دعاوی علیه موجر

دعوی الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره

دعوی الزام به تحویل مورد اجاره

دعوای فسخ اجاره به علت عیب در مورد اجاره

دعوای تعدیل اجاره بها

دعوای تائید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و یا منافع ملک

دعوای تایید بطلان اجاره نامه به دلیل مجهول بودن مورد اجاره

دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

دعوای اثبات اجاره

 

 

دعوی الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره

گاهی پیش می آید که پس از انعقاد عقد اجاره و در طول زمان تعریف مستأجر بر عین مستأجره تعمیرات مهم و اساسی در عین ضروری می نماید. در این مواقع اگر پس از اطلاع موجر بر لزوم تعمیرات اعمالی از سوی ایشان صورت نگیرد مستاجر می تواند دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره را مطرح نماید برای طرح این دعوا مستاجر می بایست ابتدائا از طریق ارسال اظهارنامه از موجر بخواهد نسبت تعمیرات اساسی اقدام نماید در صورتی که در ظرف مهلت مقرر ایشان در این خصوص اقدامی ننمود می تواند دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را در دادگاه مطرح نماید.

مطابق ماده ی۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و کلیه ی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده ی مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می باشد.

منظور از تعمیرات و مخارج در ماده ی فوق تعمیرات لازم و ضروری اساسی است نه تعمیرات جزئی که بر عهده خود مستأجر است.

دادگاه صالح جهت طرح دعوی مورد نظر به جهت منقول بودن دعوی دادگاه محل سکونت خوانده(موجر) است و هزینه دادرسی دعوای فوق مطابق هزینه دادرسی دعاوی مالی است.پس از طرح دعوا و تشکیل جلسه رسیدگی جهت مشخص نمودن اینکه تعمیرات اساسی و به عهده موجر می باشد به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد در صورتی که نظریه کارشناسی نیز اظهارات مستاجر را تایید نمود منتهی به صدور رای می گردد و پس از قطعی شدن قابل اجرا می باشد در صورتی که موجر از اجرای رای امتناع نمود مستاجر می تواند خود نسبت به تعمیر عین مستاجره اقدام و مبالغی که هزینه کرده است را از موجر مطالبه نماید.

 

 

شیوه طرح دعوی الزام به تحویل مورد اجاره

گاهی پیش می آید که دو یا چند نفر عقد اجاره را تنظیم می کنند و متعاقب آن یک طرف (موجر) در مقابل طرف دیگر(مستأجر) متعهد می شود که عین مستأجر را که حال یا مال منقول است یا مال غیرمنقول در موعد معین تسلیم طرف دیگر که قرار است اجاره بهای آن را پرداخت کند،  بکند و این شخص متعهد مال مستأجره از تحویل آن سر باز می زند.

در این صورت مستأجر می تواند دعوای حقوقی با عنوان دعوای الزام به تحویل مورد اجاره راه بیاندازد و از دادگاه رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تحویل مورد معامله را به انضمام خسارات دادرسی وارده بخواهد. دعوای الزام به تحویل مورد اجاره اگر عین مستأجره و مورد معامله مال منقول باشد مطابق قواعد آئین دادرسی مدنی محل اقامت خوانده صالح است و در صورتی که مال غیر منقول باشد دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

در مورد هزینه دادرسی این دعوا نیز می توان گفت چون این دعوا دعوایی مالی است باید هزینه دادرسی دعاوی مالی پرداخت شود. ( با ذکر این نکته که اگر مال غیرمنقول باشد هزینه دادرسی طبق قیمت منطقه ایی ملک و اگر منقول باشد طبق تقویم خواهان به عمل می آید) پس از طرح دعوای الزام به تحویل مورد اجاره به شعبه مربوطه ارجاع می گردد و در صورتی که مدارک و مستندات حاکی از حقانیت خواهان باشد رای مبنی بر الزام مالک به تحویل مورد اجاره صادر می گردد.

