دعاوی علیه خریدار

دعوای مطالبه ثمن مورد معامله

 

دعوای تنفیذ فسخ مبایعه نامه به جهت تاخیر ثمن (دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت تاخیر در پرداخت مبلغ قرارداد)

 

دعوی تنفیذ فسخ مبایعه نامه به جهت عدم پرداخت اقساط ثمن مورد معامله

 

دعوای مطالبه خسارت تأخیر در تادیه ثمن مورد معامله علیه خریدار

 

دعوای تنفیذ فسخ مبایعه نامه به جهت مازاد مورد معامله علیه خریدار

 

دعوای مطالبه مبلغ مابه التفاوت

 

دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی در در تأخیر یا عدم پرداخت ثمن مورد معامله علیه خریدار

 

دعوای مطالبه وجه ما به التفاوت کسری و یا مازاد مساحت

 

دعوای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک

دعوای مطالبه ثمن مورد معامله

هنگامی که ملکی به فروش می رسد ، توافقی بابت پرداخت ثمن و همچنین تحویل ملک ما بین فروشنده و خریدار حاصل می شود. بنابراین شروطی که برای پرداخت ثمن بین طرفین مقرر گردیده است باید رعایت شود. حتی اگر خریدار ملک ، ثمن را بر حسب قرارداد به فروشنده پرداخت نکند فروشنده می تواند دادخواست الزام خریدار به پرداخت ثمن را مطرح کند.

وکیل دعاوی املاک می گوید، فروشنده ملک به عنوان خواهان ، باید به طرفیت خریدار به عنوان خوانده طرح دعوی کند.

در اینگونه دعاوی ملکی از آن جایی که خواسته دین است ، خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد طرح دعوا کند. البته چنانچه مبلغ به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن است دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده مطرح می شود.

بعد از اینکه رای قطعی به نفع خواهان صادر گردید و پس از ابلاغ اجرائیه به خوانده ، پرونده به دادورز اجرای اجکام سپرده می شود. برای این که مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد. در صورتی که اموالی از وی در دسترس نیست می توان از طریق استعلام از شهرداری ، بانک مرکزی ، اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ارگان ها ، اموال محکوم علیه (مدیون) را شناسایی و توقیف کرد .

وکیل متخصص دعاوی املاک خاطر نشان می سازد، پس از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری ، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود. اگر اموالی از محکوم علیه در دسترسی نباشد محکوم له (خواهان) می تواند به استناد ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در خواست جلب محکوم علیه را بنماید.

اگر سند مالکیت ملک موضوع قرارداد به خریدار منتقل شده باشد امکان توقیف ملک جهت تودیع ثمن قرارداد و خسارت وجود دارد.

دعوای فسخ مبایعه نامه به جهت تاخیر ثمن( دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت تاخیر در پرداخت مبلغ قرارداد )

هنگامی که ملکی توسط شخصی خریداری می شود باید ترتیباتی برای پرداخت ثمن ملک در قرارداد پیش بینی گردد.

اگر هنگام معامله برای پرداخت ثمن مدتی مشخص نشده باشد و سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه فروشنده ملک را تحویل مشتری دهد و نه مشتری تمام ثمن معامله را به فروشنده بدهد ، فروشنده می تواند قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن فسخ کند و طی اظهارنامه ای به طرف مقابل اعلام کند و در دادخواست ، تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن را بخواهد.

فروشنده ای که ملک خود را فروخته اما هنوز آن را تحویل خریدار نداده است ، خواهان می باشد و باید دعوا را به طرفیت خریدار مطرح نماید.

دعوای املاک و اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می شود که ملک در حوزه آن دادگاه واقع شده است.

وکیل متخصص دعاوی املاک می گوید خیار تاخیری ثمن با اراده فروشنده و اعلام آن به خریدار محقق می شود و دادگاه تنها آن را تایید می کند و بر آن صحه می گذارد. بر این اساس تایید فسخ از زمان اجرای خیار توسط فروشنده اثر می گذارد.در این گونه موارد دادنامه ای که صادر می شود جنبه اعلامی دارد و فقط خبر از فسخ می دهد بنابر این اجرائیه صادر نمی شود.

