منبع اصلی مواد مربوط به سرقفلی در قانون جدید کتاب تحریرالوسیله می باشد. با دقت در قانون مشاهده می شود قانون نیز گرفتن سرقفلی را در دو مورد مجاز دانسته است:

1- ماده 6 قانون جدید مقرر می دارد: «هر گاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد».

همانگونه که ملاحظه می شود این ماده تقریباً همان مسأله 8 آمده در تحریر الوسیله است، بجز اینکه این نکته به آن اضافه شده که :«مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد، همچنین برای آنکه ابهامی بعدآً در اجرای ماده پیش نیاید، دو تبصره نیز به آن اضافه شده است:

به موجب تبصره یک این ماده :«چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.» همچنین تبصره2 مقرر می دارد: «در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» همانطور که گفته شد در تحریرالوسیله در مورد اینکه آیا مستأجر بابت پولی که بعنوان سرقفلی به موجر یا مستأجر (اول) پرداخت کرده است، در پایان مدت اجاره حق رجوع دارد یا نه، چیزی گفته نشده است و گفتیم دو استنباط ممکن است صورت گیرد و بدرستی قانونگذار در موردی که سرقفلی از طرف موجر به مستأجر منتقل شده، پذیرفت که در هنگام تخلیه مستأجر حق دارد قیمت روز آن را مطالبه کند، چرا که در این مورد در واقع موجر بابت شهرت و اعتبار و همچنین موقعیت ملک تجاری آن پول را گرفته است و در طول زمان نیز بر اثر فعالیت مستأجر بر شهرت و اعتبار آن افزوده می شود. بنابراین هنگام تخلیه، از آنجا که این موقعیت و اعتبار استفاده می کند قیمت روز آن را باید بپردازد و اگر مستأجر در طول مدت فعالیتش نه تنها بر اعتبار ملک نیفزوده بلکه آن را کاهش نیز داده است از آنجا که قیمت روز را از موجر مطالبه می کند خود زیان ناشی از آن را تحمل می کند. سوالی که ممکن است مطرح شود این است که چرا در صورتیکه موجر مبلغی از مستأجر بعنوان سرقفلی نگرفته است، با وجود اینکه با تخلیه ملک موجر به هر حال از اعتباری که مستأجر برای ملک ایجاد کرده است بهره مند می شود، مستأجر نمی تواند بابت آن به موجر رجوع کند؟

در پاسخ باید گفت فقها می گویند از آنجا که هنگام انعقاد اجاره مبلغی از مستأجر بعنوان سرقفلی گرفته نشده است و او از موقعیت و اعتبار ملک استفاده کرده است، در هنگام تخلیه نیز نمی تواند به موجر رجوع کند و طول کشید مدت اجاره و کسب اعتبار و شهرت حقی را برای او نسبت به ملک ایجاد نمی کند. به نظر می رسد این نظر منصفانه باشد، چرا که ایجاد اعتبار و شهرت حالت تبعی داشته نسبت به حق کسب و تجارت در آن محل و مستأجر محل را اجاره کرده تا در آن محل به فعالیت بپردازد و از منافع آن بهره مند شود و اجرت آن منافع را نیز در مقابل به موجر بپردازد. بنابراین حتی در قصد طرفین نیز ایجاد چنین حقی برای مستأجر پیش بینی نشده است. ضمن اینکه مستأجر نیز از خصوصیات و امتیازات ملک، بدون آنکه مبلغی را بعنوان سرقفلی پرداخته باشد، فایده برده است. ممکن است گفته شود اگر موجر مبلغی را بعنوان سرقفلی نگرفته است اما بابت آن خصوصیات و امتیازات بر مبلغ اجاره افزوده است. در این مورد باید گفت در این صورت مستأجر بابت آن خصوصیات و امتیازات مبلغی اضافی اجاره بها را پرداخته است و روشن است که از آن منافع نیز بهره مند شده است.

سرقفلی در

در ادامه همین بحث خوب است به نکته ای در مورد تبصره یک ماده مورد بحث اشاره شود:

این تبصره ابتدا هنگام تصویب ماده 6 وجود نداشت. شورای نگهبان هنگام بررسی قانون جدید به ماده6 این ایراد  را وارد کرد که:«اطلاق به ماده 6 از این جهت که شامل می شود صورتی را که مالک بدون سرقفلی عین مستأجره را به مستأجر واگذار نموده و مستأجر جهت واگذاری به مستأجر بعدی سرقفلی دریافت نموده و مستأجر دوم پس از پایان مدت اجاره حق رجوع به مالک و مطالبه سرقفلی از او را دارد، خلاف موازین شناخته شد.»

کمیسیون امور قضایی و حقوقی برای برطرف کردن ایراد شورای نگهبان، تبصره مورد اشاره را به آن اضافه کرد. هنگام تصویب این تبصره در مجلس یکی از نمایندگان در مخالفت با این تبصره گفت: «از کمیسیون محترم امور قضایی تشکر می کنم به جهت اینکه در راستای تأمین نظر شورای محترم نگهبان اقدام به اصلاح کرده اند. اما این اصلاح متأسفانه مانع و جامع نیست، مشکلاتی را در بر دارد که من الان خدمت همکاران محترم توضیح می دهم. صورت قضیه این است که مستأجری بدون اینکه سرقفلی به مالک بپردازد، یک واحد تجاری را اجاره می کند. این مستأجر این واحد را به یک فرد دیگر واگذار می کند و از آن سرقفلی می گیرد. حال مستأجر دوم وقتی که می خواهد تخلیه بکند، آیا حق دارد این سرقفلی را که پرداخت کرده بازیافت بکند یا خیر؟ درست است در جهت استیفای حقوق مالک ما این مسئولیت را از مالک برمی داریم و او موظف به پرداخت سرقفلی نیست، ولی آیا ما در جهت استیفای همه آحاد جامعه از جمله آن مستأجر دوم نباید قانونی داشته باشیم که بتواند در این زمینه پاسخگو باشد؟ درست است که ما در این مورد مالک را از پرداخت سرقفلی مبرا کردیم، چون اساساً دریافت نکرده. اما چه حقی برای مستأجر دوم قائل شده ایم، مستأجری که این سرقفلی را پرداخت کرده…»

یکی دیگر از نمایندگان در موافقت با تبصره پیشنهادی چنین اظهار داشت: «خدمت همکاران محترم و همچنین جناب آقای نوبخت عرض بکنم که ایشان توجه نفرمودند اصلاً  فلسفه این سرقفلی چیست؟ اینجا کمترین حقی از مستأجر دوم ضایع نشده، به این دلیل (من این مثال را خدمت شما بزنم) فرض بفرمایید که ملک تجاری را فردی، مالک اولی یکساله اجاره داده، شش ماه که مستأجر در آنجا تجارت کرده در واقع حق شش ماه استفاده دیگر از ملک را می آید می فروشد، اسم این سرقفلی شده، برای اینکه مستأجر د.م شش ماه از این ملک استفاده کند یک پولی پرداخت کرده. بنابراین میزان پولی که پرداخت کرده حقش را گرفته. در واقع حق استفاده از ملک تجاری را مستأجر دوم از مستأجر اول خریده است و بسا اینطور باشد که دیگر اجازه نپردزاد، اجاره را همان مستأجر اولی پرداخت بکند و این سرقفلی بدهد. ممکن است بگوید اجاره را هم خودت پرداخت کن، اینجا ترقی کرده الان علاوه بر آن مبلغ اجاره ای که تعیین شده، یک چیزی هم می ارزد که این اضافه بدهد. بنابراین حق استفاده از این ملک تجاری در مدت باقیمانده از مستأجر دوم از مستأجر اول خریده و اسم این هم سرقفلی است، بنابراین هیچ حقی از مستأجر دوم ضایع نشده. دلیلی ندارد که پس از پایان مدت اجاره اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد بیاییم از او سرقفلی بگیریم. این اضرار به غیر است، جایز نیست.»

همچنین مخبر کمیسیون امور قضایی و حقوقی در توضیح مسأله چنین گفت: «توضیحات جناب آقای قربانی عضو محترم کمیسیون قضایی بسیارصریح، روشن و واضح بود، من فقط بعنوان تذکر عرض می کنم که این مدت را مستأجر اول به مستأجر دوم در حقیقت می فروشد. حالا چیزی بعنوان سرقفلی از او دریافت می کند. در حقیقت مستأجر دوم با استفاده آن زمان مدت اجاره، سرقفلی اش را مصرف می کند و به هر حال این یک تأسیسی شرعی و جدید است و اشکال جناب آقای دکتر نوبخت فکر می کنم که ناظر به سرقفلی هایی است که تا حال وجود دارد. این قانون ماقبل را نمی گیرد…بنابراین اینجا حق مستأجر اخیر به هیچ عنوان ضایع نمی شود تا ما این اشکال را بگیریم که اینجا سرقفلی که داده بعد از اتمام مدت اجاره این سرقفلی چه می شود؟ سرقفلی برای استفاده همان مدتی است که مستأجر اول به مستأجر دوم واگذار کرده…»

آنچه دو عضو کمیسیون امور قضایی مجلس اظهار داشتند با تبصره 2 ماده6 سازگار نیست، چرا که اگر پولی که بعنوان سرقفلی گرفته می شود. بابت منافع محل در یک مدت خاص می باشد و با استفاده از منافع در واقع از سرقفلی استفاده کرده چرا در موردی که مالک پولی را بعنوان سرقفلی می گیرد، هنگام تخلیه، به مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز داده شده است در این مورد هم باید گفته می شد هنگامیکه مستأجر از منافع عین مستأجره استفاده می کند در واقع از سرقفلی استفاده کرده و هنگام تخلیه نمی تواند به مالک رجوع کند.

در مورد اینکه در مسأله مورد بحث وضعیت مستأجر دوم چگونه است، تبصره1 ماده 6 پاسخی نمی دهد و صرفاً اشاره می کند به مالک نمی تواند رجوع کند. در پاسخ سه فرض ممکن بود که مطرح شود که یکی را تبصره نفی کرده است. در نتیجه دو پاسخ ممکن است به مسأله داده شود: یکی همان پاسخی بود که اعضای کمیسیون امور قضایی دادند، یعنی مستأجر حق رجوع به کسی را ندارد و پاسخ دیگر این است که او بتواند به مستأجر اول رجوع کند. پاسخ اول را دیدیم که با چه اشکالی مواجه است. به نظر می رسد بتوان پاسخ دوم را پذیرفت و به مستأجر دوم حق داد که به مستأجر اول رجوع کند. چرا که یا باید گفت بین مفهوم سرقفلی در فرض تبصره 1 با فرض مورد نظر تبصره2 تفاوت وجود دارد که قبول چنین چیزی اصلاً منطقی نیست و یا اینکه گفت از آنجا که مستأجر اول است که مبلغی بعنوان سرقفلی از مستأجر دوم گرفته است در حالیکه مالک این مبلغ را از او (مستأجر اول) نگرفته بود، هنگام تخلیه، مستأجر دوم می تواند به مستأجر اول رجوع کند. مستأجر اول تنها می توانسته اعتبار و شهرتی که در طول فعالیت خود او برای ملک حاصل شده است را به مستأجر دوم منتقل کند و بابت آن مبلغی بگیرد و اگر هم بطور کلی نسبت به همه خصوصیات و امتیازات ملک مبلغی بعنوان سرقفلی گرفته باشد، از آنجا که مالک از او مبلغی از آن جهت بعنوان سرقفلی نگرفته است و اگر هم گرفت بعنوان منافع بر مبلغ اجاره بها افزوده است، مستأجر دوم می تواند در پایان مدت به او رجوع کند و مطالبه مبلغ مربوط به سرقفلی را بکند.

2- مورد دومی که گرفتن مبلغی بعنوان سرقفلی مجاز است همان موردی است که در تحریرالوسیله بیان شد: «در هر مورد که موجر حق افزایش اجاره بها و تخلیه مستأجر را نداشته باشد، مستأجر می تواند بابت صرفنظر کردن از این حق، از موجر یا شخصی که می خواهد آن محل را از مالک آن اجاره کند مبلغی بعنوان سرقفلی بگیرد و یا آنکه همراه با انتقال منافع به شخص دیگر، بابت این امتیازات از او مبلغی بعنوان سرقفلی بگیرد. ماده 7 قانون جدید در این مورد مقر می دارد:» هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجر ه را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید، در اینصورت مستأجر  می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی را بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.» همچنین ماده 8 این قانون مقرر می دارد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.»

این مواد مسائل 6 و 7 کتاب تحریرالوسیله می باشد. این مسائل بدینگونه در قانون سال 56 سابقه نداشته است. در قانون سال 56 این حق تقدم در اجاره کردن محل، پس از پایان مدت اجاره برای مستأجر پیش بینی شده بود حق سرقفلی را همین حق تقدم شکل میداد و یکی از عوامل مهم در تعیین قیمت سرقفلی بود. فقها از آنجا که بوجود آمدن چنین حقی را غیرشرعی می دانستند، اعلام کردند تنها در صورتی این حق برای مستأجر ایجاد می شود که موجر در عقد اجاره آن را برای او مقرر کرده باشد و خود را متعهد به آن کرده باشد. بنابراین می بینیم این حق تقدم جزء ارکان سرقفلی در قوانین گذاشته بوده ولی از آنجا که غیرشرعی و بدون رضایت مالک بوده، از حالت یک حق قانونی برای مستأجر و در مقابل یک تکلیف قانونی برای موجر خارج شد و تنها در صورتی می توان بابت آن از مستأجر بعدی یا مالک پول گرفت که این حق بعنوان یک حق قراردادی در قرارداد شرط شود. همچنین قابل توجه است در قانون جدید شرط عدم افزایش اجاره بها همراه با شرط عدم تخلیه عین مستأجره آمده است اما در مسائل 4و5 تحریرالوسیله آمده که اگر اجاره برای مدت طولانی منعقد شده باشد و در اثنای مدت اجرت همچون مکانی افزایش یابد و یا آنکه در اجاره شرط شود که موجر تا مدت طولانی بر مبلغ اجاره بها نیفزاید، مستأجر  می تواند بابت صرفنظر کردن از این امتیاز، مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر بگیرد و یا آنکه با انتقال منافع به شخص دیگر، بابت این امتیاز از او مبلغی بعنوان سرقفلی بگیرد. با توجه به آنچه در مورد مفهوم سرقفلی در قانون جدید روابط موجر و مستأجر گفته شد می توان سرقفلی را چنین تعریف کرد.«وجهی است که مستأجر یا مالک و یا مستأجر آینده به مالک یا مستأجر متصرف بابت مزایای ملک تجاری یا اسقاط و انتقال امتیازات شرط شده در ضمن عقد اجاره می پردازد.»

فهرست