دعاوی علیه سازنده

دعاوی الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت

دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی علیه سازنده

دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار و صورت تفکیکی

دعوای الزام سازنده به تنظیم تقسیم نامه رسمی

دعوای الزام سازنده به اخذ سند رسمی مالکیت آپارتمان های ساخته شده علیه سازنده

دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی تاخیر با عدم تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان های ساخته شده علیه سازنده

دعوای مطالبه خسارت در ساخت آپارتمان از سازنده

دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

اخذ تضمین از سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت

زمانی که قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می شود همیشه برای متعهد له این تردید وجود دارد که ممکن است با عدم یا تأخیر و یا نقص در اجرای تعهد از سوی متعهد مواجه گردد برای پیشگیری از این بی عهدی ها شرط جبران خسارت چاره ساز می باشد. اما باید جبران خسارت به نحوی باشد که در مدت کوتاه و حتی بدون طرح دعوا صورت پذیرد برای رسیدن به این اهداف از متعهد تضمین گرفته می شود.

اخذ تضمین و انواع آن از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

در ابتدا باید گفت که تضمین به معنای دادن وثیقه می باشد که ممکن است وثیقه وجه نقد یا اوراق تجاری مثل چک و سفته یا  جنس و یا ضمانت نامه های بانکی، تضمین به معنای ضامن و مسئولیت هم آمده است.

تضمیناتی که ممکن است سازنده در جریان قرارداده بدهد به قرار ذیل می باشند:

۱- تضمین حسن انجام کار

باید گفت که ممکن است سازنده از نظر به کاربردن مصالح و یا اجرای صحیح عملیات ساخت و ساز به تعهدات قراردادی و یا متعارف عمل ننماید که در این خصوص تضمیناتی از وی اخذ می گردد تا در صورت تخلف مالک زمین بتواند از محل آن خسارت مربوط به خود را وصول نماید .

لازم به ذکر است که ضمانت حسن انجام کار معمولاً حاوی پیش بینی هایی است که به ضامن اجازه ی اصلاح نقص و تکمیل قرارداد ساختمانی یا پرداخت به مالک زمین برای تکمیل قرارداد مشارکت در ساخت را تا حد معین شده در ضمانت نامه می دهد و باید اشاره کرد که مبناء و منشاء حقوق مطالبه در چنین موقعی خسارت تخلف از انجام تعهد نیست بلکه در واقع ارش عیب می باشد که نحوه ی محاسبه ی آن بر طبق ماده ۴۲۷ قانون مدنی است.

۲- تضمینات مربوط به خسارت تأخیر انجام تعهد

در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز سازنده در قبال تأخیر انجام تعهد مسئول می باشد و بابت هر روز یا هر ماه تأخیر مکلف است مبلغی به عنوان خسارت یا وجه التزام به مالک زمین بپردازد و بدین دلیل تضمیناتی به مالک زمین داده می شود تا از محل آن بتواند خسارت تأخیر را وصول نماید.

۳- تضمین سرمایه

ممکن است مالک زمین تضمیناتی را در قبال تملیک تدریجی حصه ی مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز از وی بگیرد. که از محل تضمینات مزبور می توان معادل سرمایه و خسارت مالک زمین را که ناشی از تعدی و تفریط سازنده باشد تأدیه نمود.

همچنین لازم به ذکر است که اگر شرط شود مضارب ضامن سرمایه خواهد بود و یا خسارت حاصله از تجارت متوجه مالک نخواهد شد قرارداد باطل است مگر اینکه به طور لزوم شرط شده باشد که مضارب از مال خود به مقدار خسارت یا تلف به مالک مجاناً تملیک کند.

بنابراین شرط تضمین اصل سرمایه در غیر تعدی و تفریط شریک باطل می باشد. زیرا ید شریک امانی محسوب می شود و شرط ضمان امین جز در مورد عاریه پذیرفته نیست.

 

 

خلع ید از سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت

تعریف خلع ید

خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یا مال غیرمنقول (خانه، مغازه، زمین) به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقدام می کند.

قرارداد مشارکت در ساخت

دارندگان زمین و خانه ها ی کلنگی مایل هستند تا در احداث ساختمان بر روی املاک خود با سازندگان مشارکت نمایند. بدین نحو که مالک ملک خود را بعنوان آورده قرار می دهد و سازنده کلیه ی هزینه های ساخت را تقبل می نماید بنابراین از آنجایی که تمام هزینه ها بر عهده سازنده می باشد امکان تخلف وی از مفاد قراردادی بیشتر است.