 

 دعوای فسخ اجاره به علت عیب در مورد اجاره

با عنایت به ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر می توان گفت که در موارد زیر مستاجری می تواند اجاره را فسخ کند :

  1. در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.
  2. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
  3. هرگاه مورد اجاره کل یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
  4. در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و در خواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
  5. اگر در اثنا و مدت اجاره عیبی حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای حکم صورت می گیرد باید از طرف دادگاه به دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

بنا بر ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله ی اظهارنامه از موجریا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه حا۱ضر نگردد مستاجر به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند .

از این تاریخه روابط استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نمایند قانون اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر بشود تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.

 

دعوای تعدیل اجاره بها

در قرارداد های اجاره املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ بین موجر و مستاجر منعقد گشته است اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا تاریخی که حکم قطعی بر تعدیل اجاره بها صادر شده است سه سال گذشته باشد می توان دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح نمود.

افزایش و یا کاهش هزینه های زندگی یکی از پیش شرط های دادخواست تعدیل اجاره بها است.

دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین پرونده را برای تعیین اجاره به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی و ارزیابی نظری خود در خصوص میزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله اعلام و در صورت قطعیت نظری کارشناس،دادگاه بر اساس نظریه اقدام به صدور رای تعدیل اجاره بها صادر می نماید.

هر کدام از موجر یا مستاجر می تواند به استناد زیاد شدن یا کم شدن هزینه های زندگی در خواست تعدیل نسبت به میزان اجاره بها را بنماید در این صورت هر کدام که خواستار آن شدند خواهان دعوا و طرف مقابل خوانده دعوا نامیده می شود.

دادگاه محل وقوع صالح به رسیدگی دعوای تعدیل اجاره بها است.

حکمی که دادگاه می دهد چنانچه فقط تعدیل باشد،حکم اعلامی بوده و نیازی به صدور اجرائیه ندارد ولی اگر ما به التفاوت نیز مورد صدور حکم باشد اجرای این قسمت از رای احتیاج به صدور اجرائیه دارد.

 

دعوای تائید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و یا منافع ملک

اگر به هر دلیلی عین مستاجره و یا منافع آن از بین برود و یا این که قابلیت انتفاع ملک سلب شود عقد اجاره منفسخ می شود و قرارداد اجاره از بین می رود.

به عنوان مثال ممکن است ملکی برای تاسیس مغازه اجاره داده شود ولی شهرداری اجازه استفاده تجاری از ملک را به مستاجر ندهد در چنین حالتی قرارداد اجاره منفسخ می شود.

مثال دیگر زمانی است که دستور تخریب ملکی به دلیل تخلفات ساختمانی توسط کمیسیون ۱۰۰ شهرداری صادر شده و ملک توسط شهرداری پلمپ می شود.

حالت دیگر زمانی است که عقد اجاره ای منعقد شده باشد و قابلیت انتفاع ملک مورد اجاره به دلیل ایجاد و یک عیب به صورت کلی از بین برود و نتوان از آن رفع عیب نمود،که در چنین حالتی نیز قرارداد اجاره بر طبق قانون باطل می شود.

در چنین حالتی دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین مستاجره و یا منافع آن مطرح می گردد.

هم موجر و هم مستاجر می توانند به عنوان خواهان دادخواست را به طرفیت دیگری مطرح نمایند.

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می شود که ملک در حوزه آن واقع است و هنگامی که عین مستاجره و یا منافع ملک از بین رفت قرارداد از همان موقع از بین می رود و دادگاه در دادنامه مزبور انفساخ را تائید می کند. به همین دلیل اجرائیه برای این موضوع صادر نمی کند.

 

دعوای تایید بطلان اجاره نامه به دلیل مجهول بودن مورد اجاره

ملکی که به اجاره داده می شود باید در خارج معین و معلوم باشد . به همین خاطر اجاره یکی از دو ملک معین به دلیل تردید در مورد معامله باطل می باشد. بنابراین اگر مورد اجاره مجهول باشد و ندانیم که کدام ملک مد نظر طرفین بوده اجاره باطل است و هر کدام از طرفین می تواند بطلان قرارداد را به طرف مقابل خود اعلام کند و تایید بطلان اجاره نامه را به دلیل مجهول بودن عین مستاجره از مرجع صالح بخواهند.

