دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل

دعوای تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت

دعوای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط

دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره ۲بها

دعوای تخلیه به علت تغییر شغل

دعوای تخلیه به علت تعدی و تفریط

دعوای تخلیه به علت تخریب و نوسازی

دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

دعوای تخلیه به علت اتمام مدت قرارداد اجاره

دعوای تخلیه به علت اتمام مدت قرارداد اجاره

دعوای تخلیه به علت اتمام مدت قرارداد اجاره

دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

عاملی که باعث اسقاط حق سرقفلی می شود

یکی از عللی که به موجب آن حق سرقفلی ساقط می شود نیاز شخصی است که در بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ به آن اشاره شده است از ظاهر این ماده این چنین استنباط می شود که علت تخلیه ملک دارای حق سرقفلی احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه و یا تجارت می باشد.

شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

با توجه به بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می توان گفت که برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به کسب و کار بایستی خود مالک نیازمند کسب و کار در آن محل باشد و نیاز فرزندان و بستگان و نزدیکان موجر نمی تواند برای وی حق تخلیه به این منظور را ایجاد نماید همچنین با عنایت به بند ۳ ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باید گفت که در صورتی که محل کسب و یا پیشه و تجارت مناسب برای سکونت هم باشد موجر(مالک) می تواتند برای سکونت خود یا فرزندان و یا پدر و مادر و همسر خود دعوای تخلیه ملک تجاری را طرح نماید.

لازم به ذکر است که به استناد بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ موجر باید احتیاج واقعی به ملک تجاری باشد به گونه ای عدم اشتغال وی در آن ملک موجبات عسر و حرج موجر را فراهم آورد در غیر این صورت چنین ادعایی از موجر غیرقابل پذیرش است.

مدارک لازم جهت طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

۱- کپی برابر اصل سند مالکیت

۲- کپی برابر اصل قرارداد اجاره

۳- ارجاع به کارشناسی برای تحقیقات عملی

باید اشاره کرد که دعوای فوق الذکر از جمله دعاوی مالی است که مستلزم پرداخت هزینه دادرسی می باشد و میزان آن ۵/۳ درصد بهای خواسته می باشد. و دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع ملک مورد اجاره می باشد.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری که تخصص لازم و کافی در زمینه دعاوی مالک و مستأجر را دارند آمادگی ارائه خدمات حقوقی و تخصصی خویش که در بخش اجاره و سرقفلی توضیح داده شده است می باشد. جهت بهره مندی از این خدمات می توانید با موسسه تماس حاصل فرمائید.

 

دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل

اقدامی که باعث اسقاط حق سرقفلی می شود

یکی از اقداماتی که باعث ساقط شدن حق سرقفلی می شود تغییر شغل است که در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به مواردی اشاره می نماید که موجر حق درخواست فسخ سرقفلی و تخلیه ملک را دارد که در بند ۷ آن مقرر شده است که در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شود و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. آنچه از ظاهر بند ۷ ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ استنباط می شود این است که اگر مستأجر اقدام به تأسیس و انجام شغلی غیرمشابه شغل مندرج در اجاره نامه یا توافق شده در عین مستأجره نماید مالک حق خواهد داشت نسبت به طرح دعوای تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نماید.

شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل

برای طرح دعوا تحت عنوان تغییر شغل لازم است مستأجر به طور صریح یا ضمنی یا ضمن سند دیگر یا برابر سایر ادله ملزم به دایر کردن شغل یا حرفه معینی در عین مستأجره باشد. بنابراین تا شرطی مبنی بر استفاده معین وجود نداشته باشد صحت ادعای تخلف از شرط غیرقابل پذیرش است.

مدارک لازم جهت طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل

۱- کپی برابر اصل سند مالکیت

۲- کپی برابر اصل قرارداد اجاره

۳- استعلام ثبتی

۴- معاینه و تحقیق محلی (ارجاع به کارشناسی)

۵- تأمین دلیل

لازم به ذکر است دعوای مذکور از جمله دعاوی مالی است و هزینه دادرسی آن برابر با ۵/۳ درصد از بهای خواسته می باشد و دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع ملک مورد اجاره است.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری که تخصص لازم و کافی در زمینه دعاوی مالک و مستأجر را دارند آمادگی ارائه خدمات حقوقی و تخصصی خویش که در بخش اجاره و سرقفلی توضیح داده شده است می باشد. جهت بهره مندی از این خدمات می توانید با موسسه تماس حاصل فرمائید.

