دعاوی مالکیت

دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات وقوع بیع

دعوای ابطال بیع

دعوای ابطال سند قطعی غیر منقول

دعوای ابطال سند مالکیت

دعوای اعلام و تایید بطلان مبایعه نامه به جهت صوری بودن

دعوای اعلام و تایید بطلان مبایعه نامه به جهت غصبی بودن و مستحق للغیر بودن

دعوای اعلام و تایید بطلان مبایعه نامه به جهت فضولی بودن

دعوای اعلام و تایید بطلان قرارداد پیش فروش به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

دعوای تایید اخذ به شفعه

دعوای خلع ید

دعوای رفع تصرف عدوانی

دعوای رفع ممانعت از حق

دعوای رفع مزاحمت

دعوای قلع و قمع بنا

دعوای اثبات حقوق ارتفاقی

دعوای مطالبه اجرت المثل

دعوای الزام فروش مال مشاع غیرقابل افراز

دعوای الزام به تقسیم مال مشا

[mkd_unordered_list]

دعوای اثبات مالکیت

مالکیت حقی است که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین ، تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند .
یکی از دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم دعوای اثبات مالکیت ملک است که جزو پیچیده ترین پرونده های ملکی محسوب می شود وبه جهت رویه های های متفاوت و گاهی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده ها و نیز نوع آشنایی مردم و در برخی موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات با قوانین و رویه ها باعث گردیده که فرایند رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت طولانی‌تر شود و در بسیاری مواقع این پرونده ها به نتیجه مطلوب ختم نشود .
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک در صورتی که ملکی به ثبت رسیده باشد دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است یا اینکه ملک مذکور از مالک رسمی به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت .
ولی اگر ملکی به ثبت نرسیده باشد و سند رسمی در مورد آن صادر نگردیده باشد و در مورد مالکیت آن اختلاف ایجاد شود می بایست شخصی که مدعی مالکیت است از طریق مراجع قضایی و طرح دعوای اثبات مالکیت ، حقانیت خود را ثابت نمایند .
مواردی که می توان از آن ترک مالکیت را اثبات نمود ؛
۱- تصرف ملک
طبق ماده ۳۵ قانون مدنی ، تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود همانطور که در این ماده قانونی هم ذکر گردید صرف تصرف نمی‌تواند دلیل مالکیت باشد چرا که در صورتی که ثابت شود که تصرف غاصبانه است تصرف او متزلزل می گردد و نمی تواند دلیل بر مالکیت متصرف قرار گیرد همچنین کسی که به عنوان امین با نماینده دیگری مالی را در تصرف دارد مالک آن محسوب نمی شود .
طبق ماده ۳۶ قانون مدنی تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود بنابراین کسی به قهر و زور بر مالی مسلط شود حق استفاده از اماره تصرف را ندارد البته قانون تسلط را اصولا مشروع فرض کرده است و مدعی مالکیت باید خلاف این فرض را در دادگاه ثابت کند .
۲- مبایعه نامه عادی
در صورتی که شخصی ملک را در تصرف داشته باشد ولی شخص دیگر با ارائه مبایعه نامه ادعا نماید که ملک به صورت قانونی به وی فروخته شده است در این مورد مدعی می‌تواند با طرح دعوای اثبات مالکیت و مبایعه نامه عادی خویش مالکیت خود را اثبات نماید.
۳ – شهود
یکی از ادله ای که می توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود ، استناد به شهادت شهود می باشد مثلا مدعی می‌تواند به وسیله شهود ثابت نماید که قبلا مال در تصرف او بوده و بعداً متصرف به وسیله قوه قهریه یا به حیله و تقلب آن را غصب و تصرف نموده است و یا ثابت نماید که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است .

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت

طرح دعوای اثبات مالکیت به طرفیت تمام ناقلین به خصوص ناقل اولیه الزامی می باشد و در بسیاری مواقع عدم رعایت این نکته باعث صدور قرار رد دعوا می گردد لذا رعایت این نکته بسیار ضروری می باشد .
دعوای اثبات مالکیت می بایست در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردد و تمامی مدارک مستندات همراه دادخواست تقدیمی ارائه شود.
پس از ارجاع پرونده به شعبه تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی ، در صورتی که حقانیت وی احراز کردند دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می کند رای اثبات مالکیت نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از اینکه رای صادره قطعی گردید محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته می‌شود و می‌تواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید . در صورتی که ملک موضوع دعوای اثبات مالکیت در تصرف شخص دیگری باشد ، مدعی می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را توأمان مطرح نماید .

 

دعوای اثبات وقوع بیع

با استناد به ماده ۳۳۹ قانون مدنی باید گفت که همین که طرفین به بیع ملک توافق کنند ، عقد بیع منعقد می گردد و به غیر از موارد خاص ، در اکثر موارد به صرف توافق طرفین ولو آن که مکتوب نشده باشد بیع تشکیل می گردد.
به گفته وکیل متخصص املاک لازم است که دعوای اثبات وقوع بیع به دنبال اثبات رابطه قراردادی بین دو طرف است هر چند نتیجه اثبات بیع می تواند مالکیت خریدار باشد ، اما دعوای اثبات بیع ممکن است به اسباب مختلف اقامه شود به عبارت دیگر مالکیت می تواند به وسیله اسباب غیر از بیع ایجاد شود. به گفته وکیل املاک دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت متفاوت است. دعوای اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و نشده اقامه می شود. در مقابل دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد.
وکیل دعاوی املاک می گوید اثبات وقوع بیع در مورد املاک معمولاً وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی همچون مبایعه نامه جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست اما دعوای اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه مطرح می شود.
دادخواست اثبات و تایید وقوع بیع زمانی تقدیم می شود که ملکی خریداری می شود و مبایعه نامه مکتوبی در بین نباشد و خواهان قصد داشته باشد با استفاده از مدارک و مستنداتی مانند شهادت شهود و یا مستندات پرداخت وجه وقوع بیع را ثابت نماید.
وکیل املاک هم چنین خاطر نشان می سازد، هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد بیع را به اثبات برساند اعم از خریدار و یا فروشنده می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوا نماید اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد ، خریدار برای طرح دعوای اثبات وقوع بیع علاوه بر فروشنده مالک رسمی ملک را نیز طرف دعوا قرار دهد.
دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع اگر ادله و مستندات را کافی دانست حکم به تایید وقوع بیع صادر می کند. و دعوای اثبات وقوع بیع در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوزه قضائی آن واقع شده است.
بیع از زمان ایجاب و قبول و قبل از طرح دعوا منعقد شده است . بنابراین دادگاه فقط بیع را تایید می کند. دادنامه تایید بیع جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجرائیه صادر نمی شود.