دعوی تنفیذ فسخ مبایعه نامه به جهت عدم پرداخت اقساط ثمن مورد معامله( دعوی تنفیذ فسخ قرارداد به جهت عدم پرداخت اقساط ثمن مورد معامله)

 

یکی از شروطی که مبایعه نامه به نفع فروشنده قید می گردد این است که در صورت پرداخت ثمن معامله به صورت اقساط ، چنانچه خریدار اقساط ثمن را پرداخت نماید ، فروشنده حق فسخ خواهد داشت (خیار تخلف از شرط)

در دعوای فسخ مبایعه نامه به جهت عدم پرداخت اقساط مورد معامله می بایست به چند نکته توجه نمود ، یکی از نکات موردی است که در مبایعه نامه ذکر شده باشد خریدار جهت پرداخت ثمن چند فقره چک به فروشنده می دهد و در صورت عدم وصول مبلغ هر یک از چک ها فروشنده می تواند نسبت به فسخ مبایعه نامه اقدام نماید حال چنانچه یکی از چک ها برگشت زده شود و فروشنده نسبت به چک مذکور به طور قانونی اقدام نماید نشان از انصراف فروشنده از حق فسخ خویش می باشد و ایشان نمی تواند بدین جهت مبایعه نامه را فسخ نماید.

 

در صورتی که خریدار هر یک از اقساط چک ها را پرداخت ننماید فروشنده می بایست طی اظهارنامه رسمی به خریدار، فسخ مبایعه نامه را اعلام نماید و پس از آن دعوای فسخ مبایعه نامه به جهت عدم پرداخت اقساط ثمن مورد معامله را مطرح نماید و مدارک و مستندات خود را که اثبات می نماید خریدار از شرط مذکور در قرارداد تخلف نموده است ارائه نماید .

پس از رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات در صورتی که قاضی رسیدگی کننده حقانیت خواهان را تشخیص دهد رای به اعلام و اعلان فسخ مبایعه نامه را صادر می نماید.

 

دعوای مطالبه خسارت تأخیر در تادیه ثمن مورد معامله علیه خریدار

 

از جمله تعهدات خریدار در قرارداد های مبایعه نامه ، پرداخت ثمن معامله می باشد معمولا جهت پرداخت ثمن معامله تاریخی را مشخص می نمایند و.خریدار می بایست در آن تاریخ نسبت به پرداخت ثمن معامله اقدام نماید در غیر اینصورت فروشنده می تواند دعوای مطالبه وجه بابت ثمن معامله و همچنین مطالبه خسارت تأخیر در تادیه ثمن مورد معامله را علیه خریدار مطرح نماید.

در قانون مدنی طبق مواد ۲۲۶و ۲۲۷ و ۲۲۸ این حق را برای فروشنده قائل گردیده است که در صورتی که خریدار نسبت به پرداخت ثمن معامله تأخیر داشته باشد بتواند نسبت به مطالبه خسارت در تأخیر تادیه اقدام نماید .

در پاسخ به این سوال که فروشنده از چه تاریخی می تواند خسارت تأخیر در تادیه ثمن را مطالبه نماید باید گفت که در تعهدی که موضوع آن مبلغ پول است تأخیر مدیون پس از مطالبه ، شرط ایجاد حق برای گرفتن خسارت است بنابراین فروشنده باید اثبات نماید از چه تاریخی مبلغ معامله را مطالبه نموده و خریدار از پرداخت امتناع ورزیده است که این امر را می توان از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اثبات نمود بنابراین در صورتی که فروشنده اظهارنامه رسمی جهت مطالبه ثمن معامله به خریدار ارسال نموده باشد از آن تاریخ می تواند خسارت تأخیر در تادیه را مطالبه نماید.

پس از ارائه دادخواست و مدارک و مستندات به دادگاه صالح ، رسیدگی قضایی انجام می شود و در صورت پذیرش ادعا از سوی قاضی رسیدگی کننده حکم بر پرداخت خسارت تأخیر در تأدیه ثمن مورد معامله طبق نرخ شاخص تورمی بانک مرکزی صادر می گردد که پس از قطعی شدن رأی صادره قابلیت اجرا خواهد داشت .

دعوای فسخ مبایعه نامه به جهت مازاد مورد معامله علیه خریدار

 

طبق ماده ۳۸۵ و ۳۵۵ قانون مدنی در صورتی که ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و پس از تسلیم بیش تر از آن مقدار درآید فروشنده می تواند معامله را فسخ نماید ، با توجه به این که در این فرض مبیع تجزیه ناپذیر می باشد برای جلوگیری از ضرر فروشنده و به جهت تخلف از شرط می توان از خیار فسخ لستفاده نمود و نسبت به طرح دعوای فسخ مبایعه نامه به جهت مازاد مورد معامله علیه خریدار اقدام نمود .