اساس قراردادهای مشارکت در ساخت بر تجربه، توانایی مالی و فنی، وفاداری دانش و تخصص است و تخطی سازنده از هر کدام از این اصول مانند تأخیر در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت استفاده از روش های نادرست در جهت کاهش هزینه ها و عدم توجه به منافع مالک امکان فسخ و اقاله ی قرارداد مشارکت در ساخت را به مالک می دهد

شیوه های طرح دعوای خلع ید از سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت

علاوه بر فسخ و اقاله می توان به خلع ید از سازنده توسل جست، دعوای خلع ید می تواند به صورت جداگانه (دادخواست خلع ید) مطرح گردد که لازمه ی این امر این است که ابتدا قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شده باشد. اما علاوه بر این می توان از دادگاه تقاضای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و تحویل ملک را تواماً داشت تا ضمن اجرای حکم هر دو خواسته فراهم شود چرا که دادگاه در محدوده ی دادخواست حکم می دهد و اگر خواسته صرفاً فسخ باشد، اجباری به تحویل ملک به مالک نخواهد بود.

همچنین لازم به ذکر است دعوای خلع ید از جمله دعاوی مالی می باشد بنابراین می تواند در شورای حل اختلاف هم مطرح شود مشروط بر اینکه قیمت خواسته از بیست میلیون تومان بیشتر نباشد در غیر اینصورت در ددگاه مطرح می شود و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

مدارک لازم جهت طرح دعوای خلع ید از سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت

۱- کپی برابر اصل سند مالکیت

۲- معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری

 

دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار

در برخی قراردادهای مشارکت در ساخت مالک ازهمان ابتدای شروع به اجرای قرارداد وکالت نامه رسمی به سازنده می دهد تا اقداماتی مانند اخذ پروانه ساخت،امور اداری مربوط به ساخت اعم از مراجعه به شهرداری و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و غیره را انجام دهد و در قرارداد مشارکت در ساخت از جمله تعهدات سازنده اخذ پایان کار ساختمان می باشد. سازنده می بایست ساختمان را طبق نقشه ای که مورد تائید شهرداری بوده ساخته و به اتمام برساند پس از پایان کار سازنده با مراجعه به شهرداری و با ارائه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در صورتی که ساختمان طبق نقشه ساخته شده باشد و خلافی نداشته باشد گواهی پایان کار توسط سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می شود.

مراحل رسیدگی در دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار

در صورتی که سازنده به دلایل مختلف به تعهد خویش عمل ننماید مالک یا خریداران می توانند دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار را مطرح نمایند. دادخواست الزام سازنده به اخذ پایان کار در دادگاه محل وقوع ملک ارائه می گردد و پس از رسیدگی و صدور رای ،سازنده ملزم به اخذ پایانکار می شود و مالک یا خریداران می توانند صدور اجرائیه را بنماید در این مرحله پس از اخطار به سازنده جهت انجام امور مربوط به اخذ گواهی پایان کار،در صورتی که ایشان از انجام این کار امتناع ورزد مالک یا خریداران خود می توانند اقدام به اخذ گواهی پایان کار نموده و هزینه های انجام شده در این خصوص را از سازنده مطالبه نمایند.

 

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارادادهای مشارکت در ساخت ،سازنده می بایست نسبت به گرفتن بیمه مسوولیت مدنی ناشی از اجرای عملیات ساختمانی در قبال اشخاص ثالث ،بیمه مسوولیت مدنی سازندگان ابنیه مقابل کارکنان ساختمانی، بیمه تضمین کیفیت ساختمان اقدام نماید و اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت جزء تعهدات سازنده می باشد در صورت عدم اقدام سازنده به اخذ بیمه های مذکور و بروز خسارات مالی یا جانی ، مالک نیز مسوول می باشد لذا ایفای تعهد سازنده در این خصوص بسیار مهم می باشد.

حال اگر سازنده نسبت به تعهد خویش مبنی بر اخذ بیمه های مندرج در قرارداد اقدام ننماید مالک می تواند الزام او را از طریق مراجع قضایی بخواهد.