دعوای اثبات وقوع بیع

یکی از دعاوی ملکی دعوای اثبات وقوع بیع باشد این دعوا در مواردی مطرح می گردد که مبایعه نامه به صورت عادی بین طرفین تنظیم گردیده ولی فروشنده آن را انکار می نماید. و یا این که بیع صورت گرفته و خریدار ثمن را پرداخت نموده است ولی مبایعه نامه تنظیم نگردیده است لذا شخص مدعی می‌تواند از طریق طرح دعوای اثبات وقوع بیع حقانیت خود را اثبات نماید اما در اکثر مواقع طرح این دعوا به تنهایی در مراجع قضایی قابل استماع نمی باشد لذا می بایست دعوای اثبات وقوع بیع همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد چرا که رای دادگاه بر اثبات و تنفیذ وقوع بیع جنبه اعلامی داشته و قابلیت اجرایی ندارد و در صورتی که الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نشود باعث تعارض در مالکیت می گردد .
از جمله مدارکی که می‌توان برای طرح دعوای اثبات وقوع بیع ارائه نمود مبایعه نامه عادی و شهادت شهود و مستندات پرداخت وجه می باشد .
نحوه طرح دعوی اثبات وقوع بیع
دعوای اثبات وقوع بیع می‌بایست به طرفیت فروشنده یا خریدار و در صورتی که فروشنده مالک رسمی نباشد ، به طرفیت مالک رسمی هم اقامه گردد .
در دعوای اثبات وقوع به دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد . پس از ارائه دادخواست مبنی بر اثبات وقوع بیع و دلایل و مستندات ، در صورتی که دادگاه تشخیص دهد به صورت گرفته است رای بر تایید و اعلام وقوع بیع را صادر می نماید .
رای صادره جنبه اعلامی دارد بنابراین نسبت به آن اجراییه صادر نمی‌شود ولی در صورتی که هم زمان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح شده باشد نسبت به آن اجراییه صادر میشود .

دعوای ابطال بیع / ابطال مبایعه نامه

طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی در صورت یکی از شرایط مذکور در این ماده که برای صحت عقد لازم است وجود نداشته باشند ، سبب بطلان عقد خواهد شد .
مواردی که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر گردیده عبارتند از :
۱- قصد طرفین و رضای آنها
۲- اهلیت طرفین
۳- موضوع معین که مورد معامله باشد
۴- مشروعیت معامله
در صورتی که طی مبایعه نامه ، ملک خرید و فروش شود هر یک از طرفین اعم از خریدار و فروشنده می توانند به جهت فقدان یکی از شروط اساسی معامله دعوای تایید و اعلام بطلان را مطرح نمایند . مانند این که ادعا نمایند ملک به صورت فضولی فروخته شده و مالک رضایت ندارد و یا اینکه یکی از طرفین هنگام انعقاد مبایعه نامه محجور بوده ، و یا موارد بسیاری که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم .
دعوای ابطال بیع از جمله دعاوی ملکی محسوب می شود که در طرح آن می بایست بسیار دقت نمود و به جهت پیچیدگی‌های خاص آن قبل از طرح دعوا مشاوره با وکیل دادگستری می تواند بسیار موثر باشد .

نحوه طرح دعوای ابطال بیع

دعوای ابطال بیع از طرف هر کدام از خریدار و فروشنده بر علیه طرف دیگر مطرح می گردد و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد . خواهان بایستی دادخواست خود را تحت عنوان اعلام و تایید بطلان مبایعه نامه مطرح نماید چراکه دادگاه معامله را ابطال نمی‌کند بلکه تنها بطلان معامله را تایید می نماید .
پس از تقدیم دادخواست و مدارک و مستندات در صورتی که دادگاه تشخیص دهد معامله به جهت فقدان یکی از شرایط اساسی باطل بوده است رای بر تایید بطلان معامله را صادر نماید رأی صادره نیاز به اجراییه ندارد چراکه فقط جنبه اعلامی داشته و پس از قطعیت رای خواهان می تواند با استفاده از آن نسبت به احقاق حقوق خویش اقدام نماید .

 

دعوای ابطال سند قطعی غیر منقول/ دعوای ابطال بنچاق

سند قطعی غیر منقول سندی است رسمی که طی آن مالکیت از مالک به شخص دیگری به صورت رسمی منتقل میشود که می بایست در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد که اصطلاحاً به آن بنچاق هم گفته می شود .
دعوای ابطال سند رسمی سند قطعی غیر منقول یا بنچاق در موارد مختلفی مطرح می شود یکی از آنها فقدان شرایط اساسی معامله است و یا اینکه شخصی انتقال دهنده مالک نبوده و با وکالتنامه جعلی یا وکالت نامه ای که مدت آن منقضی گشته است اقدام به انتقال نموده باشد یا در صورتی که مالک طی مبایعه نامه ملک را به شخصی فروخته باشد و پس از آن اقدام به انتقال آن طی سند قطعی غیر منقول به شخص دیگری نموده باشد در تمامی این موارد شخص مدعی می تواند دعوای ابطال سند قطعی غیر منقول را در مراجع قضایی مطرح نماید .

نحوه طرح دعوای ابطال سند قطعی غیر منقول یا بنچاق

دعوا از طرف شخصی که مدعی بی اعتباری سند قطعی غیر منقول می باشد بر علیه شخص دیگر معامله و یا طرفین معامله مطرح می گردد . در صورتی که پس از تنظیم سند قطعی غیر منقول ملک به افراد دیگر منتقل شده باشد دعوا می بایست به طرفیت همه آنها مطرح شود در غیر این صورت باعث صدور قرار رد دعوی از طرف دادگاه می گردد که این خود موجب صرف هزینه مضاعف و اتلاف وقت می گردد .
دعوای ابطال سند قطعی غیر منقول در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد و در صورتی که اسناد دیگری جهت مقدمات سند قطعی غیر منقول تنظیم شده باشد بایستی ابطال همه آنها را درخواست نمود هم چنین می‌توان طی دادخواست ابطال سند قطعی غیر منقول ابطال سند مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی ملک را نیز تقاضا نمود تا به تمامی دعاوی به طور یکجا رسیدگی و رای صادر گردد .
هنگام ارائه دادخواست ابطال سند قطعی غیر منقول باید تمامی مدارک و مستنداتی که حاکی از اثبات ادعای خواهان می باشد ضمیمه نمود هم چنین می‌توان در صورتی که بیم آن باشد که خوانده یا خواندگان اقدام به انتقال سند به شخص دیگری بنمایند تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقالات را نیز از دادگاه نمود .
پس از بررسی مدارک و مستندات و اخذ استعلام از اداره ثبت در صورتی که محرز گردد سند قطعی غیر منقول یا بنچاق به دلایلی که خواهان مطرح نموده باطل بوده است ، دادگاه رای بر ابطال سند قطعی غیر منقول را صادر می نماید .
نحوه اجرای رای ابطال سند قطعی غیر منقول
در صورتی که رای صادره قطعی گردد محکوم له می تواند تقاضای صدور اجراییه را بنماید و پس از تشکیل پرونده اجرایی ، مدیر اجرای شعبه دادنامه قطعی را به همراه نامه ای مبنی بر ابطال سند قطعی غیر منقول به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می نماید .
رئیس اداره ثبت ، موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک اجرا می‌کند تا در صورت بررسی سوابق و مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن و محتویات پرونده ثبتی و حصول اطمینان از عدم اشکال ، نسبت به توضیح مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط اقدام نماید .

 

دعوای ابطال سند مالکیت

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور هم اینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت دعوای ابطال سند مالکیت یکی از دعاوی ملکی می باشد که شخص مدعی است طبق اسناد و مدارکی که در نزد ایشان موجود است معامله منعقده بین خریدار و فروشنده و اقدامات آنها جهت انتقال سند رسمی و اخذ سند مالکیت باطل می باشد . برخی از محاکم نظر بر این دارند که ابطال سند مالکیت اموال غیر منقول به استناد مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض ، مخالف با ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد و حکم به ابطال سند صادر نمی‌کنند اما نظریه مورخ ۴/۸/۹۵ شورای نگهبان که بیان نموده اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد معتبر است ، به این اختلافات پایان داده است .

نحوه طرح دعوای ابطال سند مالکیت

در دعوی ابطال سند مالکیت خواهان بایستی دادخواست خود را به طرفیت طرفین معامله و ایادی بعدی مطرح نماید . به این دعوا در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می شود در صورتی که اسناد و مدارک پیش از صدور سند مالکیت تنظیم شده باشد باید در دادخواست ارائه شده ابطال همه آنها را نیز خواستار شد مانند این که ابطال وکالتنامه ، ابطال سند قطعی غیر منقول ، ابطال مبایعه نامه و الزام به تنظیم سند رسمی و … بایستی به صورت توأمان تقاضا شود پس از ارائه دادخواست اسناد مدارک لازم جهت طرح دعوا ، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع می گردد و پس از بررسی اسناد و دلایل و اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد مبنی بر ابطال سند مالکیت صادر می گردد .

نحوه اجرای رای ابطال سند مالکیت

پس از قطعی شدن رای صادره محکوم له میتواند تقاضای صدور اجرائیه نماید و پرونده اجرایی تشکیل دهد .
در صورتی که دعاوی ابطال مبایعه نامه ، ابطال وکالت نامه ، ابطال سند قطعی غیر منقول ، ابطال سند مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی توأمان مطرح شده باشد می بایست اسناد تنظیمی پیش از سند مالکیت ابطال گردد تا به مرحله ابطال سند مالکیت برسد و پس از ابطال سند مالکیت در اداره ثبت اسناد و املاک مقدمات تنظیم سند رسمی به نام محکوم له در دفاتر اسناد رسمی فراهم می گردد که پس از آن محکوم له می تواند نسبت به اخذ سند مالکیت اقدام نماید .

دعوای بطلان مبایعه نامه به جهت صوری بودن

طبق ماده ۲۱۸ قانون مدنی هرگاه معلوم شود که معامله به قصد فرار از دین ، به طور صوری انجام شده است معامله باطل است .
برای طرح دعوای بطلان مبایعه نامه به جهت صوری بودن طبق رای وحدت رویه دیوان عالی کشور شماره ۲۹۴ مورخ ۲۵/۱۰/۱۳۳۷می‌بایست دین مدیون به شخص ثالث در نظر دادگاه معلوم بوده و محقق شود به منظور فرار از تادیه ی دین ، اقدام به معامله کرده است . ماده ۲۱۸ قانون مدنی ، تحقق قصد فرار از دین را موجب عدم نفوذ معامله قرار داده است نه تحقق دین را .
لذا با توجه به مواردی که ذکر گردید در صورتی که مدتی بتواند اثبات نماید مدیون به منظور فرار از پرداخت دین خود به صورت صوری اقدام معامله کرده است می تواند دعوای بطلان مبایعه نامه را به جهت صوری بودن طرح نماید .
نحوه طرح دعوای بطلان مبایعه نامه جهت صوری بودن
دعوای بطلان مبایعه نامه جهت صوری بودن باید به طرفیت ، طرفین مبایعه نامه مطرح شود و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد .
از جمله دلایلی که جهت اثبات صوری بودن مبایعه نامه می توان مطرح نمود رای دادگاه مبنی بر مدیون بودن خوانده یا اقرار شخص خوانده بر بدهکار بودن یا فروش مال به قیمت بسیار پایین ، صلح بلاعوض ملک به نزدیکان و شهادت شهودی که در جریان معامله بوده اند و این که مدیون دارایی دیگری ندارد می باشد .
پس از ارائه دادخواست و اجرای آن شعبه مربوطه در صورتی که پس از بررسی مدارک و مستندات برای قاضی محرز گردد که معامله انجام شده صوری و به قصد فرار از دین بوده است رای بر اعلام و تایید بطلان مبایعه نامه صادر می کند .

 

نحوه اجرای رای بطلان مبایعه نامه به جهت صوری بودن

رای صادره جنبه اعلامی داشته و اجراییه صادر نمی‌شود . و محکوم له می تواند با رای قطعی صادره نسبت به احقاق حقوق خویش اقدام نماید .
مگر اینکه مبایعه نامه به صورت رسمی تنظیم گردیده باشد که در این صورت پرونده اجرایی تشکیل می شود و مدیر اجرایی اقدام به ارسال یک نسخه رأی قطعی و نامه جهت ابطال مبایعه نامه و کد رهگیری اخذ شده به دفتر اسناد رسمی می نماید .