در صورتی که فروشنده و خیار توافق نمایند ، خریدار می بایست مبلغ مازاد را به فروشنده پرداخت نماید و این به معنی اعراض فروشنده از حق فسخ خویش می باشد و نمی تواند پس از این توافق نسبت به فسخ مبایعه نامه اقدام نماید .

دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای فسخ مبایعه نامه به جهت مازاد مورد معامله ، دادگاه محل وقوع ملک می باشد و پس از ارائه دادخواست و دلائل و مستندات و هم چنین ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری و تأیید وی مبنی بر این که مساحت مورد معامله مازاد بر مساحت معین در مبایعه نامه می باشد و در صورتی که قاضیرسیدگی کننده تشخیص دهد خواسته خواهان منطبق با مواد ۳۸۵ و ۳۵۵ قانون مدنی می باشد حکم بر فسخ مبایعه نامه را صادر می نماید . و پس از این که رأی صادره قطعی گردید خریدار می تواند نسبت به مطالبه ثمن پرداختی به فروشنده اقدام نماید .

 

دعوای مطالبه مبلغ مابه‌التفاوت مازاد مورد معامله علیه خریدار

 

در صورتی که ملکی مورد معامله قرار گیرد و پس از آن مشخص گردد بیشتر از آن مقدار است فروشنده می تواند مبلغ مابه‌التفاوت مازاد مورد معامله را از خریدار مطالبه نماید.

طبق ماده ۳۸۴ قانون مدنی هرگاه در حال معامله‌ ، مبیع از حیث مقدار، معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ ‌کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع‌، زیاده از مقدار معین باشد زیاده‌، مال بایع ‌است‌ بنابراین باید پذیرفت که بهای بخشی از ملک بر مبنای تراضی و برای تعیین ثمن محاسبه نشده است و خریدار باید آن را بپردازد.

ماده ۱۴۹ اصلاح شده قانون ثبت نیز این امر را پیش بینی نموده و طبق آن نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد ، ذینفع می تواند قیمت اضافی را براساس مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

لذا با توجه به مواردی که به آن اشاره گردیده فروشنده می تواند دعوای مطالبه مبلغ مابه‌التفاوت مازاد مورد معامله را علیه خریدار مطرح نماید. البته در این دعوا در بیشتر مواقع نیاز به ارجاع به کارشناسی وجود دارد و پس از تایید کارشناس رسمی دادگستری و تعیین مقدار مازاد مورد معامله و مبلغ مابه‌التفاوت آن ، دادگاه حکم بر محکومیت خریدار مبنی بر پرداخت مبلغ مابه‌التفاوت آن ، دادگاه محکومیت خریدار مبنی بر پرداخت مبلغ مابه‌التفاوت مازاد مورد معامله علیه خریدار را صادر می نماید.

 

دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی در در تأخیر یا عدم پرداخت ثمن مورد معامله علیه خریدار

همانگونه که در صورت تخلف فروشنده از تعهدات خویش می توان وجه التزام معین نمود ، برای خریدار نیز جهت پرداخت به موقع ثمن معامله می توان وجه التزام قرار داد .

در صورتی که خریدار در موعد مقرر نسبت به پرداخت مابقی ثمن معامله اقدام ننماید فروشنده می تواند از طریق ارسال اظهارنامه از ایشان درخواست نماید ثمن معامله را پرداخت نماید در صورتی که پس از ارسال اظهارنامه ایشان اقدامی ننماید فروشنده می تواند دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی در تأخیر یا عدم پرداخت ثمن مورد معامله را علیه خریدار مطرح نماید .

فروشنده می تواند طی یک دادخواست هم دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی در تأخیر یا عدم پرداخت ثمن را مطرح نماید هم دعوای مطالبه ثمن معامله .

دعوای مطالبه وجه التزام قراردادی در تأخیر یا عدم پرداخت ثمن دعوایی مالی محسوب می شود و می بایست هزینه آن مطابق دعوایی مالی پرداخت گردد .

پس از ارائه دادخواست و مدارک و مستندات در صورتی که قاضی رسیدگی کننده دعوای مطروحه را محرز تشخیص دهید حکم بر محکومیت خریدار به پرداخت مبلغ وجه التزام قراردادی در تأخیر یا عدم پرداخت ثمن مورد معامله از تاریخ ارسال اظهارنامه تا زمان پرداخت ثمن معامله را صادر می نماید .

پس از اینکه رأی صادره قطعی گردید فروشنده می تواند نسبت به درخواست صدور اجرائیه و تشکیل پرونده اجرایی اقدام نماید ؛ در صورتی که خریدار در موعد مقرر نسبت به پرداخت محکوم به اقدام ننماید . فروشنده می تواند از اموال و دارائی های خریدار جهت وصول محکوم به ، به دادگاه معرفی نماید .