 

 

دعوای تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت

یکی دیگر از مواردی که مطابق بند سوم ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ مالک می تواند در خواست تخلیه سرقفلی بنمایند نیاز ایشان برای سکونت خود یا یکی از اشخاص ذکر شده در بند ۴ می باشد که به نظر می رسد اولین شرطی که برای تحقق این بند لازم است مناسب بودن ملک تجاری برای سکنی است. به این تر تیب اگر ملک تجاری برای سکنی مناسب نباشد در خواست تخلیه از این جهت فاقد محمل قانونی خواهد بود. همچنین اشخاص یاد شده در این ماده جنبه حصری دارند و مالک نمیتواند به خاطر موارد دیگر مثل نوه یا برادر درخواست تخلیه نماید و در نهایت اینکه اگر چه بند مورد بحث احراز نیاز مالک و افراد ذکر شده وجود ندارد مداقه در بند های قبل و لحن بند مورد بحث احراز نیاز مالک و افراد ذکر شده برای صدور حکم ضروری است.

در خصوص طرح دعوای تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت لازم می باشد که خواهان مالک شش دانگ ملک باشد در غیز این صورت نمی تواند به استناد نیاز به سکونت در خواست تخلیه سرقفلی را بنماید. زیرا طبق قانون مدتی هیچ یک از مالکین ملک مشاع، بدون اذن سایر شرکاء حق استفاده از ملک را ندارد. البته مالک می تواند رضایت سایر مالکین را نسبت به سکونت خود نزدیکان خود در ملک جلب نموده و سپس دادخواست تخلیه سرقفلی را به علت نیاز به سکونت طرح نماید. بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر فقط شامل اشخاص حقیقی می باشد و اشخاص حقوقی نمی توانند با استناد به بند ۳ این ماده طرح دعوا نمایند.

مدارک لازم جهت دادخواست تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت :

  1. کپی برابر اصل سند مالکیت
  2. کپی برابر اصل قرارداد اجاره
  3. ارجاع به کارشناسی برای تحقیقات عملی

لازم به ذکر می باشد که دعوای تخلیه سرقفلی از جمله دعاوی مالی می باشد که مستلزم پرداخت هزینه دادرسی می باشد و میزان آن ۵/۳ درصد از بهای خواسته می باشد و دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای تخلیه سرقفلی محل وقوع ملک مورد اجاره می باشد

دادگاه در ابتدا برای احراز قابلیت سکونت ملک دادخواست تخلیه سرقفلی را برای اظهار نظر به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.

و پس از قطعیت نظر کارشناسی رسمی اقدام به صدور رای تخلیه با تعیین مهلتی ۳ ماهه برای موجر (مالک)جهت پرداخت حق سرقفلی و مهلتی ۱۰ روزه تا ۲ ماهه برای مستاجر جهت تخلیه می نماید. مهلت سه ماهه مالک از تاریخ قطعیت رای خواهد بود و در صورت عدم پرداخت مبلغ حق سرقفلی در مهلت ذکر شده رای صادره کان لم یکن می گردد، مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر(مالک) دظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه را ننماید حکم صادر شده ملغی اثر است مگر این که بین مالک و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

دعوای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط

یکی از مواردی که بر اساس بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ موجبات فسخ اجاره توسط موجر را فراهم می آورد و همچنین حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را نیز ساقط می کند، تعدی و تفریط توسط مستاجر نسبت به عین مستاجره می باشد.

مستاجر موظف است هر چه که در قرارداد اجاره ذکر شده انجام دهد و از موارد ممنوعه برابر قرارداد احراز نماید. بنابراین در صورتی که مستاجر وظایف قانونی خود را انجام ندهد مرتکب تفریط گردیده و در مواردی که از حدود اذن یا متعارف تجاوز نماید تعدی حادث شده است.