 

دعوای بطلان مبایعه نامه به جهت غصبی بودن و مستحق للغیر بودن

 

طبق ماده ۳۹۰ اگر بعد از قبض ثمن مبیع کلا یا جزئا مستحق الغیر درآید بایع ضامن است اگرچه تصریح به ضمان نشده باشد و طبق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری می ماند . در صورتی که خریدار آگاه به مستحق للغیر بودن نباشد ، در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانونا ملزم به جبران آن است .
بنابراین در صورتی که فروشنده ملکی را به خریدار فروخته باشد و پس از مدتی شخصی مدعی شود ملک متعلق به او می باشد می تواند دعوای بطلان مبایعه نامه را به جهت غصبی بودن و مستحق للغیر بودن مطرح نماید و در صورتی که خریدار جاهل بر این موضوع باشد ، فروشنده می بایست نسبت به پرداخت ثمن به وی و جبران خسارت وی از لحاظ کاهش ارزش ثمن اقدام نماید .

نحوه طرح دعوای بطلان مبایعه نامه به جهت اصلی بودن و مستحق للغیر بودن

دعوا می‌تواند توسط مالک رسمی ملک به طرفیت فروشنده و خریدار مطرح شود و یا اینکه توسط خریدار یا فروشنده . دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوی بطلان مبایعه نامه جهت غصبی بودن و مستحق للغیر بودن می باشد با ارائه دادخواست و مدارک مستندات و ارجاع پرونده به شعبه مربوطه در صورتی که دادگاه پس از بررسی اسناد مدارک ادعای خواهان را محرز بداند رای بر اعلام و تایید بطلان مبایعه نامه به جهت غصبی بودن و مستحق للغیر بودن می نماید و در صورتی که دادخواست از طرف خریدار ارائه شده باشد ، فروشنده محکوم به پرداخت مبلغ ثمن و خسارات وارده نیز می گردد .

نحوه اجرای رای مبایعه نامه به جهت قطعی بودن و مستحق للغیر بودن

در صورتی که خواسته دعوا اعلام و تایید بطلان مبایعه نامه باشد نیازی به صدور اجراییه ندارد ولی اگر خریدار علاوه بر اعلام و تایید بطلان مبایعه نامه ، مطالبه ثمن را نیز نموده باشد میتواند تقاضای صدور اجرائیه و تشکیل پرونده اجرایی را بنماید که در این صورت به فروشنده اخطار داده می‌شود مبلغ ثمن و خسارات را پرداخت نماید در صورتی که وی در مهلت مقرر حاضر به پرداخت نشود می توان از اموال و دارایی ‌های وی جهت اخذ محکوم به معرفی نمود و در صورتی که از وی مالی به دست نیامد و خودش نیز جهت پرداخت حضور نیابد طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی می‌توان تقاضای صدور حکم جلب ایشان را نمود .

دعوای بطلان مبایعه نامه به جهت فضولی بودن

ممکن است شخصی با سند عادی اقدام به خرید ملک از شخص دیگر کند بدون این که آن شخص مالک ملک باشد یا مالک اذن و اجازه در فروش داشته باشد. به این معامله ، معامله فضولی گفته می شود. اگر مالک اصلی قرارداد را تایید و تنفیذ کند قرارداد معتبر و اگر آن را رد کند قرارداد باطل است . بنابراین پس از اطلاع مالک از انعقاد چنین قراردادی در مورد ملک خود مالک می تواند ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی عدم رضایت خود نسبت به قرارداد پیش فروش ملک را به طرفین قرارداد اعلام کند و سپس دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح نماید.
مالک ملک خواهان دعوای بطلان قرارداد به جهت فضولی بودن است و باید دعوا را به طرفیت خریدار و فروشنده ملک طرح کند.
دعاوی ملکی در مرجعی رسیدگی میشود که ملک در آن حوزه قضایی واقع شده است.
بعد از این که مالک معامله را رد کرد آن معامله باطل است. بنابراین خواهان تنها تایید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه می خواهد.
برخی نکات مهم در خصوص دعوای بطلان قرارداد به جهت فضولی بودن بنا بر گفته وکیل متخصص دعاوی ملکی عبارت اند از:

اگر مالک موقع انعقاد قرارداد حضور داشته باشد ولی سکوت کند برای نفوذ معامله کافی نیست و رضایت مالک باید به صورت صریح اعلام شود.معامله فضولی ممکن است نسبت به عین و یا منافع صورت گیرد. بنابراین ممکن است شخصی به صورت فضولی و بدون اجازه مالک اقدام به اجاره دادن ملکی نماید که این معامله هم در صورت رد مالک باطل است.
اگر مالک متوجه انجام معامله فضولی شد و ملک خود را به شخص دیگری فروخت در واقع به صورت ضمنی معامله فضولی را رد کرده است و معامله فضولی باطل خواهد بود.
مالک الزامی ندارد که فوراً معامله را تنفیذ یا رد کند در این صورت اگر خریدار از تاخیر اعلام نظر مالک ضرر ببیند می تواند معامله را فسخ نماید و حق ندارد الزام مالک به تنقیذ یا بطلان را بخواهد.
اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید حق اجازه یا رد معامله به وراث او می رسد.
در صورتی که ملک خسارتی دیده باشد مالک می تواند خریدار را به عنوان متصرف (ضامن عین و منفعت) طرف دعوا خسارت قرار دهد و خریدار بی اطلاع از فضولی بودن نیز به فورشنده فضولی مراجعه می نماید.
اگر فروشنده با علم به این که ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
در مواردی که وکیل از حدود اختیارت اعطا شده در وکالتنامه تجاوز کند اعمال و اقدامات او فضولی و مشمول همین دعوا است.
براساس ماده ۶۶۷ قانون مدنی ، وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید. در صورت عدم رعایت غبطه به موکل از سوی وکیل اقدامات او فضولی محسوب می گردد.
دادخواست باید با عنوان تایید بطلان تقدیم شود و تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نیست.