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت مالی است یا غیرمالی؟

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت دعوای مالی محسوب می شود و میزان خواسته بستگی به ارزش مالی بیمه دارد. حال اگر ارزش مالی بیمه کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف رسیدگی می شود و در صورتی که بیشتر از ۲۰ میلیون تومان باشد در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می گردد.

دادگاه صالح به رسیدگی در دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میگردد پس از تقدیم دادخواست و تعیین شعبه رسیدگی کننده و تعیین وقت رسیدگی ، در صورتی که ادعای مالک پذیرفته شود. دادگاه سازنده را ملزم به اخذ بیمه های مورد توافق می نماید. در صورتی که در زمان اجرای حکم سازنده از اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت خودداری نماید مالک می تواند  خود اقدام نماید و هزینه های مربوط را از سازنده مطالبه نماید.

از مزایای دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت این می باشد که در صورتی که مالک نسبت به اخذ بیمه ها هزینه نماید می تواند از سازنده مطالبه نماید ولی اگر بدون اینکه الزام سازنده را بخواهد خود اقدام به اخذ بیمه ها نماید نمی تواند در خصوص هزینه ها ی انجام شده ادعایی داشته باشد.

دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده

مواردی که می توان دعوای الزام به فک رهن را علیه سازنده مطرح نمود

یکی از دعاوی که ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت می باشد دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده می باشد. در بسیار از مواقع سازنده جهت ساخت اقدام به اخذ وام بانکی می نماید و ملک را در رهن بانک قرار می دهد . با توجه به اینکه ملکی که در رهن باشد نمی توان منتقل نمود لذا جهت انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار می بایست نسبت به فک رهن اقدام شود. در صورتی که سازنده از باز پرداخت وام اخذ شده و فک رهن امتناع نماید می توان الزام وی را به فک رهن از  مراجع قضایی صالح در خواست نمود. وکیل متخصص دعای مشارکت در ساخت در خصوص نحوه و طرح دعوای الزام به فک رهن ، هزینه دادرسی دعوای الزام به فک رهن، مرجع صالح به رسیدگی دعوای الزام به فک رهن و نحوه اجرای الزام به فک رهن توضیحاتی را خواهد داد. طبق گفته وکیل دعاوی مشارکت در ساخت خریدار بایستی دعوای الزام به فک رهن را علیه سازنده و مالک یا مالکین رسمی ملک و بانکی که وام گرفته شده مطرح نمود. دعوای الزام به فک رهن دعوای مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی طبق دعاوی مالی پرداخت می شود. مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی الزام به فک رهن دادگاه محل وقوع ملک می باشد. دعوای الزام به فک رهن را می توانید توسط وکیل متخصص در دعاوی مشارکت در ساخت مطرح نمائید.

مدارک مورد نیاز در دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده

  1. قرارداد     ۲- سند رسمی     ۳- استعلام ثبتی     ۴- استعلام از بانک

پس از ارجاع دعوا به شعبه و تعیین وقت رسیدگی با بررسی مدارک و مستندات رای مبنی بر الزام سازنده به فک رهن صادر می گردد و پس از قطعی شدن می توان تقاضای  صدور اجرائیه را نمود البته در صورتی که این مراحل توسط وکیل دعوی مشارکت در ساخت انجام شود روند کار تسریع پیدا می کند پس از اینکه سازنده از پرداخت مبلغ وام و فک رهن امتناع نماید ، خریدار می بایست وام را پرداخت نموده و ملک را از رهن بانک خارج کند و نسبت به انتقال سند به نام خویش اقدام نماید و پس از آن هزینه پرداخت شده را از سازنده مطالبه نماید.

دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نو سازی

در قراردادهای مشارکت در ساخت تعهداتی برای مالک و سازنده مشخص می گردد و می بایست مالک یا سازنده در موعد مقرر به تعهدات خویش عمل نمایند از جمله این تعهدات می توان به اخذ پروانه تخریب و نوسازی اشاره نمود.

شرط اخذ پروانه تخریب و نوسازی توسط سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

در واقع پروانه تخریب و نوسازی به مالک یا مالکین داده می شود در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت اخذ پروانه تخریب و نوسازی بر عهده سازنده باشد،مالک یا مالکین می بایست به سازنده وکالت کاری جهت اخذ جواز تخریب و نوسازی بدهند در این صورت سازنده موظف می باشد با وکالتنامه رسمی به وکالت از مالک نسبت به انجام تعهد اقدام نماید.