تغییرات جزیی که برای استفاده بهتر از عین مستاجره صورت می گردد تعدی و تفریط محسوب نمی شود البته در صورتی که طرفین در قرارداد معترض نشده باشند. زیرا در صورت تعیین تکلیف موضوع در قرارداد مستاجر موظف به انجام تعهدات قراردادی می باشد و متعارف بودن یا نبودن موثر در مقام نخواهد بود.

طبق قانون مدنی در مورد تعدی و تفریط موجر در صورتی می تواند فسخ قرارداد اجاره را در خواست کند که قادر بر منع مستاجر نباشد در حالی که در قانون روابط موجر و مستاجر چنین قیدی وجود ندارد و با اثبات تعدی، دادگاه به فسخ عقد اجاره حکم خواهد داد.

در صورت تعدی و تفریط از سوی مستاجر، مالک می تواند دعوای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط را مطرح نماید. دعوای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد و پس از ارائه دادخواست و ارجاع به شعبه مربوطه و تشکیل جلسه رسیدگی، جهت بررسی صحت ادعای مالک و مشخص شدن اینکه آیا تعدی و تفریط از سوی مستاجر انجام گردیده یا خیر به کارشناسی مربوطه ارجاع می گردد. پس از ارائه نظر کارشناسی در صورتی که صحت ادعای مالک محرز گردد حکم به تخلیه ملک صادر می شود و برای مستاجر مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه ملک در نظر می گیرند.

و از آنجایی که تخلیه به لحاظ تعدی و تفریظ بدون احتساب و واریز حق کسب و پیشه می باشد لذا به محض قطعیت رای و صدور اجرائیه اگر مستاجر ملک را در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه تخلیه ننماید با اجبار، محل تجاری تخلیه می شود.

 

دعوای تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها

از مواردی که قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ به آن توجه ویژه ای داشته است و هیچ جای بهانه ای را برای عدم پرداخت آن باقی نگذاشته است مال الاجاره عین مستاجره می باشد. در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ قانون گذار با تعیین یک مدت ۱۰ روزه از اول ماه، مستاجر را مکلف به پرداخت اجاره به موجر یا نماینده قانونی او نموده است. در این میان عدم وجود اجاره نامه بین موجر و مستاجر یا اتمام مدت اجاره نیز نمیتواند بهانه ای برای عدم پرداخت به موقع اجور باشد. چه اینکه تکلیف در هر کدام از موارد مشخص گردیده و حتی در صورت انقضاء مدت اجاره، مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل به اندازه اجرت المسمی است و در صورت عدم وجود اجاره نامه بین موجر و مستاجر اجاره باید به میزانی که بین طرفین مقرر گردیده پرداخت گردد.

صرف عدم رعایت مفاد ماده ۶ نمی تواند موجبات سقوط حق کسب و پیشه مستاجر را فراهم کند لذا قانون گذار با توجه به حساسیت موضوع برای سقوط آن به علت عدم پرداخت اجاره بها شرایطی  را قائل شده است. چنانکه مستاجر اجاره های خود را پرداخت ننموده باشد مالک باید در صورتی که سند اجاره رسمی باشد از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و در غیر این صورت از طریق اظهارنامه از مستاجر بخواهد اجاره های عقب افتاده خود را ظرف ده روز بپردازد در صورت عدم انجام این کار از سوی مستاجر، مالک می تواند از طریق دفتر خانه و یا اجرای ثبت نسبت به تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها اقدام نماید در صورت عدم وجود اجاره نامه یا عادی بودن آن درخواست تخلیه سرقفلی و وصول اجاره بها از طریق دادگاه صورت خواهد گرفت.

در خصوص مورد اول به محض پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر، اجرای ثبت متوقف خواهد شد اما موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه نماید.

بنابراین اولاً موجر می تواند بعد از ارسال اظهارنامه یا اخطار در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مراحل بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ را ادامه دهد و اگر مستاجر از ارفاق این بند استفاده نماید بری تحقق شرایط تبصره لازم است دوباره نیز اجاره بها را به موقع پرداخت ننماید که در این صورت یک بار دیگر اخطار یا اظهارنامه ارسال خواهد شد. لیکن بار سوم عدم پرداخت به موقع اجاره بها برای درخواست تخلیه کفایت می کند. بنابراین لازم نیست بار سوم نیز اظهارنامه فرستاده شود.