 

دعوای بطلان قرارداد پیش فروش به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در برخی قراردادهای مشارکت در ساخت ضمن امضای قرارداد شرط می شود که سازنده تا پایان قرارداد یا تا مدت معینی حق پیش فروش واحد های سهم خود را ندارد.
این شروط و تعهدات برای طرفین الزام آورند و در صورت تخلف از شرط ، آثاری را به دنبال دارند.
لازم به توضیح است چنانچه سازنده با وجود شرط عدم پیش فروش واحد ها مبادرت به پیش فروش واحد های سهم خود کند ، با توجه به تخلف سازنده از شرط ضمن عقد (شرط عدم انتقال واحد ها ) مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارد.
در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت عدم انتقال ملک موضوع مشارکت توسط سازنده شرط شده باشد. قرارداد پیش فروش نیز قابل انحلال خواهد بود.
این دعوا را مالک اولیه ملک به طرفیت پیش فروشنده و پیش خریدار مطرح می کند. منظور از مالک اولیه کسی است که ملک خود را در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت در اختیار سازنده قرار داده است. سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت ملک سهم خود را به شخص دیگری فروخته و به این ترتیب پیش فروشنده نیز هست.
هر چند پیش خریدار رابطه قراردادی با مالک اولیه ندارد ولی از آن جا که پیش خریدار یک طرف قرارداد پیش فروش است وی نیز باید خوانده قرار گیرد.
دعوای تایید بطلان قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع ملک پیش فروش شده مطرح می شود.
رای دادگاه جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجرائیه صادر نمی شود. چنانچه پیش خریدار مبلغی بابت قرارداد به پیش فروشنده (سازنده) داده باشد این مبلغ طی دادخواستی که پیش خریدار تقدیم می کند قابل مطالبه است.

 

دعوای تایید اخذ به شفعه

وکیل متخصص دعاوی ملکی می گوید از ظاهر ماده ۸۰۸ قانون مدنی چنین استنباط می شود که اگر ملک بین دو شریک مشاع باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخصی ثالث بفروشد شریک دیگر میتواند قیمتی را که به فروشنده پرداخت کرده است به مشتری پرداخت کند و سهم خریداری شده را به تملک خود در آورد.
چنین حالتی را در اصطلاح حقوقی اخذ به شفعه و صاحب این حق را شفیع می نامند.
شفیع می تواند از طریق اظهار نامه رسمی ، مراتب اخذ به شفعه را به خریدار و فروشنده اعلام نماید و ثمن قرارداد را به خریدار پرداخت نماید. در صورت عدم امکان تحویل وجه به خریدار و یا خود داری خریدار از دریافت وجه شفیع می توانددعوای تأئید اخذبه شفعه را مطرح و وجه را به حساب معرفی شده از سوی دادگاه واریز نماید.
در اینگونه دعاوی ملکی خواهان می تواند ضمن ارائه دادخواست دعوای تأئید اخذ به شفعه ، خواسته هایی همچون الزام به تنظیم سند رسمی و یا الزام به تحویل ملک را نیز مطرح نماید.
در دعوای تأئید اخذ به شفعه شریکی که اخذ به شفعه انجام می دهد خواهان است و باید به طرفیت خریدار و شریک (فروشنده ) اقامه دعوا کند.
در دعاوی ملکی خواهان باید دعوای تأئید اخذ به شفعه را در دادگاهی اقامه دعوا کند که ملک در محدوده آن واقع شده است.
اخذ به شفعه را خود خواهان انجام می دهد و با تایید ثمن معامله تملک خود را به طرف مقابل اعلام می کند . بعد از این که محکمه اخذ شفعه را تایید کرد و حکم قطعی گردید دیگر هیچ گونه اعتراضی پذیرفته نمی شود از آن جایی که این رای فقط جنبه اعلامی دارد بنابراین اجرائیه صادر نمی شود.

 

دعوای خلع ید

در صورتی که شخصی مالک رسمی ملک باشد و سند مالکیت هم داشته باشد ولی شخص دیگری ملک را تصرف نموده باشد ، می تواند با طرح دعوای خلع ید ملک را از تصرف وی خارج نماید .
همچنین دعوای خلع ید از ملک مشاعی نیز مطرح می‌شود مثلاً ملکی بین چند نفر به صورت مشاع باشد و ملک در تصرف تعدادی از آنها باشد که در این صورت مالکین می توانند دادخواست خلع ید ملک مشاعی را تقدیم و طی آن خلع ید شرکاء را خواستار شوند .
در دعوای خلع ید نکته مهمی که می بایست مورد توجه قرار گیرد این است که خواهان یا مدعی دعوا باید مالک رسمی ملک باشد . در صورتی که ملک ثبت نشده باشد خواهان بایستی دادخواست خلع ید و اثبات مالکیت را به صورت توأمان مطرح نماید.

نحوه طرح دعوای خلع ید

دعوای خلع ید می بایست به طرفیت متصرف یا متصرفین ملک اقامه گردد. درصورتی که مالک فوت نموده باشد ورثه می تواند دعوای خلع ید را مطرح نماید . دادگاه صالح به رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک می باشد .
پس از ارائه دادخواست و مدارک و مستندات دادگاه جلسه رسیدگی تشکیل می‌دهد و در صورتی که احراز نماید ملک به صورت غیرقانونی در تصرف متصرف می باشد رأی بر خلع ید صادر می‌نماید . پس از صدور رای و قطعیت آن می‌توان نسبت به رای صادره تقاضای صدور اجرائیه نمود .
اگر حکم خلع ید در مورد ملک مشاعی باشد ملک تخلیه می‌شود اما تحویل هیچکدام از مالکین نمی‌گردد .
اگر در ملک مورد دعوی شخص متصرف اقدام به ساخت بنا یا کاشت درخت کرده باشد خواهان بایستی در دادخواست خلع ید ، و قلع و قمع بنا و قطع درختان را نیز درخواست نماید .

 

دعوای رفع تصرف عدوانی

طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند .
در دعوای تصرف عدوانی برخلاف دعوای خلع ید، نیازی نیست خواهان مالک رسمی ملک باشد . دعوای تصرف عدوانی را می توان به دو صورت حقوقی و کیفری مطرح نمود که طرح این دعوا به صورت حقوقی و کیفری متفاوت می باشد از این لحاظ که در دعوای حقوقی را به تصرف عدوانی نیازی نیست خواهان مالک باشد بلکه صرف اثبات تصرف سابق کفایت می کند ولی در دعوای کیفری تصرف عدوانی شاکی باید مالک رسمی ملک باشد در غیر این صورت شکایت وی قابل پیگیری نمی باشد.

