گفتار اول- مفهوم سرقفلی

در فرهنگ دهخدا سرقفلی چنین تعریف شده است: «چیزیکه از کرایه دار سواری کرایه حویلی یا دوکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست.

حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری مشتری و غیره (فرهنگ معین)، حق آب و گل، حقی که مستأجر را پیدا آید در دوکان و یا حمام و یا کاروان سرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد خود تواند فروخت (یادداشت مولف): حاصل مال اجارت از این بازار هر حال مبلغ چهل هزار دوم است. بیرون از تکلفات عمال و توقعات عمال و مرسومات حراس و وظایف سقا و سرقفلی سرادار

download (9)

این تعاریف مفهوم عرفی سرقفلی را بیان کردند. مفهوم حقوقی آن نیز از مفهوم عرفی آن چندان دور نیست چرا که این اصطلاح تأسیسی عرفی است و از آنجا به قانون راه یافته است. با توجه به اینکه، به موجب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، مقررات جدیدی در مورد سرقفلی وضع شده است، باید دید مفهوم آن تفاوت کرده است یا خیر؟ در ابتدا مفهوم آن قبل از تصویب قانون جدید بیان می شود

با وجود آنکه در عرف اصطلاح «سرقفلی» رایج بود، قانونگذار در قوانین سالهای 39 و 56 از اصطلاح «حق کسب و پیشه یا تجارت» استفاده کرد و آن را حقی برای مستأجر نسبت به محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی کرد، حقوقدانان در بیان مفهوم آن اختلاف نظر چندانی نداشتند و در تعریف آن اظهار می داشتند: آن حقی است که مستأجر متصرف در طول مدت اجاره نسبت به محل اجاره پیدا می کند.

بعبارت دیگر این حق تدریجی الحصول بود. با گذشت مدت اجاره، با توجه به فعالیت مستأجر و جلب مشتری و افزایش شهرت و اعتبار ملک تجاری، حقی برای مستأجر حاصل می شد و در پایان مدت، در اجاره کردن آن محل بر دیگران مقدم شمرده می شد. برخی از حقوقدانان انتخاب اصطلاح حق کسب و پیشه یا تجارت به جای واژه سرقفلی، را هم از نظر ادبی و هم از نظر حقوقی مواجه با اشکال دانستند. بعقیده این حقوقدانان «این گزینش از نظر ادبی و دلالت بر مفهوم حق، این عیب مهم را دارد که اصطلاحی جامع بین حقوق بازرگانان و پیشه وران ارائه نمی کند و قدر مشترک آنها را نمی رساند….علاوه بر این، ترکیب ابداعی قانونگذار در قلمرو حقوق نیز نادرست و گمراه کننده است: 1- نادرست است، زیرا مطابق بند 1 از ماده 2 قانون تجارت، کاسب، به مفهومی که از ما از آن داریم تاجر است: در حقوق کنونی ما، تاجر را به میزان سرمایه یا داشتن کارت بازرگانی نمی شناسند و هر کس اعمال تجارتی را پیشه خود سازد تاجر است، کاسب نیز کسی است که کالایی را به قصد فروش و سودجویی می خرد و به همان شکل و گاه با تغییر مختصر در کالا آن را می فروشد. صاحبان این مشاغل چون به کار خرید و فروش می پردازند، تاجر محسوب می شوند، خواه به صورت دوره گرد کم بضاعت باشند یا شرکت تجارتی معتبر. در تأیید همین مطلب، ماده 6 قانون تجارت کسبه جز را هم تاجر شناخته ولی آنان را از داشتن دفاتر تجارتی معاف کرده است. بنابراین حق کسب نمی تواند مفهومی غیر از حق تجارت داشته باشد، در حالی که اصطلاح ابداعی قانونگذار دو مفهوم جداگانه شناخته شده است.2- گمراه کننده است، زیرا عنوان «حق پیشه» این فکر را بوجود می آورد که صاحبان مشاغل گوناگون، مانند پزشک و سردفتر و وکیل دادگستری نیز می توانند حق پیشه خود را به دیگری منتقل سازند یا در برابر تخلیه ملک از موجر سرقفلی مطالبه کنند.