دعوای تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجار بها در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد و پس از رسیدگی و احراز صحت ادعای مالک رای بر تخلیه ملک بدون تعلق حق کسب و پیشه به مستاجر صادر می گردد و پس از قطعیت رای از طریق صدور اجرائیه اقدامات لازم جهت تخلیه ملک انجام می گیرد.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با سالها سابقه فعالیت در حوزه دعاوی اجاره و سرقفلی با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در زمینه دعاوی تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها می باشد جهت بهره مندی از این خدمات می توانید با موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمائید .

 

دعوای تخلیه به علت تغییر شغل

در قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق سرقفلی هرگاه مورد اجاره  برای شغل معین اجاره داده شود و مستاجر بدون اینکه رضایت موجر را برای تغییر شغل  کسب کند شغل خود را تغییر دهد، موجر می تواند تخلیه مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع  امر به کارشناس دادگستری و یا معاینه محل پس از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر رای به تخلیه ملک صادر می نماید و در ضمن رای مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود برای تخلیه تعیین می کند.

موجری که خواهان تخلیه از مورد اجاره ای است خواهان دعول می باشد و به طرفیت مستاجری که شغل خود را تغییر داده است دعوا طرح می کند.

دعاوی تخلیه املاک تجاری در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود. زمانی که رای مبنی بر تخلیه صادر گردید و قطعی شد اجرا ئیه صادر شده و به مستاجر ابلاغ می گردد تا ظرف مهلت تغیین شده نسبت به تخلیه اقدام نماید. در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه در موعد مقرر دادورز اجرای احکام  اقدام به تخلیه ملک می نماید.

 

دعوای تخلیه به علت تعدی و تفریط
در املاک تجاری دارای حق سرقفلی یکی از مواردی که مالک می تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند زمانی است که مستاجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد تعدی به معنای تخلف از حدود اذن و اختیاراست و تکالیف مستاجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است به عبارت دیگر اگر بر طبق یکی از موارد فوق مستاجر از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را انجام ندهد تعدی و تفریط محقق شده و مالک می تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
تخریب تمام و یا بخشی از ملک،تغییر اساسی در ملک،انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستاجر است،احداث بنا در ملک نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب میگردد.
دادگاه پس از شنیدن اظهارات طرفین در صورت نیاز از طریق معاینه محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به بررسی صحت ادعای مالک می نماید و در صورت احراز صحت ادعای وی حکم به تخلیه ملک صادر می نماید. همچنین برای مستاجر مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه ملک در نظر می گیرد.
در دعوای تخلیه به علت تعدی و تفریط مالکی که خواستار تخلیه است خواهان و مستاجر به عنوان خوانده وارد دعوا می شوند.
رسیدگی به دعاوی املاک تجاری در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. از آنجایی که تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط بدون احتساب و واریز حق کسب و پیشه می باشد لذا به محض قطعیت رای و صدور اجرائیه اگر مستاجر ملک را در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه تخلیه ننماید با اجبار محل تجاری تخلیه می شود.

 

دعوای تخلیه به علت تخریب و نوسازی

یکی دیگر از علل ساقط شدن حق سرقفلی تخلیه سرقفلی به علت تخریب و نوسازی می باشد که در بند اول ماده ۱۵ قلانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به آن اشاره شده است.

از ظاهر این ماده چنین استنباط می شود که منظور از تجدید بنا تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید می باشد و نمی توان به علت نیاز ملک به تعمیرات اساسی دعوای تخلیه به علت تخریب و نوسازی را طرح نمود.

لازم به ذکر می باشد که دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی در مورد قراردادهای اجاره املاک تجاری مطرح می گردد. که قبل از سال ۷۶ بسته شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد.

در قراردادهای اجاره املاک تجاری پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر نمی شود. اگر موجر (مالک) تصمیم به تجدید بنای ملک مورد اجاره بگیرد باید دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مطرح نماید و قبل از طرح  دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مالک ابتدا باید از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی اخذ نماید. دادگاه پس از بررسی مستندات مالک پرونده را جهت ارزیابی میزان حق سرقفلی به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. و پس از قطعیت نظر کارشناس اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ملک می نماید.