با توجه به اینکه اولین اقدام در قراردادهای مشارکت در ساخت اخذ جواز تخریب و نوسازی می باشد لذا سازنده می بایست در موعد مقرر توافق شده فی مابین طرفین نسبت به اخذ جواز تخریب و نوسازی اقدام نماید.

در بسیاری مواقع دیده می شود که سازنده علی رغم توافقات فی مابین ، حال به دلایل مختلف از ایفای تعهدات خویش خودداری می نماید. در چنین حالتی باید ببینیم در قرارداد مشارکت در ساخت چه شرایطی درج گردیده است . اگر در قرارداد مشارکت در ساخت قید گردیده که مالک می بایست وکالت کاری به سازنده بدهد و از انجام تعهد خویش سرباز می زند سازنده می تواند از طریق مراجع قضایی الزام مالک را نسبت به تنظیم سند رسمی وکالت نامه بخواهد ، در صورتی که مالک تعهد خویش مبنی بر اعطای وکالت کاری عمل نموده باشد و سازنده علی رغم آن به تعهد خویش جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی اقدام ننماید می توان دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی را مطرح نمود.

نحوه طرح دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب دعوای حقوقی بوده و از دعاوی مالی محسوب می شود. مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی طبق ماده ۱۲ آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. در دادخواست الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی می بایست قرارداد مشارکت در ساخت و ماده ای که در آن سازنده متعهد به انجام این کار گردیده مشخص گردد.باتوجه به اینکه این شرط ، شرط فعل می باشد در ابتدا باید سازنده را ملزم به اخذ پروانه تخریب و نوسازی نمود ، در صورتی که وی پس از صدور رای دادگاه از اجرای رای و ایفای تعهد خودداری می نماید،مالک می تواند خود اقدام   نماید و هزینه های انجام تعهد را از سازنده مطالبه نماید. و یا اینکه در صورت امتناع سازنده از اخذ پروانه تخریب و نوسازی مالک می تواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نماید.

دعوای الزام سازنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی

از جمله دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت دعوای الزام سازنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی می باشد وکیل متخصص دعوای مشارکت در ساخت در این خصوص توضیحاتی را خواهد داد تا بدین وسیله پاسخ برخی از سوالات شما در مورد  نحوه طرح دعوای الزام سازنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی، شرایط دعوای اخذ صورت مجلس تفکیکی، هزینه دادرسی دعوای اخذ صورت مجلس تفکیکی، نحوه اجرای رای دعوای اخذ صورت مجلس تفکیکی و… داده شده باشد»

مراحل اخذ صورت مجلس تفکیکی توسط سازنده

در قرارداد های مشارکت در ساخت ممکن است شرط شود که پس از پایان عملیات ساخت،سازنده موظف و متعهد  به اخذ صورت مجلس تفکیکی می باشد. جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی می بایست پایان کار ساختمان از شهرداری گرفته شده باشد پس از آن سازنده با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه پایان کار تقاضای صدور صورت مجلس تفکیکی را می نماید. پس از آن سر دفتر تقاضای سازنده ر ا به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می نماید. در اداره اسناد و املاک پس از ارجاع و بررسی کارشناس مربوطه ، صورت مجلس تفکیکی صادر می گردد و مالک یا مالکین تقسیم  نامه را له نسبت سهم خود امضاء نموده و می توانند نسبت به انتقال سند مالکیت اقدام نمایند.

طرح دعوای الزام سازنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی در دادگاه

در صورتی که سازنده نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید طبق نظر وکیل دعاوی مشارکت در ساخت می بایست الزام او را از طریق مراجع قضایی درخواست نمود.

در دعوای الزام سازنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی می بایست سازنده و مالکین ملک، خوانده  دعوا قرار گیرند. به گفته وکیل دعاوی مشارکت در ساخت دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی مالی بوده و هزینه دادرسی می بایست طبق دعاوی مالی پرداخت گردد.

دادگاه صالح به رسیدگی  به دعاوی الزام سازنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی دادگاه محل وقوع ملک می باشد .

