امام خمینی (ره) مطالب مربوط به سرقفلی را در بخش مسائلی مستحدثه در قالب هشت مسأله بیان فرمودند:

«مسأله 1- اجاره کردن اعیان مستأجره، خواه دکه ای باشد یا خانه ای یا غیر آن، موجب ایجاد حقی برای مستأجر در آن، بگونه ای که موجر بعد از پایان مدت اجاره نتواند او را از آنجا بیرون کند، نمی شود. همچنین در صورتیکه طول مدت بقا و تجارت او در محل کسب یا اعتبار و قدرت تجاری او موجب توجه مردم به محل کسب او شود، موجب ایجاد حقی برای او نسبت به اعیان نمی شود، پس هنگامیکه مدت اجاره به پایان رسیده بر او واجب است محل را تخلیه کند و به صاحب آن تسلیم کند. پس اگر با وجود عدم رضایت مالک در مکان باقی بماند، غاصب گناهکار خواهد بود و ضمان مکان بر او می باشد، حتی اگر آفت آسمانی باشد، همچنین اجرات المثل مکان مادام که مکان در تصرف است و آن را به مالک آن تسلیم نکرده، بر اوست.

مسأله2- اگر این شخص آن مکان منصوب را اجاره دهد، اجاره فاسد است و اگر چیزی بعنوان مال الاجاره بگیرد، آن حرام است و اگر آن تلف شود یا آن را تلف کند، در مقابل دهنده مال الاجاره ضامن است. همچنین اگر دهنده مال الاجاره، محل را قبض کند، نسبت به مالک آن ضامن است و اجرت المثل آن بر او است.

مسأله3- سرقفلی ای که غاصب در اینصورت می گیرد حرام است و اگر آنچه گرفته نزد وی تلف شود یا آن را تلف کند، در مقابل مالک آن ضامن است.

مسأله 4- اگر محلی را برای تجارت در مدت طولانی، مثلاً بیست سال اجاره کند و برای او حق اجاره دادن آن به غیر وجود داشته باشد و در اثنای مدت، اجرت محلی مانند آن افزایش پیدا کند، مستأجر می تواند محل را به همان مبلغی که اجاره کرده است اجاره دهد و همچنین می تواند مبلغی را بعنوان سرقفلی بر حسب توافق بگیرد تا آن محل را به او اجاره دهد.

مسأله5- اگر برای مثال کسی دکه ای را اجاره کند و بر موجر شرط کند که مثلاً تا مدت طولانی بر مبلغ اجاره نیفزاید و همچنین شرط کند که اگر محل را به دیگری اجاره داد و منتقل الیه نیز به دیگری و به همین ترتیب، موجر با او (منتقل الیه) مانند خود او رفتار کند. سپس اجرت آن افزایش یابد، مستأجر می تواند محل را به دیگری منتقل کند تا موجر با او (منتقل الیه) همان رفتاری را کند که با او می کرد و مقداری بعنوان سرقفلی بگیرد، بعلت اینکه محل ر به او منتقل کرده است، سرقفلی به این عنوان حلال می باشد.

مسأله6- اگر بر موجر در ضمن عقد اجاره شرط کند که تا هنگامیکه در محل مستأجر است بر مبلغ اجاره نیفزاید و حق بیرون کردن مستأجر را نداشته باشد و همه ساله آن را به همان مقدار به او اجاره دهد. پس برای اوست گرفتن مقداری بعنوان سرقفلی از موجر یا از شخص دیگر بعلت اسقاط حقش یا بعلت تخلیه محل.

مسأله 7- اگر در ضمن عقد بر موجر شرط شود که محل را به دیگری اجاره ندهد، همه ساله با اجاره بهای متعارف به او اجازه دهد، برای اوست گرفتن مقداری بعنوان سرقفلی، بعلت اسقاط حقش یا بعلت تخلیه محل.