نحوه طرح دعوای رفع تصرف عدوانی

دعوای تصرف عدوانی توسط متصرف سابق علیه متصرف فعلی مطرح می شود .
دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی دادگاه محل وقوع ملک می باشد. از جمله دلایلی که می‌توان جهت اثبات ادعا مطرح نمود می‌توان به شهادت شهود ، ارائه مدارکی مانند وکالت نامه ، اجاره نامه و … که ثابت نماید ملک وی در تصرف خوانده بوده و مدت آن تمام شده است ، ارائه مدرکی که نشان دهد معامله‌ای که بین او متصرف صورت گرفته است به جهتی از جهات باطل یا فسخ گردیده و … اشاره نمود .
در صورتی که خواهان مالک رسمی ملک باشد میتواند اجرت المثل ایام تصرف را نیز ضمن دعوای رفع تصرف عدوانی بخواهد .
در صورتی که دادگاه پس از بررسی اسناد و مدارک تصرف ، خوانده را غیر قانونی تشخیص دهد رای به رفع تصرف عدوانی صادر می نماید . همچنین خواهان می تواند قبل از صدور رای تقاضای صدور دستور موقت کند و دادگاه در صورتی که دلایل وی راموجه تشخیص دهد ، دستور جلوگیری از ایجاد آثار تصرف و یا تکمیل اعیانی از قبیل احداث بنا و غرس اشجار یا کشت زرع یا از بین بردن آثار موجود را در ملک مورد دعوا صادر می نماید .

 

نحوه اجرای رای رفع تصرف عدوانی

طبق ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی در صورتی که رای صادره مبنی بر رفع تصرف عدوانی باشد بلافاصله به دستور مرجع صادرکننده توسط اجرای دادگاه ضابطین دادگستری اجرا خواهد شد و درخواست تجدیدنظر مانع اجرا نمی باشد در صورت فسخ و در مرحله تجدیدنظر ، اقدامات اجرایی به دستور دادگاه اجرا کننده حکم به حالت قبل از اجرا اعاده می شود و در صورتی که محکوم به ، عین معین بوده و استرداد آن ممکن نباشد ، مثل یا قیمت آن وصول و تأدیه خواهد شد .

 

دعوای رفع ممانعت از حق

ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای ممانعت از حق را اینگونه تعریف نموده است :
دعوای ممانعت از حق عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد .
مقصود از حق انتفاع حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند .
مقصود از حق ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری .
با توجه به تعاریف بالا می توان گفت در صورتی که کسی مانع استفاده از حقوق قانونی شخص در ملکی شود ممانعت از حق کرده است و این حقوق این جمله ها که با انتقال ملک به شخصی دیگراز بین نمی‌رود لذا آن شخص نمی تواند ادعا نماید که مالک سابق این حق را برای شما متصور گردیده و پس از انتقال ملک به من می توانم مانع استفاده از حق شما شوم .
در دعوای ممانعت از حق خواهان باید ثابت نماید که از حق مورد نظر استفاده می‌کرده و خوانده مانع استفاده خواهان از حق خویش گردیده است و خواهان نسبت به این عمل به رضایت ندارد .

نحوه طرح دعوای رفع ممانعت از حق

دعوای ممانعت از حق از طرف صاحب حق انتفاع و ارتفاق علیه کسی که مورد استفاده خواهان از حقش گردیده مطرح می‌شود .
به دعوای ممانعت از حق در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می گردد و این دعوا نیز نیازمند ارجاع به کارشناسی می باشد و پس از بررسی مدارک و مستندات و نظریه کارشناسی رای بر رفع ممانعت از حق صادر می گردد .

نحوه اجرای رای رفع ممانعت از حق

رای رفع ممانعت از حق نیز پس از صدور رای بدوی قابل اجرا می باشد و تجدیدنظرخواهی از رای صادره مانع اجرای رای نمی گردد .

 

دعوای رفع مزاحمت

ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای مزاحمت را اینگونه تعریف نموده است :
دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول ، درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را میکند که نسبت به متصرفات او مزاحم است ، بدون این که مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد .
هم چنین طبق ماده ۱۳۲ قانون مدنی کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایگان شود لذا دردعوای رفع مزاحمت می بایست خواهان اثبات نماید که تصرف خوانده به قدر متعارف نبوده و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود نمی باشد .
در دعوای رفع مزاحمت خواهان لزوماً مالک رسمی نمی باشد وصرفاً تصرف او ملاک است .

نحوه طرح دعوای رفع مزاحمت

دعوای رفع مزاحمت از طرف کسی که نسبت به تصرفات مزاحمت شده علیه مزاحم ملک مطرح می‌شود و باید دادگاه محل وقوع ملک اقامه گردد در بسیاری از مواقع یکی از دلایل اثبات ای در دعوای رفع مزاحمت تقاضای ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری می باشد . لذا پس از ارائه دادخواست تقدیمی مدارک و مستندات و ارجاع به شعبه مربوطه ، در صورتی که نیاز به اجرا به کارشناسی باشد کارشناسی تعیین با مراجعه به محل و بررسی موضوع دعوا نظریه خود را ارائه مینماید . چنانچه دادگاه تشخیص بر احراز مزاحمت خوانده در ملک تصرفی خواهان را دهد رای به رفع مزاحمت صادر می نماید .
نحوه اجرای رای رفع مزاحمت
در دعوای رفع مزاحمت نیز پس از صدور رای بدوی قابلیت اجرا دارد و تجدیدنظرخواهی از رای صادره مانع از اجرای رای نمی گردد .

 

دعوای قلع و قمع بنا

هرگاه کسی ملک دیگری را به صورت غیرقانونی تصرف کرده باشد و در آن ملک مبادرت به ساخت بنا و یا کاشت درخت نماید ، مالک می تواند علاوه بر رفع تصرف به دعوای قلع و قمع بنا را نیز طرح نماید.
طبق ماده ۳۱۳ قانون مدنی : (هر کسی در زمین خود با مصالح متعلق به دیگری بنایی بسازد یا درخت غیر را بدون اذن مالک در آن زمین غرس کند ، صاحب زمین یا درخت می‌تواند قلع آن را بخواهد ، مگر اینکه به اخذ قیمت تراضی نمایند . )
دعوای قلب ما را می توان هم زمان با دعاوی مانند رفع تصرف ، خلع ید ، تخلیه ید و … مطرح نمود تا به صورت توأمان نسبت به آن رسیدگی شود .