پس از صدور رای و قطعی شدن آن مالک یا خریدار می تواند تقاضای صدور اجرائیه نموده و در صورت امتناع سازنده از اخذ صورت مجلس تفکیک ، خودشان مراحل اخذ صورت مجلس تفکیکی را انجام داده و سپس هزینه های انجام شده از سازنده مطالبه نمایند.

دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت

در قراردادهای مشارکت در ساخت ، مالک به سازنده اجازه می دهد که واحد های ساخته شده متعلق به خود را بفروشد در اینصورت سازنده در قبال خریداران تعهداتی خواهد ذاشت و در قولنامه تنظیمی  متعهد خواهد شد در تاریخ مشخص نسبت به انتقال سند رسمی مالکیت به نام خریدار اقدام نماید. وکیل دعاوی مشارکت در ساخت توصیه می کند که در قولنامه تاریخ و دفترخانه ای که سازنده می بایست نسبت به انتقال سند اقدام نماید مشخص گردد همچنین خسارت عدم انجام تعهد نیز پیش بینی گردد تا در صورت عدم انجام تعهد از سوی سازنده بتوان علاوه بر الزام وی به ایفای تعهد مبنی بر انتقال سند رسمی به نام خریدار،خسارت پیش بینی شده را نیز مطالبه نماید. در برخی موارد به جهت عدم اخذ پایان کار در صورت مجلس تفکیکی ، سازنده در آن تاریخ به تعهد خویش عمل نمی نماید در این صورت طبق گفته وکیل دعاوی مشارکت در ساخت خریدار می بایست در تاریخ معین شده  به دفتر خانه اسناد رسمی رفته و با ارائه اصل قولنامه و مبلغی که می بایست در روز تنظیم سند در دفتر خانه به سازنده پرداخت می گردید حاضر شده و گواهی عدم حضور سازنده را دریافت نماید.

مزایای داشتن وکیل در دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت

دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت را می توان شخصا یا از طریق وکیل دعاوی مشارکت در ساخت مطرح نمود که داشتن وکیل دعاوی مشارکت در ساخت مزایای بسیاری اعم از تنظیم صحیح دادخواست ،تسریع در روند رسیدگی و اخذ رأی، مطالبه خسارات پیش بینی شده در قرارداد، عدم حضور خریدار در دادگاه و… دارد.

نحوه طرح دعوای الزام سازنده به تنظیم سند مالکیت

دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت به طرفیت سازنده و مالکین رسمی ملک مطرح می شود . این دعوا مالی بوده و هزینه دادرسی طبق دعاوی مالی پرداخت می گردد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد و اینها موارد بسیار مهمی است که افراد از آنها آگاهی نداشته و وکیل دعاوی مشارکت در ساخت می تواند در این موارد بسیار موثر باشد. چرا که در صورت عدم رعایت هر یک از این موارد باعث طولانی شدن حصور نتیجه و صرف هزینه های مجدد خواهد بود. پس از تعیین شعبه و تعیین وقت رسیدگی، رای مبنی بر الزام سازنده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد و خریدار می تواند از طریق صدور اجرائیه نسبت به انتقال سند رسمی اقدام نماید.

دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به اینکه اجرای قرارداد مشارکت در ساخت در طول زمان محقق می شود جزء قراردادهای مستمر می باشد. طرفین قرارداد بر مبنای محاسبات خویش در زمان قبل از قرارداد توافق می نمایند. درحالی که امکان دارد مدت اجرای قرارداد طولانی تر از مدت معین شده در قرارداد گردد و در این مدت به جهت نوسانات اقتصادی هزینه ها ی بر آورد شده تغییر یا بد و باعث شود یکی از طرفین متضرر گردند.

شرط تعدیل در قراردادهای مشارکت در ساخت

به همین دلیل در برخی مواقع در قرارداد مشارکت در ساخت شرط تعدیل قرارداد پیش بینی می شود تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت به معنای متعادل کردن قرارداد و برگرداندن شرایط قرارداد به شرایط انعقاد آن.

در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت طرفین شرط تعدیل را پذیرفته باشند در صورتی که شرایط تعدیل به وجود آید می تواند برای اعمال شرط تعدیل می توانند به دادگاه مراجعه نمایند و دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت را مطرح نمایند. رسیدگی به دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد و از دعاوی مالی محسوب می گردد.پس از ارائه دادخواست تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت  و ارجاع به شعبه وقت رسیدگی معین می گردد.