لازم به ذکر است در دعوای تخلیه به علت تخریب و نوسازی مالک باید کل مبلغ سرقفلی تعیین شده از سوی کارشناس را پرداخت نماید.

همچنین باید اشاره کرد که برای صدور حکم تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی الزامی به مخروب بودن ملک  و نیاز آن به نوسازی نیست و صرفاً اخذ گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری کفایت می کند و همچنین باید گفت که اگر مستاجر با اجازه مالک اقدام به انتقال منافع ملک به شخص جدید کرده باشد دادخواست باید به طرفیت مستاجر جدید اقامه شود.

در رای دادگاه به موجر سه ماه مهلت داده می شود تا نسبت به واریز حق سرقفلی اقدام نماید. در صورتی که موجر در مهلت فوق الذکر اقدام ننماید رای دادگاه بلا اثر می شود. همچنین دادگاه برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد در نظر می گیرد تا نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید .شروع مهلت مستاجر تاریخ پرداخت حق سرقفلی به مستاجر و یا واریز وجه به حساب دادگاه است.

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد اما به علت این که تخلیه به علت تخریب و نوسازی مربوط به ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع  رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

و دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی از جمله دعاوی مالی می باشد که مستلزم هزینه دادرسی می باشد و میزان آن ۵/۳ درصد بهای خواسته می باشد.

مدارک جهت طرح دعوای تخلیه سرقفلی به علت تخریب و نوسازی:

  1. کپی برابر اصل سند مالکیت
  2. کپی برابر اصل قرارداد اجاره
  3. ارجاع به کارشناسی برای تحقیقات

 

 

دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

در مورد قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند مستاجر حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد. در صورتی که مستاجر بدون اذن موجر و حکم دادگاه به هر شکلی اعم از آن که قرارداد مکتوبی در بین باشد و یا به صورت عملی و بدون مبادله قرارداد منافع ملک را به دیگری منتقل نماید مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ملک را تخلیه کند. حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه منعقد نشده باشد، ولی فرد دیگری غیر از مستاجر عملاً از عین مستاجره استفاده کند،برای تحقق انتقال به غیر کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستاجر و استفاده کننده از عین مستاجره موثر نیست.

بنابراین در صورت تحقق انتقال به غیر از سوی مستاجر مالک می تواند دعوای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را طرح نماید.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی و استماع اظهارت طرفین در صورت احراز انتقال به غیر ، موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می نماید و پس از قطعیت نظر کارشناسی رای تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می نماید. دادگاه در رای صادره به موجر مهلت می دهد تا ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام نماید. همچنین برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد،برای تخلیه ملک در نظر می گیرد. شروع مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر محاسبه می شود.

در دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان دعوا را طرح می کند . مطابق نظر اکثر محاکم دعوا باید به طرفیت مستاجر اولیه به عنوان خوانده اقامه شود زیرا وی طرف قرارداد با موجر است.

اما با توجه به این که در دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر حکم تخلیه بعد از صدور رای در هر صورت علیه متصرف اجرا می شود و علاوه بر این اجرای حکم تخلیه می تواند با اعتراض از طرف متصرف یا کسی که سرقفلی به او منتقل شده مواجه شود بعضی از محاکم لازم می دانند که دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر از ابتدا علیه مستاجر متصرف نیز مطرح شود بر این اساس به احتیاط نزدیک تر است که در این موضوع علیه تمامی مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی طرح دعوا شود .

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورا های حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد اما به علت این که نوع تخلیه مرتبط با ملک سرقفلی و حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به دعوا تخلیه به علت انتقال به غیر دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

پس از قطعیت رای تخلیه به غبت انتقال به غیر و صدور اجرائیه در صورتی که موجر در مهلت سه ماه از تاریخ قطعیت اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نماید اجرای احکام مکلف است پس از انقضای مهلت که در رای برای مستاجر تعیین شده است اقدام به تخلیه ملک کند.