هر کدام از موجر و مستاجر که بخواهند دعوای بطلان اجاره نامه را مطرح کنند خواهان و طرف دیگر خوانده می باشد.

دعاوی مربوط به املاک در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوز ه قضایی آن قراردارد.

رای دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد. به عبارت دیگر اجاره نامه از ابتدا باطل بوده و دادگاه دادنامه مزبور تنها خبر از بطلان آن می دهد و بی اعتباری قراراداد را به طور رسمی تایید می نماید. بنابراین در خصور این پرونده اجرائیه صادر نمی شود.

لازم به توضیح می باشد چنانچه مدت اجاره معلوم نباشد اجاره به دلیل مجهول بودن مدت باطل است.

  • اگر ملک تحویل مستاجر داده شده باشد موجر می تواند ضمن دادخواست ، خواسته تخلیه ملک را نیز مطرح کند.
  • اگر مستاجر مبلغی به عنوان ودیعه داده باشد می تواند ضمن دادخواست آن را مطالبه کند.
  • اگر اجاره باطل باشد،پرداخت اجاره بها موضوعیت ندارد و مستاجر در صورتی که ملک را به تصرف در آورده باشد صرفاً باید اجرت المثل پرداخت نماید.

 

دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

بعد از انقضای مدت اجاره موجر مکلف است مبلغ ودیعه ای را که مستاجر به وی داده است مسترد نماید در صورتی که با پایان مدت اجاره و در خواست مستاجر برای باز پس گرفتن مبلغ ودیعه موجر حاضر به بازگرداندن این مبلغ نباشد مستاجر باید دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه را طرح نماید. دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی و شنیدن اظهارات طرفین در صورتی که دلیل موجهی از موجر مبنی بر این که مسترد نکردن ودیعه را توجیه کند ارائه نشود،دادگاه موجر را به پرداخت ودیعه محکوم می کند.

در دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه مستاجری که ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه را به موجر سپرده به عنوان خواهان به طرفیت موجر که خوانده نامیده می شود دادخواست میدهد.

اگر مبلغ ودیعه مورد نظر از بیست میلیون تومان کمتر باشد در شورای حل اختلاف محل اقامت موجر رسیدگی می شود در غیر این صورت دادگاه محل اقامت موجر صالح به رسیدگی است.

پس از محکوم شدن موجر به مبلغ معین شده در رای مستاجر باید از طریق صدور اجرائیه به همان میزان از اموال موجر مانند اتومبیل و… را توقیف کرده تا با فروش آن ها به مبلغی که استحقاق دارد دست پیدا کند. اگر از اموالی از موجر در دسترس نباشد حکم جلب وی صادر می شود و تا زمانی که موجر مبلغ محکومیت را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار تقدیم نکند در حبس می ماند. موجر می تواند پس از قطعیت حکم الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه و صدور اجرائیه مبلغ اجرت المثل را از ودیعه مستاجر که نزد وی است کسر و وصول نماید.

نکات مهم در خصوص دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه :

  1. مستاجر باید قبل از این که دادخواست مطالبه مبلغ ودیعه را تقدیم دادگاه نماید ملک را تخلیه کرده و مراتب تخلیه را از طریق شورای حل اختلاف تامین دلیل نماید. همچنین کلید ملک را تحویل شورای حل اختلاف محل ملک بدهد و مراتب را از طریق اظهار نامه رسمی به موجر اعلام نماید.
  2. در صورتی که نشانی فعلی محل اقامت خوانده (موجر) در دسترس نباشد بهتر است همان نشانی که در اجاره نامه ذکر شده است به عنوان آدرس خوانده نوشته شود.
  3. اگر موجر ملک خود را به شخص ثالثی بفروشد شخص ثالث قائم مقام موجر خواهد بود و مستاجر برای گرفتن ودیعه قرض الحسنه باید به آن شخص رجوع کند.
  4. مستاجر می تواند ضمن دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه ،تقاضای محکومیت موجر به پرداخت خسارت تاخیر و تادیه از زمان مطالبه و یا از زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه را نیز طرح نماید.
  5. مستاجر می تواند تا زمانی که موجر ودیعه را پرداخت ننموده ملک را تخلیه ننماید در چنین حالتی مستاجر متعهد به پرداخت اجاره و اجرت المثل نیست مشروط بر این که بتوان آمادگی خود را برای تخلیه ملک به موجر اعلام نماید.