مراحل رسیدگی به دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع به کارشناسی رسمی دادگستری . قاضی رسیدگی کننده در صورتی که احراز نماید شرایط تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد رای مقتضی را صادر می نماید.

تقاضای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی امکان پذیر است که در قرارداد پیش بینی شده باشد و حادثه ای که به وجود آمده غیر قابل پیش بینی و اجتناب ناپذیر باشد و قابلیت انتساب به سازنده رانداشته باشد و باعث تغییر اساسی در آورده های طرفین گردد وخواهان بتواند مواردی که ذکر شده را اثبات نماید و برای دادگاه محرز و مسلم گردد که این شرایط به وجود آمده است.

دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت فوت یا ورشکستگی سازنده

آیا درصورت فوت یا ورشکستگی سازنده قرارداد مشارکت در ساخت قابل فسخ است ؟

در قراردادهای مشارکت در ساخت به جهت طولانی بودن مدت اجرای موضوع قرارداد امکان فوت یا ورشکستگی هر یک از طرفین وجود دارد حال اگر این شخص سازنده باشد به دلیل اینکه اجرای موضوع قرارداد توسط ایشان انجام می شود و فوت یا ورشکستگی سازنده باعث توقف اجرای قرارداد می شود لذا از این جهت امکان دارد مشکلاتی برای مالک پیش آید.

شرط حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت فوت یا ورشکستگی

با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت از دسته قراردادهای لازم می باشد و قراردادهای لازم نیز به فوت یا ورشکستگی یا حجر هر یک از طرفین از بین نمیرود بنابراین در اینگونه مواقع نمیتوان قراردادمشارکت در ساخت را فسخ نمود.اما همچنانکه در عقود لازم می توان حق فسخ را برای طرفین قائل شد تا در موقع فوت یا ورشکستگی بتواند قرارداد را فسخ نماید،در قرادادهای مشارکت درساخت نیز می توان چنین شرطی را درج نمود تا در صورت فوت یا ورشکستگی سازنده ، مالک بتواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید. درصورتی که چنین شرطی وجود داشته باشد و ضمن آن با استناد به ماده ی قرارداد مشارکت در ساخت که این شرط پیش بینی شده است فسخ قرارداد را اعلام نماید و پس از آن دادخواست تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به جهت فوت یا ورشکستگی سازنده ارائه نماید.

نحوه طرح دعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت فوت یا ورشکستگی سازنده

دعوای تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را بایستی علیه وراث ، قیم و یا اداره تصفیه مطرح نمود. دعوای تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود و دعوای مالی محسوب می گردد بنابراین هزینه دادرسی بر مبنای دعاوی مالی پرداخت می گردد.

پس از اینکه دادخواست ارجاع گردید شعبه مربوطه وقت رسیدگی را معین می نماید و پس از بررسی مدارک و مستندات مالک رای تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را صادر می نماید. رای صادره در این خصوص جنبه اعلامی داشته و لذا اجرائیه صادر نمی شود.

دعوای مطالبه مابه التفاوت ناشی از کسر یا نقص مواد و مصالح به کار رفته در ساختمان یا مواد و مصالح مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت باید مصالحی که برای ساختمان به کار می رود مشخص گردد و سازنده می بایست از همان نوع مواد و مصالح در ساختمان استفاده نماید، مثلاً قرار می شود مصالح همه از نوع درجه یک باشد . در صورتی که پس از ساخت مالک متوجه شود مصالح به کار رفته از سوی سازنده از مرغوبیت پایین تری می باشد و مصالح مورد توافق در قرارداد مشارکت در ساخت را به کار نبرده است می تواند از طریق مراجع قضایی و یا داوری ما به التفاوت ناشی از کسر یا نقص مواد و مصالح به کار رفته در ساختمان را با مواد و مصالح مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت مطالبه نماید. در صورتی که حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت مراجع قضایی پیش بینی شده باشد مالک می تواند دادخواست مطالبه مابه التفاوت ناشی از کسر یا نقض مواد و مصالح به کار رفته در ساختمان با مواد و مصالح مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت را ارائه نماید.