 

دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

در مورد قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند مستاجر حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد. در صورتی که مستاجر بدون اذن موجر و حکم دادگاه به هر شکلی اعم از آن که قرارداد مکتوبی در بین باشد و یا به صورت عملی و بدون مبادله قرارداد منافع ملک را به دیگری منتقل نماید مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ملک را تخلیه کند. حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه منعقد نشده باشد، ولی فرد دیگری غیر از مستاجر عملاً از عین مستاجره استفاده کند،برای تحقق انتقال به غیر کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستاجر و استفاده کننده از عین مستاجره موثر نیست.

بنابراین در صورت تحقق انتقال به غیر از سوی مستاجر مالک می تواند دعوای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را طرح نماید.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی و استماع اظهارت طرفین در صورت احراز انتقال به غیر ، موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می نماید و پس از قطعیت نظر کارشناسی رای تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می نماید. دادگاه در رای صادره به موجر مهلت می دهد تا ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام نماید. همچنین برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد،برای تخلیه ملک در نظر می گیرد. شروع مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر محاسبه می شود.

در دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان دعوا را طرح می کند . مطابق نظر اکثر محاکم دعوا باید به طرفیت مستاجر اولیه به عنوان خوانده اقامه شود زیرا وی طرف قرارداد با موجر است.

اما با توجه به این که در دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر حکم تخلیه بعد از صدور رای در هر صورت علیه متصرف اجرا می شود و علاوه بر این اجرای حکم تخلیه می تواند با اعتراض از طرف متصرف یا کسی که سرقفلی به او منتقل شده مواجه شود بعضی از محاکم لازم می دانند که دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر از ابتدا علیه مستاجر متصرف نیز مطرح شود بر این اساس به احتیاط نزدیک تر است که در این موضوع علیه تمامی مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی طرح دعوا شود .

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورا های حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد اما به علت این که نوع تخلیه مرتبط با ملک سرقفلی و حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به دعوا تخلیه به علت انتقال به غیر دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

پس از قطعیت رای تخلیه به غبت انتقال به غیر و صدور اجرائیه در صورتی که موجر در مهلت سه ماه از تاریخ قطعیت اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نماید اجرای احکام مکلف است پس از انقضای مهلت که در رای برای مستاجر تعیین شده است اقدام به تخلیه ملک کند.

 

دعوای تخلیه به علت اتمام مدت قرارداد اجاره

برخی قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مشمول تخلیه فوری نیستند و در پایان مدت اجاره مالک برای تخلیه ملک می بایست از طریق دادگاه عمومی اقدام و دادخواست صدور حکم تخلیه را ارائه نماید.

قراردادهای اجاره ای که شرایط مذکور در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضا نشده و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده است مشمول تخلیه فوری نیست.

همچنین در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ که مستاجر مستحق دریافت سرقفلی است در پایان مدت اجاره موجر نمی تواند از طریق دستور تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید صرفاً با طرح دعوای حکم تخلیه این امکان برای وی فراهم می گردد.

دادگاه در جلسه رسیدگی به دعوای تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره دلایل و مستندات موجر را بررسی نموده و در صورتی که مستاجر در جلسه رسیدگی حاضر شود دفاعیات وی را استماع می کند و در صورت محق بودن موجر حکم تخلیه ملک استیجاری را صادر مینماید. این رای صادره در دعوی تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره قابل تجدید نظر خواهی است.

دعوای تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره از سوی موجر به عنوان خواهان علیه مستاجر به عنوان خوانده مطرح می گردد. اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره داده است دعوای تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره باید به طرفیت هر دو مستاجر طرح شود. در اجاره نامه های مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره است. دعوای تخلیه اماکن تجاری دارای حق سرقفلی باید در دادگاهی طرح دعوا شود که ملک در حوزه آن می باشد.

پس از قطعیت رای دعوای تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره به درخواست موجر اجرئیه صادر و به مستاجر ابلاغ می گردد. اگر مستاجر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه اقدام به تخلیه ملک ننماید،اجرای حکم با توسل به قوای قهریه اقدام به تخلیه ملک می نماید. در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستاجر اخذ شده باشد،اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبالغ مزبور است.

 

دستور تخلیه
طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصور ۷۶، مرجع قضایی تنها در صورت انقضای مدت اجاره می تواند دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
دستور تخلیه تنها در مورد قرارداد های اجاره اماکن مسکونی و یا اماکن تجاری فاقد سرقفلی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ می باشند و شرایط ذکر شده در ماده ۲ قانون مذبور را دارا نبوده و یا اینکه مدت اجاره نیز منقضی شده باشد صادر می شود.
دستور تخلیه ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه صادر می گردد و نیازی به صدور اجرائیه ندارد و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نمی باشد. ولی حکم تخلیه فوری نبوده و نیاز به رسیدگی می شاد و پس از صدور رای قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی می باشد و پس از قطعبت حکم نیازمند صدور اجرائیه می باشد.
مراحل صدور دستور تخلیه:
درخواست تخلیه، دادخواست نیست بلکه درخواست کتبی است اما هزینه دادرسی مانند دعاوی غیر مالی باید پرداخت شود. جهت ارائه درخواست تخلیه می بایست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نمائید. مدارکی که برای درخواست صدور دستور تخلیه مورد نیاز می باشد عبارت است از: ۱- اجاره نامه که حاوی شرایط قانونی باشد(۱- مدت اجاره نمام نشده باشد-۲- در دو نسخه تنظیم شده باشد-۳-به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد) ۲- کپی سند مالکیت ۳- فیش واریز مبلغ ودیعه
پس از تکمیل مدارک، پرونده به یکی از شعبات شورای حل اختلاف مربوطه ارجاع می گردد.
اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضائی نیاز به صدور اجرائیه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می گردد. مامور مکلف است دستور تخلیه را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف ۳ روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
چنانچه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستاجر گرفته باشد اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد نزد اجرای احکام است. در مورد اسناد رسمی اجاره ،درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه مورد اجاره از دفتر خانه تنظیم کننده سند به عمل می آید . سر دفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجرایی را ظرف مدت ۲۴ ساعت در سه نسخه با قید تخلیه عین مستاجره تهیه و جهت اقدام به دایره اجرایی اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
در مواردی که مستاجر در خصوص اسناد تقدیمی موجر به دادگاه، مدعی حقی باشد طبق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، ضمن اجرای دستور تخلیه باید دادخواست لازم به دادگاه تقدیم نمایند و دادگاه در صورت اراز حقانیت مستاجر علاوه بر صدور حکم به جبران خسارات وارده به مستاجر، نسبت به در خواست مشارالیه نیز رای مقتضی که ممکن است اعاده وضع سابق باشد صادر خواهد کرد.

 

حکم تخلیه

در قراردادهای اجاره در بسیاری اوقات قبل از انقضای مدت مواردی پیش می آید که باعث پایان اجاره و در نهایت تخلیه اماکن مسکونی می شود.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ و همچنین آیین نامه اجرایی آن (بند۴ماده۲)مقررات تخلیه سریع و آسان یا همان دستور تخلیه شامل موارد تخلیه قبل از انقضای مدت نمی شود و موجر بایستی جهت اخذ حکم تخلیه در مورد اماکن مسکونی به شورای حل اختلاف و در مورد اماکن تجاری دارای حق سرقفلی به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه نماید.

 

مراحل صدور حکم تخلیه

در صورتی که مدت قرارداد اجاره به اتمام نرسیده باشد ولی یکی از مواردی که طبق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ،به موجر اختیار داده است که در صورت وقوع آن بتواند به دادگاه مراجعه نموده و تقاضای صدور حکم تخلیه را بنماید اتفاق بیافتد ،می توان نسبت به طرح دعوای صدور حکم تخلیه اقدام نمود.

دعوای صدور حکم تخلیه اماکن مسکونی در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک قابل طرح می باشد و دعوایی غیرمالی محسوب می گردد اما دعاوی صدور حکم تخلیه در مورد اماکن تجاری که  دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت  می باشند در صلاحیت محاکم دادگستری می باشد.

پس از طرح دعوا و ارجاع پرونده به شعبه مربوطه رای مبنی بر حکم تخلیه صادر می گردد. حکم تخلیه پس از ابلاغ به طرفین قابل اعتراض می باشد و پس از قطعی شدن می توان تقاضای صدور اجرائیه نمود .در حکم تخلیه تمامی مراحل و تشریفات مظابق قانون آئین دادرسی مدنی صورت می گیرد.