 

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

طبق ماده ۲۲ ، ۴۶ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت کلیه قراردادهای اجاره اموال غیر منقول می بایست به صورت رسمی ثبت گردند و ثبت آن ها الزامی است . به همین جهت هرگاه  قرارداد اجاره عادی نسبت به ملکی تنظیم شود هر  یک از مالک و یا مستاجر می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح طرح نماید.

دادگاه پس از بررسی اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی و احراز مالکیت رسمی اقدام به صدور حکم به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی می نماید.

این موضوع در خصوص قرارداد اجاره املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و سال ۷۶ کمی متفاوت است.

در مورد رابطه استیجاری املاک تجاری که مربوط به قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ است نیازی به وجود قرارداد اجاره بین طرفین نیست و هر نوع تصرفی در ملک تجاری که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است در این نوع رابطه استیجاری ،حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد و هیچ نوع قرارداد کتبی نیز بین طرفین نباشد هر یک از طرفین می توانند با اثبات رابطه استیجاری دادخواست الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی را تقدیم نماید . اما در رابطه تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ با پایان مدت اجاره رابطه استیجاری از بین رفته و امکان الزام به تنظیم سند رسمی وجود نخواهد داشت.

هر یک از موجر و مستاجر می تواند به عنوان خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را طرح نماید و طرف دیگر خوانده محسوب می شود.

اگر مستاجر با داشتن اجازه انتقال به غیر قرارداد اجاره را به شخص دیگری منتقل کرده باشد مستاجر دوم می تواند علیه مستاجر اول(در صورتی که مستاجر سند رسمی اجاره داشته باشد) و یا مالک (در صورتی که مستاجر اول قرارداد اجاره رسمی نداشته باشد) دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ارائه نماید.

بنا به قاعده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دادگاهی  که ملک در حوزه قضایی آن واقع است صالح به رسیدگی است.

با قطعیت حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره  ،اجرائیه صادر و به محکوم علیه ابلاغ می گردد تا نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره اقدام نماید. در صورت استنکاف محکوم علیه دادگاه نماینده خود را به دفتر اسناد رسمی معرفی می نماید تا نسبت به امضای قرارداد اجاره اقدام نماید . در این موارد سند اجاره به میزان مدت باقی مانده از قرارداد اجاره تنظیم و صادر می گردد.

در مورد قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ پس از صدور حکم و قطعیت آن نیازی به صدور اجرائیه نیست. طرفین مکلفند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی با حضور در دفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند. هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رو نوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ  و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی کخ عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند و این حکم قطعی است.

 

دعوای اثبات اجاره

طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ ممکن است که بین موجر و شخصی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد قرارداد اجاره ای تنظیم نشده باشد و یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و موجر به ادامه تصرف رضایت داشته باشد ولی تمدید قرارداد به صورت مکتوب نباشد .در اینگونه موارد در صورتی که مستاجر الزام موجر را به تنظیم سند رسمی اجاره بخواهد و یا موجر رابطه استیجاری را انکار نماید ،مستاجر می تواند با طرح دعوای اثبات اجاره رابطه استیجاری را اثبات نماید.

با توجه به اینکه مستاجر قرارداد اجاره مکتوب ندارد می تواند از دلایلی مانند تحقیق و معاینه محلی جهت اثبات اجاره استفاده نماید .

دعوای اثبات اجاره در خصوص اموال غیرمنقول در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح می باشد و دعوایی مالی محسوب می گردد.پس از طرح دعوا ی اثبات اجاره و طی نمودن مراحل رسیدگی و انجام تحقیقات محلی و در صورت لزوم استماع شهادت شهود رای مبنی بر اثبات اجاره صادر می گردد.