اقداماتی که پیش از طرح دعوا باید صورت گیرد

البته می تواند قبل از تقدیم دادخواست از طریق شورای حل اختلاف تقاضای تامین دلیل نماید که در این صورت کارشناس رسمی دادگستری  تعیین می گردد و ایشان با توجه به قرارداد مشارکت در ساخت و بررسی مصالح به کار رفته در ساختمان ما به التفاوت قیمت مصالح مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت با مصالح به کار رفته در ساختمان معین می نماید و در دادخواست تقدیمی تامین دلیل اخذ شده نیز ضمیمه می گردد در صورتی که مالک تامین دلیل نگرفته باشد می تواند طی دادخواست خود تقاضای ارجاع امر به کار شناسی رسمی دادگستری را جهت تعیین ما به التفاوت مصالح بنماید.

نحوه طرح دعوای مطالبه ما به التفاوت ناشی از کسر مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

دعوای مطالبه ما به التفاوت ناشی از کسر یا نقص مواد و مصالح به کار رفته در ساختمان با مواد و مصالح مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه وقوع ملک مطرح می گردد و دعوای مالی محسوب می شود  و هزینه دادرسی طبق دعاوی مالی پرداخت می شود.

این دعوا را در صورتی می توان مطرح نمود که در قرارداد مشارکت در ساخت نوع و درجه مصالح  و موادی که طبق توافق طرفین سازنده می بایست استفاده نماید باید مشخص شده باشد در غیر این صورت نمی توان در این خصوص ادعایی داشت.

دعوای مطالبه وجه التزام از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت به جهت اینکه موضوع آن انجام کار و ساختن ساختمان است برای مالک این تردید به وجود می آید که ممکن است با عدم یا تاخیر و یا نقص در اجرای تعهد از سوی سازنده مواجه گردد لذا در قرارداد مشارکت در ساخت برای رفع ایجاد و این مشکل در آینده شرط جبران خسارت و یا وجه التزام معین می نمایند.

انواع وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت

وجه التزام و یا تضمین قرارداد مشارکت در ساخت به صورت های مختلف می تواند مورد توافق قرار گیرد.امکان دارد یک یا چند فقره چک بانکی که شماره و مبلغ آن در قرارداد قید گردیده باشد و یا روزانه مبلغ مشخص را تعیین نمایندتا از زمان تاخیر و یا عدم انجام تعهد محاسبه گردیده و از سازنده مطالبه شود.و یا اینکه وجه نقد یا وثیقه باشد که در نزد مالک و یا شخص ثالث و یا داور قرار بگیرد و ایشان بتواند در صورت بروز اختلاف در ایفای تعهدات سازنده آن را برداشت نماید.

در قرارداد مشارکت در ساخت بایستی دقت شود حتی الامکان وجه التزامی را معین نمایند که مالک بتواند در کوتاه ترین زمان و با هزینه کم از سازنده دریافت نماید در صورتی که شرط جبران خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت باشد و سازنده به تعهدات خویش عمل ننماید و یا در ایفای تعهدات خویش تاخیر داشته باشد مالک میتواند دعوای مطالبه وجه التزام از سازنده را مطرح نماید .

نحوه طرح دعوای مطالبه وجه التزام از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

هنگام ارائه دادخواست مطالبه وجه التزام از سازنده می بایست مبلغ خواسته مشخص شود همچنین می توان در ضمن مطالبه وجه التزام ،الزام سازنده را به ایفای تعهدات نیز خواستار شد و مطالبه وجه التزام بدین معنا نیست که سازنده با پرداخت آن دیگر نیازی به ایفای تعهد ندارد بلکه در صورت تخلف سازنده می بایست هم وجه التزام را طبق قرارداد پرداخت نماید و هم نسبت به انجام تعهدات خویش اقدام نماید.

دادگاه صالح به رسیدگی برای دعاوی مطالبه وجه التزام از سازنده دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

 

مراحل رسیدگی در دعوای مطالبه وجه التزام از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

پس از ارائه دادخواست و مشخص شدن شعبه رسیدگی کننده ، وقت رسیدگی معیین می گردد.در روز رسیدگی با توجه به مدارک و مستندات ارائه شده از سوی مالک از جمله قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی که سازنده اظهارات مالک را مبنی بر عدم انجام تعهد و یا تاخیر در انجام تعهد انکار نماید ، جهت اثبات ادعای مالک ،کارشناس رسمی دادگستری معین می شود تا با بررسی فنی و کارشناسی ،درخصوص ادعای مالک و سازنده اظهار نظر نماید.سرانجام پس از انجام کارشناسی و اخذ نظریه ی وی قاضی رسیدگی کننده در صورتی که تخلف سازنده را محرز و مسلم بداند وی را به پرداخت وجه التزام مقرر در قرارداد مشارکت در ساخت محکوم می نماید و پس از صدور رای و قطعی شدن آن مالک رای صادره را اجرا نموده و می تواند در صورتی که سازنده از پرداخت وجه التزام امتناع نماید با معرفی اموال وی از آن ها برداشت نماید.

دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی

یک از دعاوی که در قراردادهای مشارکت در ساخت مطرح می شود دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی است. در قراردادهای مشارکت در ساخت ،سازنده می تواند از سهم خود واحد های ساخته شده را بفروشد . طبق مبایعه نامه فی مابین سازنده متعهد می شود در تاریخ مشخص در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و نسبت به انتقال سند به نام خریدار اقدام نماید و در خیلی از مواقع شرطی درج می گردد که در صورت عدم ایفاء تعهد در موعد مقرر از آن تاریخ روزانه مبلغ مشخصی تحت عنوان وجه التزام به خریدار تعلق می گردد. قرار دادن وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی بدین معناست که فروشنده بایستی هم نسبت به ایفاء تعهد و پرداخت وجه التزام اقدام نماید .

اقدامات پیش از طرح دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی

وکیل دعاوی قراردادهای مشارکت در ساخت توصیه می نماید خریدار در موعد مقرر به دفترخانه تعیین شده در قرارداد یا در صورتی به دفتر خانه مشخص نشده باشد به یکی از دفاتر رسمی مراجعه و با ارائه مبایعه نامه و ما بقی ثمن ،تقاضای صدور گواهی عدم حضور را بنماید پس از صدور گواهی عدم حضور از همان تاریخ تا زمان اجرای حکم مبلغ وجه التزام محاسبه می گردد و فروشنده مکلف به پرداخت می باشد. به گفته وکیل دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی که خریدار گواهی عدم حضور را دریافت ننماید مبلغ وجه التزام را از روز تقدیم اظهارنامه رسمی و یا دادخواست می تواند مطالبه نماید.

نحوه طرح دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی

وکیل دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت در خصوص نحوه دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی می گوید: جهت طرح دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی مدارکی مانند مبایعه نامه ، گواهی عدم حضور و مدارک شناسایی ضمیمه دادخواست شود.

دعوی مطالبه وجه التزام تاخیر در اخذ سند رسمی دعوای مالی بوده و هزینه دادرسی طبق دعاوی مالی پرداخت می شود. مبلغ مورد مطالبه می بایست معین شود و نمی توان آن را تقویم نمود. مرجع صالح به رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل ملک

در قراردادهای مشارکت در ساخت جهت تحویل ملک تاریخی را مشخص می نمایند و سازنده موظف است در آن تاریخ ملک را تحویل مالک یا خریداران نماید. با توجه به این که همیشه این نگرانی وجود دارد که سازنده  در موعد معین نتواند ملک را تحویل دهد وجه التزامی را معین می نمایند که در صورت تاخیر در تحویل ملک ،مالک یا خریدار بتواند آن را مطالبه نماید.

وکیل متخصص در قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که تنظیم قراردادمشارکت در ساخت به وکیل متخصص از قراردادهای مشارکت در ساخت سپرد ه شود می تواند تمامی موارد که حقوق مالک حفظ شود را پیش بینی نمود و در قرارداد درج نماید وجه التزام تاخیر در تحویل ملک معمولا از تاریخ تحویل ملک به صورت روزانه مبلغ معینی مشخص می شود. جهت مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل ملک می بایست دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل ملک را  مطرح نمود .

نحوه تنظیم دادخواست مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل ملک

به گفته وکیل دعاوی مشارکت در ساخت دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل ملک به طرفیت سازنده مطرح می گردد و می بایست قرارداد مشارکت در ساخت و تامین دلیل مبنی بر عدم تحویل به موقع ملک ضمیمه گردد. دعوای مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل ملک در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد پس از ارجاع به شعبه و تعیین وقت رسیدگی در صورت احراز و اثبات ادعای مالک دادگاه سازنده را محکوم به پرداخت وجه التزام تاخیر در تحویل ملک نماید . و پس از قطعی شدن رای صادره می توان تقاضای صدور اجرائیه را نمود.