در حالی که… مفهوم سرقفلی تنها در جایی قابل تصور است که مشتریان موسسه ای به دلیل شهرت و موقعیت محل و مرغوب بودن کالا به آن رجوع کنند نه به خاطر شخصیت مالک آن… شاید به همین دلایل است که عنوان«حق کسب پیشه یا تجارت» نتوانسته است جایی در عرف تجارت یا نزد حقوقدانان برای خود باز کند. امروز همه این حق را «سرقفلی» می نامند و اگر کسی بخواهد «حق کسب یا پیشه یا تجارت» را به دیگری بفهماند باید آن را به «سرقفلی» برگرداند.»

این حقوقدانان ضمن بیان اینکه حق سرقفلی (کسب، پیشه یا تجارت) ویژه مستأجر است و مالک حقی بر آن ندارد، اظهار داشتند «چون اجاره ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد می شود حق مالکیت را پیش از حد تراضی طرفین محدود می سازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره مبلغی بعنوان سرقفلی از مستأجر می گیرند. گرفتن این پول با مفهوم حق کسب یا پیشه یا سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد.»

اما برخی دیگر از حقوقدانان در مورد بکاربردن اصطلاح حق کسب، پیشه یا تجارت به جای سرقفلی معتقدند: «با توجه به اینکه پدیده مورد بحث در حقوق ما تازگی داشته، احتیاط اقتضا می کرده که قانونگذار فصاحت کلام را فدای رفع شبهات کند: به عبارت دیگر اگر در قانون صرفاً «حق تجارت» گفته می شد به هر تقدیر جای این مناقشه که کسبه هم از این حق برخوردار هستند یا نه؟ و تعریف «کاسب» چیست؟… باقی می ماند. لکن با تصریح به «حق کسب» دیگر جائی برای احتجاج و بحث باقی نمی ماند.» همچنین به نظر این حقوقدانان استفاده از سرقفلی به جای حق کسب و پیشه یا تجارت نمی توانسته است موجه باشد. چه هر یک از این دو، معنی خاص خود را دارند و قانونگذار درصدد تعیین و تدوین ضوابطی برای «سرقفلی» نبوده است. این حقوقدانان سرقفلی را وجهی می دانند که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد.

بنابراین نویسندگان حقوقی بین آنچه مستأجر در طول مدت اجاره ایجاد می شود و آنچه مالک در ابتدای اجاره از مستأجر می گیرد تفاوت قائل هستند. برخی آن پولی را که مالک از مستأجر می گیرد سرقفلی می دانند و آنچه برای مستأجر در طول مدت اجاره به تدریج ایجاد می شود را حق کسب، پیشه یا تجارت می دانند. اما برخی دیگر، پولی را که مستأجر در ابتدای اجاره از مستأجر می گیرد را خارج از مفهوم سرقفلی و حق  کسب و پیشه یا تجارت می دانند و به حقی که برای مستأجر در طول مدت اجاره ایجاد می شود حق سرقفلی می گویند.

download

این تعریف ها با توجه به قانون سابق بیان شده اند، حل باید دید مفهوم سرقفلی پس از قانون سال 1376 تغییری کرده است یا نه؟

در پاسخ به این سوال باید به این نکته اشاره کرد که یکی از مهمترین تغییراتی که قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در مورد اماکن تجاری ایجاد کرد این بوده که از این پس با پایان گرفتن مدت اجاره، مستأجر باید محل را تخلیه کند و نمی تواند تقاضای تنظیم اجاره نامه جدید را بنماید و موجر را ملزم به آن بکند. یکی از مهمترین تاثیرات این تغییر در مورد سرقفلی می باشد. چرا که در بین اجزای تشکیل دهنده سرقفلی، مهمترین و شاید با ارزش ترین رکن حق تقدمی بود که پس از پایان مدت اجاره برای مستأجر وجود داشت و مستأجر در هنگام انتقال سرقفلی از آنجا که این امتیاز را نیز به مستأجر بعدی واگذار می کرد، پول بیشتری می گرفت. نسبت به این حق تقدمی که برای مستأجر در قوانین سابق پیش بینی شده بود عکس العمل های متفاوتی صورت می گرفت. فقها با توجه به اینکه عقد اجاره را عقدی موقت و تنها موجب انتقال منافع می دانستند، آن را موجب ایجاد حقی برای مستأجر نمی دانستند و در صورتیکه مستأجر بدون رضایت مالک، پس از پایات مدت اجاره به تصرف ادامه می داد، او را غاصب می دانستند. قانونگذار در تصویب قانون جدید به دو جهت حق تقدم در اجاره کردن مستأجر را از میان برد یکی از این جهت که فقها آن را بدون رضایت مالک خلاف شرع می دانستند و قانونگذار در جهت شرعی کردن اجاره امکان حق بقای مستأجر در محل را پس از پایان مدت اجاره از بین برد و دیگر از این جهت که در قوانین گذشته این حق برای حمایت از مستأجرین پیش بینی شده بود و قانونگذار دید این امر نه تنها حمایت از مستأجر نمی باشد بلکه به ضرر او نیز تمام می شود.

