در اداره ثبت اسناد و املاک یا  دفاتر اسناد رسمی نزد مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنان اقدام نمایند , لازم به ذکر می باشد که اجاره نامه های تنظیم شده توسط بنگاه معاملات املاک هرچند دارای کدرهگیری باشد ,یک اجاره نامه عادی تلقی می گردد .

تفاوت قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و ۱۳۵۶ در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

براساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ با اتمام مدت تعیین شده در قرارداد اجاره , رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر پایان می یابد و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره از سوی موجر و مستاجر قابل طرح نمی باشد .در حالی که براساس ماده  ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در صورتی که فی مابین طرفین  قراردادی تنظیم نگشته باشد یا اگر تنظیم گشته است , مدت آن پایان یافته باشد , هریک از موجر و مستاجر می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در مرجع صالح مطرح نماید .

الزام به تنظیم سند رسمی  اجاره ملک در رهن

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص بیع املاک ,  خواهان ابتدا می بایست در خصوص فک رهن ملک اقدام نماید و سپس دادخواست الزام تنظیم سند رسمی ملک را  به دادگاه ارائه شود . در رویه قضایی میان قضات در خصوص ارائه توامان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن اختلاف نظر وجود دارد , از سوی  برخی از قضات ارائه همزمان دادخواست فک رهن و الزام به تنطیم سند رسمی مورد پذیرش قرار گرفته است در حالی که برخی دیگر ارائه توامان دادخواست را نمی پذیرند . در حالی که در در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره چنان چه ملک در رهن باشد, خواهان  می تواند  به صورت مستقل دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را به دادگاه تسلیم و درخواست رسیدگی کند .

الزام به تنظیم سند رسمی صلح حق سرقفلی

سرقفلی حق مالی می باشد و براساس قانون حقوق مالی قابل انتقال می باشند مگر اینکه طرفین حق انتقال بغیر را  ضمن قرارداد سلب نموده باشند . در صورتی  که ضمن قرارداد اجاره , حق انتقال سرقفلی سلب نگشته باشد , مستاجر می تواند نسبت به انتقال حق سرقفلی اقدام نماید .

براساس ماده ۷۵۴ قانون مدنی (( هر صلح نافذ است جزء صلح بر امر غیر مشروع )) از آن جا که حق سرقفلی یک حق مشروع می باشد , صلح آن به وسیله مستاجر نافذ می باشد و مستاجر می تواند به صورت معوض و رایگان آن را به دیگری انتقال دهد . درصورتی که سند صلح به صورت عادی تنظیم شده باشد هریک از طرفین می تواند نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح حق سرقفلی اقدام نماید .

خواهان می بایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صلح حق سرقفلی را به صورت توامان با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به دادگاه تقدیم نماید .

تنظیم قرارداد اجاره در صورت انتقال بغیر

چنان چه مستاجر مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد و مدت  قرارداد اجاره به اتمام برسد , طبق ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مالک می تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هریک از مستاجرین را بنماید . در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره بغیر را داشته باشد هریک از مستاجرین نیز می توانند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنماید .

نحوه تنظیم اجاره نامه جدید توسط دادگاه

در ابتدا دادگاه به اجاره نامه عادی که فی مابین موجر و مستاجر منعقد شده است توجه می نماید چنان چه میان موجر و مستاجر قرارداد اجاره ای موجود نباشد , دادگاه با توجه به عرف و عادت و شرایط مرسوم منطقه شرایط تنظیم سند اجاره را تعیین می نماید .

طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

دعوای الزام به تنظیم سند اجاره از سوی موجر و مستاجر به عنوان خواهان علیه طرف دیگر در دادگاه قابل طرح می باشد در صورتی که ضمن قرارداد اجاره حق انتقال بغیر, شرط شده باشد مستاجر دوم می تواند علیه مستاجر اول ( در صورت وجود سند رسمی) و یا علیه موجر( در صورت عدم قرارداد اجاره توسط مستاجر اول) دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را به دادگاه ارائه نماید .

مرجع صالح  رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده است , تسلیم نماید .

نحوه اجرای رای

در اجاره نامه های تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ پس از صدور حکم قطعی , صدور اجراییه لازم نمی باشد براساس ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ طرفین مکلفند ظرف یک ماه نسبت به تنظیم اجاره نامه اقدام نمایند . هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند , هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یکسال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم تخلیه عین مستاجره را صادر می کند و این حکم قطعی می باشد .

در سایر قراردادهای اجاره پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه به محکوم علیه ابلاغ می شود تا نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره اقدام نماید . در صورت عدم مراجعه محکوم علیه به دفتر اسناد رسمی , نماینده دادگاه در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و قرارداد اجاره را امضاء می کند .

اشتراک گذاری: