9:00 - 20:00

ساعات کاری موسسه - شنبه الی پنج شنبه

۸۸۵۴۳۰۸۴-6

مشاوره تلفنی رایگان

 

دعاوی اجاره،دعاوی سرقفلی ،دعاوی حق کسب پیشه و تجارت

موسسه حقوقی داد پویان حامی > دعاوی اجاره،دعاوی سرقفلی ،دعاوی حق کسب پیشه و تجارت

شیوه طرح دعوی الزام به تحویل مورد اجاره

گاهی پیش می آید که دو یا چند نفر عقد اجاره را تنظیم می کنند و متعاقب آن یک طرف (موجر) در مقابل طرف دیگر(مستأجر) متعهد می شود که عین مستأجر را که حال یا مال منقول است یا مال غیرمنقول در موعد معین تسلیم طرف دیگر که قرار است اجاره بهای آن را پرداخت کند، بکند. و این شخص متعهد مال مستأجره از تحویل آن سر باز می زند.

در این صورت مستأجر می تواند دعوای حقوقی با عنوان دعوای الزام به تحویل مورد اجاره راه بیاندازد و از دادگاه رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تحویل مورد معامله را به انضمام خسارات دادرسی وارده بخواهد.

دعوای الزام به تحویل مورد اجاره اگر عین مستأجره و مورد معامله مال منقول باشد مطابق قواعد آئین دادرسی مدنی محل اقامت خوانده صالح است و در صورتی که مال غیر منقول باشد دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

در مورد هزینه دادرسی این دعوا نیز می توان گفت چون این دعوا دعوایی مالی است باید هزینه دادرسی دعاوی مالی پرداخت شود.
(با ذکر این نکته که اگر مال غیرمنقول باشد هزینه دادرسی طبق قیمت منطقه ایی ملک و اگر منقول باشد طبق تقویم خواهان به عمل می آید) پس از طرح دعوای الزام به تحویل مورد اجاره به شعبه مربوطه ارجاع می گردد و در صورتی که مدارک و مستندات حاکی از حقانیت خواهان باشد رای مبنی بر الزام مالک به تحویل مورد اجاره صادر می گردد.

دعوی الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره

گاهی پیش می آید که پس از انعقاد عقد اجاره و در طول زمان تعریف مستأجر بر عین مستأجره تعمیرات مهم و اساسی در عین ضروری می نماید.

در این مواقع اگر پس از اطلاع موجر بر لزوم تعمیرات اعمالی از سوی ایشان صورت نگیرد مستاجر می تواند دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره را مطرح نماید.

برای طرح این دعوا مستاجر می بایست ابتدائا از طریق ارسال اظهارنامه از موجر بخواهد نسبت تعمیرات اساسی اقدام نماید در صورتی که در ظرف مهلت مقرر ایشان در این خصوص اقدامی ننمود می تواند دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را در دادگاه مطرح نماید.

مطابق ماده ی۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و کلیه ی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده ی مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می باشد.

منظور از تعمیرات و مخارج در ماده ی فوق تعمیرات لازم و ضروری اساسی است نه تعمیرات جزئی که بر عهده خود مستأجر است.

دادگاه صالح جهت طرح دعوی مورد نظر به جهت منقول بودن دعوی دادگاه محل سکونت خوانده(موجر) است و هزینه دادرسی دعوای فوق مطابق هزینه دادرسی دعاوی مالی است.

پس از طرح دعوا و تشکیل جلسه رسیدگی جهت مشخص نمودن اینکه تعمیرات اساسی و به عهده موجر می باشد به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد در صورتی که نظریه کارشناسی نیز اظهارات مستاجر را تایید نمود منتهی به صدور رای می گردد و پس از قطعی شدن قابل اجرا می باشد در صورتی که موجر از اجرای رای امتناع نمود مستاجر می تواند خود نسبت به تعمیر عین مستاجره اقدام و مبالغی که هزینه کرده است را از موجر مطالبه نماید.

دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

بعد از انقضای مدت اجاره موجر مکلف است مبلغ ودیعه ای را که مستاجر به وی داده است مسترد نماید در صورتی که با پایان مدت اجاره و در خواست مستاجر برای باز پس گرفتن مبلغ ودیعه موجر حاضر به بازگرداندن این مبلغ نباشد مستاجر باید دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه را طرح نماید.

دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی و شنیدن اظهارات طرفین در صورتی که دلیل موجهی از موجر مبنی بر این که مسترد نکردن ودیعه را توجیه کند ارائه نشود،دادگاه موجر را به پرداخت ودیعه محکوم می کند.

در دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه مستاجری که ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه را به موجر سپرده به عنوان خواهان به طرفیت موجر که خوانده نامیده می شود دادخواست میدهد.

اگر مبلغ ودیعه مورد نظر از بیست میلیون تومان کمتر باشد در شورای حل اختلاف محل اقامت موجر رسیدگی می شود در غیر این صورت دادگاه محل اقامت موجر صالح به رسیدگی است.

پس از محکوم شدن موجر به مبلغ معین شده در رای مستاجر باید از طریق صدور اجرائیه به همان میزان از اموال موجر مانند اتومبیل و… را توقیف کرده تا با فروش آن ها به مبلغی که استحقاق دارد دست پیدا کند.