نحوه طرح دعوای قلع و قمع بنا

 

دعوای قلع و قمع بنا از طرف مالک ملک به طرفیت کسی که در ملک او به صورت غیرمجاز بنااحداث نموده و یا درخت کاشته است مطرح می شود .
دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای قلع و قمع بنا دادگاه محل وقوع ملک می باشد . خواهان می بایست همزمان با ارائه دادخواست دلائل و مدارک خود را مبنی بر اقدام خوانده به احداث بنا و کاشت درخت به طور غیرمجاز ارائه نماید و در صورتی که قبل از طرح دعوا تامین دلیل گرفته باشد آن را نیز ضمیمه نماید ، در غیر این صورت ارجاع به کارشناسی را به عنوان یکی از دلایل خود ذکر نماید . همچنین از مهم ترین مدارکی که می بایست ارائه نماید سند مالکیت است .
پس از ارائه دادخواست و ارجاع آن به شعبه مربوطه جلسه رسیدگی تشکیل می گردد و در صورتی که با بررسی دلائل و مدارک و نظریه کارشناسی برای دادگاه محرز گرددکه خوانده بدون مجوز قانونی اقدام به ساخت بنا وکاشت درخت نموده و در قلع و قمع بنا را صادر می نماید . در صورتی که دادگاه تشخیص دهد خوانده بدون سوءنیت و بر اثر اشتباه محاسباتی در ملک اقدام به ساخت بنا نموده و در صورت قلع و قمع بنا ضرری که به وی وارد میشود بیش از ضرر مالک است ، وی را به پرداخت قیمت زمین مال یک محکوم می‌نماید . ( لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب ۲۷/۱۰/۱۳۵۷)
در رای شماره ۱۳۳۳ مورخ ۶/۱۰/۹۱ شعبه ۱۸ دادگاه تجدید نظر نیز به این مورد اشاره گردیده و چنین استدلال نموده اند که هرگاه میزان خسارت وارد شده به غاصب در صورت خلع ید و قلع و قمع بنای وی بیشتر از تجاوز می باشد و موجب خسارت جبران ناپذیر به متصرف شود و عوض خلع ید و قلع و قمع به پرداخت بهای ملک مغصوبه و تملک آن به متصرف ، حکم داده می شود .

نحوه اجرای رای قلع و قمع بنا

در صورتی که رای صادره قطعی گردد ، خواهان می تواند تقاضای صدور اجراییه و تشکیل پرونده اجرایی را بنماید و در واحد اجرا رأسا نسبت به قلع و قمع بنا اقدام می نماید .

 

دعوای اثبات حقوق ارتفاقی ( حق عبور ، حق مجرا )

تعریف حق ارتفاق : حق ارتفاق ، حقی است برای شخص در ملک دیگری . طبق ماده ۹۴ قانون مدنی صاحبان املاک می توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند ، نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت کیفیت استحقاق ، تابع قرار داد و عقدی است که مطابق آن حق داده شده است .
همچنین ماده ۹۵ قانون مدنی می گوید در صورتی که زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران ، زمین یا خانه دیگری بوده است صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند از آن جلوگیری کند مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود .
بنابراین حق ارتفاق یا به صورت قراردادی است و یا ناشی از حکم مستقیم قانون و وضع طبیعی املاک .
حق ارتفاق معمولاً سند رسمی ملک درج می گردد که در این صورت اثبات آن لزومی ندارد اما اگر حق ارتفاق ثبت نشده باشد و قراردادی هم بین مالک و شخصی که دارای حق ارتفاق می باشد وجود نداشته باشد ، مدعی می تواند برای اثبات حق خود به مراجع قضایی مراجعه نموده و دعوای استفاده حقوق ارتفاقی را مطرح نمایند همچنین می‌توان همزمان با طرح دعوای اثبات حقوق ارتفاقی ، دعوای الزام مالک به ثبت حقوق ارتفاقی را نیز مطرح نمود تا به صورت توأمان به آن رسیدگی گردد .

نحوه طرح دعوای اثبات حقوق ارتفاقی

دعوای اثبات حقوق ارتفاقی از طرف مدعی حق ارتفاقی به نفع خود ، علیه مالک ملک مجاور مطرح می‌شود و در صورتی که حق ارتفاق با قراردادی که مالک پیشین ملک مجاور منعقد کرده ایجاد شده باشد دعوا باید به طرفیت منتقل کننده و ایادی بعدی او تا مالی که کنونی طرح شود .
دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای اثبات حقوق ارتفاقی ، دادگاه محل وقوع ملک می باشد . پس از ارائه دادخواست و دلائل و مدارک ، پرونده به شعبه ارجاع و پس از تعیین وقت رسیدگی ، جلسه تشکیل می گردد در صورتی که حق ارتفاق خواهان در ملک مجاور در اثبات گردد رای بر اثبات حقوق ارتفاقی صادر می گردد .

نحوه اجرای رای اثبات حقوق ارتفاقی

برای اثبات حقوق ارتفاقی جنبه اعلامی داشته و نیازی به صدور اجرائیه ندارد و خواهان می تواند از مزایای قانونی رای صادره به نفع خود استفاده نماید

 

دعوای مطالبه اجرت المثل

هرگاه کسی ملک دیگری را بدون مجوز قانونی در تصرف داشته باشد ، مالک می‌تواند علاوه بر طرح دعوای مربوطه نسبت به رفع تصرف عدوانی و یا خرید نسبت به طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نیز اقدام نماید .
ماده ۳۲۰ قانون مدنی در این باره چنین می گوید : ( نسبت به منافع مال مغصوب ، هریک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و ما بعد خود ضامن است اگرچه استیفاء منفعت نکرده باشد . )

نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت المثل

دعوای مطالبه اجرت‌المثل از طرف مالک علیه شخصی که ملک را به صورت غیرمجاز تصرف نموده است مطرح می شود . دادگاه صالح به رسیدگی ، دادگاه محل وقوع ملک می باشد و دعوایی مالی محسوب می شود .
پس از ارائه دادخواست و دلایل و مستندات به دادگاه صالح ، پرونده به شعبه ارجاع می گردد و پس از بررسی اسناد و مدارک در صورتی که برای دادگاه حقانیت خواهان محرز گردد جهت تعیین اجرت المثل ایام تصرف به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌گردد . کارشناس با بررسی ملک و وضعیت آن ، اجرت المثل ایام تصرف را معین و اعلام می نماید ، طرفین می توانند ظرف مهلت یک هفته نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض نمایند. در صورتی نسبت به نظریه کارشناسی اعتراضی صورت نگیرد رای مبنی بر محکومیت خوانده یا خواندگان به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف صادر می گردد . رای صادره قابل اعتراض میباشد .