مسأله8- برای مالک است که هر مقداری که بخواهد، بعنوان سرقفلی از شخصی بگیرد تا محل را به او اجاره دهد، همچنانکه برای مستأجر اسـت، اگر برای او حق اجاره دادن وجود داشته باشد، در اثنای مدت از شخص ثالث سرقفلی بگیرد، تا محل را به او اجاره دهد.»

imagesبا توجه به این مسائل باید گفت به طور کلی در مورد گرفتن سرقفلی مجاز می باشد:

1- اصل کلی این است که موجر می تواند از این جهت که ملک را به مستأجر اجاره می دهد، مبلغی را از او بعنوان سرقفلی بگیرد. همچنین مستأجر می تواند از این جهت که ملک را به مستأجر بعدی اجاره می دهد مبلغی از او بگیرد. توضیح اینکه موجر بابت انتقال منافع، اجاره بها می گرد ولی از این جهت که حاضر می شود آن ملک را به مستأجر اجاره دهد، می تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی بگیرد، احتمالاً آن ملک باید دارای خصوصیت ویژه ای باشد، مثلاً موقعیت مناسبی داشته باشد، که موجر از آنجا که آن را به او اجاره می دهد، می تواند مبلغی را بعنوان سرقفلی بگیرد. در مورد اینکه پس از پایان مدت اجاره مستأجر حق رجوع به موجر را برای گرفتن مبلغی که داده دارد یا نه سخنی گفته نشده است. در این مورد ممکن است دو استنباط وجود داشته باشد: الف- مستأجر حق رجوع به موجر را ندارد. چرا که، موجر در این مورد آن خصوصیت ویژه ملک را که باعث شده مبلغی بابت آن بگیرد را به مستأجر منتقل نکرده تا او حقی بر عین مستأجره پیدا کند، بلکه تنها از این جهت که حاضر شده مستأجر از ملک و امتیازات آن انتفاع برد آن مبلغ را گرفته است. در واقع آن مبلغ با توجه به ارزش آن امتیازات و همچنین مدتی که مستأجر از آن بهره می برد، گرفته شده است. ب- مستأجر حق رجوع به موجر را دارد، چرا که موجر بابت انتفاع مستأجر از منافع اجاره بها گرفته است و آن مبلغ اضافی که بعنوان سرقفلی گرفته در واقع از این جهت بوده که آن ملک به مستأجر به اجاره داده شده است. بنابراین در پایان مدت که مستأجر می خواهد آنجا را ترک کند، موجر از آنجا که اجاره به پایان رسیده است و آن ملک را تحویل می گرد، باید آن مبلغ را به مستأجر برگرداند. به نظر می رسد نظر اخیر منطقی تر باشد، چرا که مستأجر در صورتی حاضر می شود مبلغی اضافه بر اجاره بها به موجر بپردازد که آن ملک خصوصیت و ویژگی خاصی داشته باشد. برای مثال از آنجا که قبلاً در آن محل تجارت شده، دارای شهرت و اعتبار خاصی باشد و یا آنکه در یک موقعیت مناسبی قرار گرفته باشد. بنابراین هنگام تخلیه مستأجر آن ملک را نه تنها با آن خصوصیات، بلکه با اعتباری که در مدت اجاره کسب کرده به موجر تحویل می دهد.

2- در هر مورد که موجر حق افزایش اجاره بها و همچنین حق اخراج مستأجر را نداشته باشد، مستأجر می تواند بابت صرفنظر کردن از این امتیاز، مبلغی را بعنوان سرقفلی از موجر بگیرد. همچنین می تواند با انتقال منافع به شخص دیگری این مبلغ را از او بگیرد.

در اینصورت منتقل الیه جانشین مستأجر اول می شود و از همان حقوق بهره مند است، همچنین بدون اینکه منافع را به شخص دیگر منتقل کند، می تواند صرفاً از این جهت که از این حقوق خود صرفنظر می کند از شخص ثالثی مبلغی را بعنوان سرقفلی بگیرد تا او بتواند در پایان مدت اجاره، با مالک عقد اجاره منعقد کند.

فهرست