مقالات و نکات کاربردی

نکاتی که در تنظیم قرارداد اجاره باید رعایت شود

مقالات و نکات کاربردی

تنظیم قرارداد

تعریف عقد اجاره

مطابق با ماده 466 قانون مدنی می توان گفت که تنظیم قرارداد اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود.

اجاره کننده را مستأجر، اجاره دهنده را موجر، مورد اجاره را عین مستأجره و اجاره بها را مال الاجاره می گویند.

اجرت و بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند را اجرت المثل می گویند.

لازم به ذکر است که اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.

مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره رعایت شود

  • مهمترین نکته ای که در تنظیم قرارداد اجاره ضروری است ذکر مدت آن است در تنظیم قرارداد اجاره مسکن است مدت اجاره معمولاً یکسال تعیین می گردد و اگر مدت اجاره ذکر نگردد و معین نباشد قرارداد اجاره باطل است.

همچنین باید اشاره کرد برابر ماده 469 قانون مدنی مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد، از زمان انعقاد قرارداد محسوب است.

  • ضرورت ندارد که موجر حتماً مالک عین مستأجره باشد ولی حتماً باید مالک منافع عین مستأجره باشد. همچنین لازم به ذکر است که در زمان تنظیم قرارداد اجاره مالک باید مدارک لازم که معرف مالک بودن وی است را همراه داشته باشد تا مستأجر از اینکه مال یا ملک موضوع قرارداد متعلق به خود موجر است اطمینان حاصل نماید.
  • مستأجر باید در زمان تعیین شده در قرارداد اجاره، اجاره بها را پرداخت نماید و از موجر رسید دریافت نماید.
  • در اجاره نامه یا قرارداد اجاره ای که منعقد می شود باید نحوه استفاده مستأجر از مال الاجاره قید شود و اگر مستأجر استفاده ای خلاف آن کند موجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
  • قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم به صورت رسمی می تواند تنظیم شود.
  • قرارداد اجاره ای که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود را قرارداد رسمی می گویند. و قرارداد اجاره ای را که در آژانس های مسکن تنظیم می شود را قرارداد عادی می گویند. همچنین قرارداد اجاره ای که در فرم های چاپی با تایپ مفاد قرارداد تنظیم شود موجب رسمی شدن آن نمی شود.
  • در تنظیم قرارداد به روش عادی باید مدت اجاره در آن قید گردد و در دو نسخه تهیه شود و به امضای موجر و مستأجر و دو نفر شاهد برسد.
  • در زمان تنظیم قرارداد اجاره اگر یکی از طرفین از سوی شخص دیگر و به عنوان وکیل قرارداد را امضاء نماید حتماً باید وکالت نامه ی وی ضمیمه قرارداد شود.
  • مستأجر می تواند عین مستأجره را اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد
  • عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
  • برای صحت قرارداد اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
  • قرارداد اجاره بواسطه ی فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود. و مستأجر می تواند به وراث موجر که بعد از فوت موجر قائم مقام او می شوند برای پرداخت اجاره بها یا تمدید اجاره و یا فسخ و… به وراث او رجوع کند. اما اگر موجر فقط برای عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده باشد اجاره به فوت موجر باطل می شود. و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می گردد.
  • قرارداد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل می باشد و میزان اجرت المثل به نرخ روز محاسبه می گردد اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد. اما اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند.
  • اگر عین مستأجره به دیگری منقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
  • تعمیرات و کلیه ی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بعهده مالک است مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد.
  • اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر شود مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیز نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضآً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
  • اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک
  • مستأجر نمی تواند عین مستأجره را اجاره دهد مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد.
  • در صحت قرارداد اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجر شرط است.

 

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری که همگی متخصص در امور حقوقی که در دپارتمان املاک و شهرسازی بخش اجاره و سرقفلی توضیح داده شده است می باشند جهت بهره مندی از این قبیل خدمات می توانید با موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمائید.