با استناد به ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ باید اشاره کرد که قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود.

در برخی از شهر های کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال، اگر پیش خریدار ، پس از انعقاد قرارداد پیش فروش بخواهد از الزام قانونی استفاده کند ، می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را طرح کند.

برای تنظیم سند رسمی پیش فروش مدارک زیر لازم است :

  • سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
  • پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
  • بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون.
  • تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
  • پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد باید در ضمن دادخواست ، الزام پیش فروشنده به اخذ این مورد از دادگاه خواسته شود.

یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ، تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست عملیات پی به پایان نرسیده باشد باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده دعوی پیش فروشنده است.

اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.

اگر چه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان ، حال کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر  عهده ی هیات داوری است اما از آن جا که تا کنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است. بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارادهای پیش فروش دادگاه محل وقوع ملک است.

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند ، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم نماید و در صورت خودداری وی دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش خلاصه ای از قرارداد را به اداره ثبت اسناد رسمی و املاک اعلام می نماید.

 


 

موسسه حقوقی بین المللی داپویان حامی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش با بهره گیری از وکیل پایه یک دادگستری که متخصص در دعاوی ملکی هستند آمادگی ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش که در بخش دعاوی ملکی به طور مفصل شرح داده شده است می باشد جهت بهره مندی از این خدمات می توانید با موسسه تماس حاصل فرمائید.