نحوه اجرای رای مطالبه اجرت المثل

پس از قطعیت رای صادره می‌توان نسبت به صدور اجرائیه و تشخیص پرونده اجرایی اقدام نمود در صورتی که محکوم علیه در مهلت مقرر نسبت به پرداخت مبلغ محکوم به اقدام ننماید می توان از اموال و دارایی های وی جهت اخذ محکوم به معرفی نمود تا پس از انجام تشریفات قانونی مزایده نسبت به فروش آن و پرداخت وجه محکوم به اقدام گردد .

 

دعوای الزام به فروش مال مشاع غیر قابل افراز

مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ ؛ هرگاه ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود ، با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود .
در بسیاری از مواقع که ملکی بین چند نفر مشاع می باشد و بین آنها جهت فروش ملک توافقی حاصل نمی شود هر یک از شرکا می تواند پس از اخذ گواهی عدم افراز نسبت به طرح دعوای دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید.

نحوه طرح دعوی الزام فروش ملک مشاع

دعوای دستور فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکا علیه تمامی شرکا مطرح می گردد . در صورتی که دعوای دستور فروش ملک مشاع در مورد اموال متوفی باشد باید به طرفیت کلیه وراث متوفی مطرح شود .
دعوای دستور فروش ملک مشاع در دادگاه محل وقوع ملک مشاع مطرح می شود. البته علی رغم اینکه طبق قانون درخواست فروش ملک مشاع تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست اما در محاکم قضایی این درخواست را در قالب دادخواست می‌پذیرند . ملکی که تقاضای دستور فروش آن را از دادگاه می نمائیم نباید در بازداشت یا رهن باشد در این صورت نسبت به دعوای مطروحه قرار عدم استماع دعوا صادر می شود .
پس از ارجاع دادخواست به شعبه و بررسی وضعیت ملک و پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک در صورتی که دعوا شرایط قانونی را دارا باشد دستور فروش آن صادر می‌شود .
دستور فروش صادره در قالب حکم یا قرار نیست لذا قابل اعتراض و واخواهی و تجدید نظر خواهی نمی باشد و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست و می توان در صورت عدم حصول نتیجه دلخواه نسبت به طرح مجدد آن اقدام نمود .

نحوه اجرای الزام فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع نیاز به صدور اجراییه دارد و پس از اینکه دستور فروش از طرف دادگاه صادر گردید به واحد اجرای احکام فرستاده می شود و پس از تشکیل پرونده اجرایی اجرای احکام نسبت به تعیین کارشناس رسمی دادگستری به قید قرعه جهت قیمت گذاری ملک اقدام می‌نمایداین کارشناس نظر خود را جهت قیمت ملک ارائه نمود .
طرفین ظرف مهلت یک هفته می‌توانند نسبت به آن اعتراض نمایند در صورتی که هیچ کدام از شرکا نسبت به قیمت تعیین شده از طرف کارشناسی اعتراض نداشته باشندآگهی برگزاری مزایده منتشر می‌شود و پس از فروش ملک از طریق مزایده ، دادورز هزینه های اجرایی و قانونی را به نسبت سهم شرکاء کسر و مبلغ باقیمانده را بین شرکا تقسیم می نماید .

 

دعوای الزام به تقسیم مال مشاع

مال مشاع خواه نتیجه در هم آمیختن قهری یا است یا ارث قرارداد باشد الزامی به نگهداری اشاره ایجاد نمی کند . طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی هر یک از شرکا می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند .
بنابراین در صورتیکه تقسیم موجب ضرر یکی از شرکاء گردد ، تقسیم ممنوع می باشد به طور مثال اگر سهم شریکی بخش ناچیزی از باغ یا ملک مزروعی باشد که پس از تقسیم قابل انتقال به نظر نمی رسد یا از منافع آن کاسته می‌شود و از قیمت می افتد ، تقسیم به زیان او انجام نمی‌شود، مگر اینکه خود رضایت به آن دهد .
در صورتی که شرکا بر تقسیم مال مشاع توافق نمایند می‌توانند از طریق طرح دعوی الزام به تقسیم مال مشاع اقدام نمایند .

نحوه طرح دعوای الزام به تقسیم مال مشاع

دعوای الزام به تقسیم مال مشاع از طرف یکی از شرکاء به طرفیت مالکین مشاعی مطرح می گردد و صالح به رسیدگی به این دعوا در وهله ی اول اداره ثبت اسناد و املاک است و برخی موارد دادگاه های عمومی محل وقوع ملک می باشد .
در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی باشد ، دادگاه آخرین وضعیت ملک و میزان سهم هر یک از شرکا را از اداره ثبت اسناد ، استعلام می نماید و پس از وصول پاسخ استعلام ، قرار ارجاع به کارشناسی صادر می گردد. کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی وضعیت ملک ، نظر خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن در خصوص نحوه تقسیم و میزان سهم هریک از مالکین ، ارائه می نماید .
اگر نظر کارشناسی مبنی بر قابل افراز بودن ملک باشد و مالکین در خصوص نظریه کارشناسی بر نحوه افراز ملک ، اعتراضی نداشته باشند دادگاه سهم هرکدام از مالکین را طبق نظر کارشناسی مشخص کرده و حکم به تقسیم مال مشاع صادر می‌کند .

 

نحوه اجرای رای الزام به تقسیم مال مشاع

رای صادره مبنی بر الزام به تقسیم مال مشاع نیازی به صدور اجراییه ندارد و خواهان می تواند حکم صادره از اداره ثبت محل ، ارائه نموده و پس از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه و سایر حقوق متعلقه ی ثبتی و بهای دفترچه مالکیت ، نسبت به ارسال پرونده به متصدی دفتر املاک اقدام نموده و ایشان نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت کرده و اسناد مالکیت مشاعی اولیه را باطل میکند جدید را صادر می نماید .[/mkd_unordered_list]