دعاوی علیه مستاجر

دعوای مطالبه اجور معوقه

دعوای مطالبه اجرت المثل

دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک

دعوای مطالبه اجور معوقه (اجاره بها)

هنگامی که قرارداد اجاره بین موجر(مالک) و مستاجر منعقد گردد موجر موظف است که ملک خود را در اختیار مستاجر بگذارد و مستاجر متعهد می شود که مبلغی معین به ازای استفاده از ملک به مالک بپردازد. اگر مستاجر به تعهد خود عمل نکند و اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت ننماید، موجر می تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه را طرح کند.

موجری که اجاره بها را در خواست کرده است به عنوان خواهان و مستاجری که از پرداخت اجاره بها ممانعت کرده است به عنوان خوانده در دعوی می باشد.

اگر مبلغ مطالبه اجاره بها تا ۲۰ میلیون تومان باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف  محل وقوع ملک می باشد ولی اگر مبلغ مطالبه اجور معوقه بالاتر از ۲۰ میلیون باشد در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

زمانی که رای مبنی بر محکومیت مستاجر به پرداخت مطالبه اجور معوقه صادر گشت و قطعیت یافت اجرائیه صادر می شود و می توان با معرفی اموال مستاجر یا استعلام از مراجع مربوطه اموالی را که شناسایی شده و جز مستثنیات دین نمی باشد توقیف تا در قبال فروش آن ها مبلغ مورد نظر را به دست می آورند. اگر به عنوان ودیعه نزد موجر باشد می توان مبلغ اجور معوقه را از محل ودیعه تامین نماید.

 

دعوای مطالبه اجرت المثل

قراردادهای اجاره ای که از سال ۷۶ به بعد منعقد می گردد ، پس از این که مدت پایان یافت ، عقد اجاره نیز پایان می یابد و پس از انقضای مدت ، اگر مستاجر مورد اجاره را بدون اذن مالک در تصرف خود داشته باشد ، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل می باشد هر چند که مستاجر از مورد اجاره استفاده نکرده باشد.

چنانچه مستاجر بعد از اتمام مدت با اجازه مالک ملک را در تصرف خود داشته باشد زمانی باید اجرت المثل بدهد که از آن استفاده کرده باشد بنابراین اگر مالک اجرت المثل را مطالبه نماید و مستاجر آن را پرداخت نکند باید دادخواست مطالبه اجرت المثل مطرح شود.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی در دعوای مطالبه اجرت المثل و استماع اظهارات طرفین در صورت مستحق دانستن مالک نسبت به اجرت المثل ، امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس رسمی دادگستری با بررسی و ارزیابی اجرت المثل ملک با توجه به موقعیت و شرایط آن ومقایسه با املاک مشابه میزان اجرت المثل را در دوره ایی که در تصرف مستاجر بوده مشخص می کند. مبلغ اجرت المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر و یا بیشتر باشد.

موجر که خواهان نامیده می شود دعوای اجرت المثل را علیه مستاجر که خوانده نامیده می شود طرح می کند.

دادخواست مطالبه اجرت المثل در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح است.

پس از محکوم شدن مستاجر به مبلغ معین شده در رای مطالبه اجرت المثل ، موجر باید از طریق صدور اجرائیه به همان میزان از اموال مستاجر مانند اتومبیل و … را توقیف کرده تا با فروش آن ها به آن چه که استحقاق دارد دست پیدا کند. اگر از اموالی از مستاجر در دسترس نباشد حکم جلب وی صادر شده و تا زمانی که مستاجر مبلغ محکومیت را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار تقدیم نکند در حبس می ماند. موجر می تواند پس از قطعیت حکم و صدور اجرائیه مبلغ اجرت المثل را از ودیعه مستاجر که نزد وی است کسر و وصول نماید.

 

دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک

یکی از دعاوی مالک و مستاجر ، دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک می باشد. به گفته وکیل دعاوی مالک و مستاجر اگر ملک نیاز به تعمیر اساسی داشته باشد و مستاجر اجازه ورود مالک به ملک و انجام تعمیرات اساسی را ندهد موجر می تواند با مراجعه به دادگاه دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت از تعمیر ملک را مطرح نماید.

دادگاه با بررسی اوضاع و احوال و تشخیص ضرورت تعمیر ملک حکم به رفع ممانعت مستاجر از تعمیرات اساسی و تعیین مهلتی جهت تعمیرات می دهد. خواهان در دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت از تعمیر ملک مالک ملک است و خوانده مستاجر آن.دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوا است.

پس از آن که دادگاه حکم به الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک صادر شد در صورتی که مستاجر رفع ممانعت ننمود، دادگاه حکم تخلیه موقت ملک را صادر می نماید .موجر در مدت زمان تعیین شده توسط دادگاه می بایست ملک را تعمیر نموده و تحویل مستاجر بدهد.

  • اگر به دلیل تاخیر مستاجر در تحویل ملک موجر به جهت انجام تعمیرات به ملک خسارتی وارد شود مستاجر نسبت به جبران این خسارت مسئول است.
  • مستاحر در صورتی که ملک را به دلیل تعمیرات تخلیه نموده است نباید اجاره پرداخت نماید.
  • اگرچه مستند قانونی دعوا ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است که صرفاً در مورد املاک تجاری اداری حق کسب و پبیشه موضوعیت دارد لکن از آن جا که تعمیرات اساسی ملک علاوه بر آن یک تکلیف برای مالک است جزء حقوق مالک نیز به حساب می آید بنابر این هر چند در این رابطه رویه روشنی در محاکم به چشم نخورد لکن به نظر میرسد حتی در سایر املاک نیز طرح این دعوا جایز می باشد.