بنابراین به موجب قانون جدید، مالک می تواند از مستأجر مبلغی بعنوان سرقفلی بگیرد و همچنین مستأجر می تواند از مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی بگیرد. اما این حق دیگر این امتیاز را به همراه ندارد که پس از پایان مدت اجاره، بتواند تنظیم اجاره نامه جدید را درخواست کند و در واقع حق تقدمی در اجاره کردن محل برای او وجود ندارد و موجر می تواند آن را به او اجاره دهد یا به دیگری و یا اینکه اصلاً اجاره ندهد.

ممکن است این سوال مطرح شود که در قانون گذشته نیز این حق تقدم و بقا برای مستأجر بوسیله قانون پیش بینی شده بود و در واقع یک امر قانونی بوده نه اینکه بعنوان رکنی از حق سرقفلی بر اثر مرور زمان اجاره، برای مستأجر ایجاد شده باشد؟ در پاسخ باید بگوییم، این نکته ای که گفته شد، کاملاً درست است، اما باید توجه داشت که مالک پولی را که در ابتدای اجاره از مستأجر می گرفت با توجه به همین امتیاز بود. توضیح اینکه مالک می دید در صورت اجاره دادن محل، اختیار و اراده او محدود می شود و در پایان مدت نیز مجبور است به همین مستأجر یا مستأجری که مستأجر اول منافع را به او منتقل کرده، ملک را اجاره دهد. بنابراین می آمد پولی را بعنوان سرقفلی از مستأجر می گرفت. همچنین در مورد آنچه که از مستأجری به مستأجر دیگر منتقل می شد، نیز این مطلب صادق است، با این تفاوت که در این مرحله مستأجر اول علاوه بر این امتیاز بقا و تقدم، شهرت و اعتباری که برای او در طول مدت گذشته اجاره ایجاد شده بود را نیز به مستأجر جدید منتقل می کرد. بنابراین پول بیشتری از او می گرفت.

فقها تنها در یک صورت این حق تقدم را برای مستأجر قائل اند و آن اینکه این حق در عقد اجاره برای مستأجر شرط شده باشد. در اینصورت پس از پایان مدت اجاره، مستأجر می توان از موجر تقاضای انعقاد عقد اجاره جدید را بنماید و یا اگر در عقد موجر به او وکالت برای انعقاد عقد جدید را داده باشد خود این عقد را منعقد کند.

هنگام تصویب قانون جدید روابط موجر و مستأجر، معاون حقوقی و امور مجلس وزارت دادگستری بعنوان نماینده دولت در مورد مأخذ مواد مربوط به سرقفلی چنین گفت : «عمدتاً، یعنی بصورت (100%) اگر عوض نکنم، (99%) مسائلی که مربوط به سرقفلی است را ما از تحریر الوسیله امام- رضوان الله علیه- و یکی، دو استفتائی که از مقام معظم رهبری شده بود در کمیسیون مطرح شد و براساس فتاوای امام و مقام معظم رهبری این مواد تنظیم شد.» بنابراین به نظر می رسد برای فهم مفهوم سرقفلی در قانون جدید باید به نظرات فقها، علی الخصوص نظرات امام خمینی (ره) توجه خاص کرد.

فهرست