دعوای مطالبه وجه ما به التفاوت کسری و یا مازاد مساحت

چنانچه ملکی به شرط دارا بودن مقدار معین فروخته شود اما پس از معامله خریدار متوجه شود که مساحت ملک مورد نظر از آن چه که در قرارداد معین شده کمتر است به عبارت دیگرکسری مساحت دارد ، خریدار حق فسخ معامله را دارد.

همچنین در موردی که ملک نسبت به متراژی که در قرارداد شرط شده مازاد مساحت دارد، فروشنده حق فسخ را خواهد داشت.

البته به این شرط که در موقع فروش ملک از مساحت واقعی بی اطلاع بوده باشد.

اما در مواردی ، ممکن است طرفین قرارداد توافق کنند که در صور کسری و یا مازاد مساحت هیچ یک حق فسخ قرارداد را ندارند و صرفاً می توان ما به التفاوت کسری و یا مازاد را مطالبه نمود. در چنین شرایطی طرفی که این تفاوت را به زیان خود می بیند حق خواهد داشت ما به التفاوت کسری یا مازاد را از خریدار مطالبه کند.

وکیل دعاوی ملکی اشعار می دارد، از آن جایی که خواسته این است خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد طرح دعوا کند. البته چنانچه مبلغ ما به التفاوت کسری مساحت به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن است ، دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده مطرح می شود.

در اینگونه دعاوی املاک بعد از این که رای قطعی به نفع خواهان صادر گردید و پس از ابلاغ اجرائیه به خوانده ، پرونده به دادورز اجرای احکام سپرده می شود . برای اینکه مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد. در صورتی که اموالی از وی در دسترس نیست می توان از طریق استعلام از شهرداری، بانک مرکزی ،اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ارگان ها اموال محکوم علیه (مدیون) را شناسایی و توقیف کرد.

وکیل املاک می گوید پس از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری ، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود. اگر مالی از محکوم علیه در دسترس نباشد محکوم له (خواهان) می تواند به استناد به ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در خواست جلب محکوم علیه را بنماید.

اگر سند مالکیت ملک موضوع قرارداد به خریدار منتقل شده باشد امکان توقیف ملک تودیع ثمن قرارداد و خسارت وجود دارد.

دعوای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک

یکی از ویژگی های فروش ملک این است که فروشنده تعهد به تحویل ملک و خریدار تعهد به پرداخت ثمن دارد. حال اگر فروشنده به تعهد خود عمل نمود و ملک را نیز تحویل خریدار داد ولی قرارداد به هر علتی فسخ یا باطل شد ، خریدار متعهد است که ملک را به فروشنده مسترد نماید در صورت امتناع خریدار از این تکلیف قانونی ، فروشنده می تواند دادخواست الزام خریدار به استرداد ملک را به دادگاه تقدیم نماید.طرح دعوای استرداد ملک مستلزم اثبات فسخ و یا بطلان قرارداد است بنابراین باید قبل و یا همزمان با دادخواست استرداد ملک خواسته تایید فسخ و یا بطلان نیز تقدیم شود.

وکیل متخصص دعاوی ملکی خاطر نشان می سازد دردعوای استرداد ملک بهتر است قبل از تقدیم دادخواست ، بازگرداندن ملک از طریق اظهارنامه رسمی از خریدار مطالبه شود و در صورت استنکاف خریدار دادخواست ارائه گردد.

مالک می تواند ضمن دادخواست ، اجرت المثل ایام تصرف ملک توسط خوانده را از تاریخی که خوانده متعهد به استرداد و تحویل ملک بوده است مطالبه کند. و فروشنده زمانی می تواند دادخواست استرداد تقدیم کند که مالک رسمی ملک باشد و یا حکم قطعی الزام مالک به تنظیم سند رسمی به نفع وی صادر شده باشد در غیر این صورت باید همزمان با دادخواست استرداد ملک خواسته مناسب اعم از الزام تنظیم سند رسمی و یا ابطال سند مالکیت نیز مطرح نماید. و در این دعوا فروشنده به عنوان خواهان و خریدار به عنوان خوانده دعوا می باشند.

و همچنین دعوای مربوط به املاک و سایر حقوق راجع به آن باید در دادگاه حمل وقوع ملک مطرح شود.

وکیل املاک می گوید پس از رسیدگی به پرونده و صدور رای قطعی اجرائیه صادر می شود و پرونده پس از ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه به اجرای احکام ارسال می شود . دادورز اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می نماید.