اگر از اموالی از موجر در دسترس نباشد حکم جلب وی صادر می شود و تا زمانی که موجر مبلغ محکومیت را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار تقدیم نکند در حبس می ماند. موجر می تواند پس از قطعیت حکم الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه و صدور اجرائیه مبلغ اجرت المثل را از ودیعه مستاجر که نزد وی است کسر و وصول نماید.

نکات مهم در خصوص دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه :

  1. مستاجر باید قبل از این که دادخواست مطالبه مبلغ ودیعه را تقدیم دادگاه نماید ملک را تخلیه کرده و مراتب تخلیه را از طریق شورای حل اختلاف تامین دلیل نماید. همچنین کلید ملک را تحویل شورای حل اختلاف محل ملک بدهد و مراتب را از طریق اظهار نامه رسمی به موجر اعلام نماید.
  2. در صورتی که نشانی فعلی محل اقامت خوانده (موجر) در دسترس نباشد بهتر است همان نشانی که در اجاره نامه ذکر شده است به عنوان آدرس خوانده نوشته شود.
  3. اگر موجر ملک خود را به شخص ثالثی بفروشد شخص ثالث قائم مقام موجر خواهد بود و مستاجر برای گرفتن ودیعه قرض الحسنه باید به آن شخص رجوع کند.
  4. مستاجر می تواند ضمن دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه ،تقاضای محکومیت موجر به پرداخت خسارت تاخیر و تادیه از زمان مطالبه و یا از زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه را نیز طرح نماید.
  5. مستاجر می تواند تا زمانی که موجر ودیعه را پرداخت ننموده ملک را تخلیه ننماید در چنین حالتی مستاجر متعهد به پرداخت اجاره و اجرت المثل نیست مشروط بر این که بتوان آمادگی خود را برای تخلیه ملک به موجر اعلام نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

طبق ماده ۲۲ ، ۴۶ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت کلیه قراردادهای اجاره اموال غیر منقول می بایست به صورت رسمی ثبت گردند و ثبت آن ها الزامی است . به همین جهت هرگاه  قرارداد اجاره عادی نسبت به ملکی تنظیم شود هر  یک از مالک و یا مستاجر می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح طرح نماید.

دادگاه پس از بررسی اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی و احراز مالکیت رسمی اقدام به صدور حکم به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی می نماید.

تفاوت قراردادهای اجاره سال ۷۶ و ۵۶ در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

این موضوع در خصوص قرارداد اجاره املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و سال ۷۶ کمی متفاوت است.

در مورد رابطه استیجاری املاک تجاری که مربوط به قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ است نیازی به وجود قرارداد اجاره بین طرفین نیست و هر نوع تصرفی در ملک تجاری که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است در این نوع رابطه استیجاری ،حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد و هیچ نوع قرارداد کتبی نیز بین طرفین نباشد هر یک از طرفین می توانند با اثبات رابطه استیجاری دادخواست الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی را تقدیم نماید .
اما در رابطه تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ با پایان مدت اجاره رابطه استیجاری از بین رفته و امکان الزام به تنظیم سند رسمی وجود نخواهد داشت.

هر یک از موجر و مستاجر می تواند به عنوان خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را طرح نماید و طرف دیگر خوانده محسوب می شود.

اگر مستاجر با داشتن اجازه انتقال به غیر قرارداد اجاره را به شخص دیگری منتقل کرده باشد مستاجر دوم می تواند علیه مستاجر اول(در صورتی که مستاجر سند رسمی اجاره داشته باشد) و یا مالک (در صورتی که مستاجر اول قرارداد اجاره رسمی نداشته باشد) دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ارائه نماید.

مراحل طرح دعوای الزام به تنطیم سند رسمی اجاره

بنا به قاعده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دادگاهی  که ملک در حوزه قضایی آن واقع است صالح به رسیدگی است.

با قطعیت حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره  ،اجرائیه صادر و به محکوم علیه ابلاغ می گردد تا نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره اقدام نماید. در صورت استنکاف محکوم علیه دادگاه نماینده خود را به دفتر اسناد رسمی معرفی می نماید تا نسبت به امضای قرارداد اجاره اقدام نماید . در این موارد سند اجاره به میزان مدت باقی مانده از قرارداد اجاره تنظیم و صادر می گردد.

نحوه ی اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

در مورد قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ پس از صدور حکم و قطعیت آن نیازی به صدور اجرائیه نیست. طرفین مکلفند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی با حضور در دفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند.

هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رو نوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ  و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.

هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی کخ عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند و این حکم قطعی است.

دعوای تایید بطلان اجاره نامه به دلیل مجهول بودن مورد اجاره

ملکی که به اجاره داده می شود باید در خارج معین و معلوم باشد . به همین خاطر اجاره یکی از دو ملک معین به دلیل تردید در مورد معامله باطل می باشد.

بنابراین اگر مورد اجاره مجهول باشد و ندانیم که کدام ملک مد نظر طرفین بوده اجاره باطل است و هر کدام از طرفین می تواند بطلان قرارداد را به طرف مقابل خود اعلام کند و تایید بطلان اجاره نامه را به دلیل مجهول بودن عین مستاجره از مرجع صالح بخواهند.

هر کدام از موجر و مستاجر که بخواهند دعوای بطلان اجاره نامه را مطرح کنند خواهان و طرف دیگر خوانده می باشد.

دعاوی مربوط به املاک در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوز ه قضایی آن قراردارد.

رای دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد. به عبارت دیگر اجاره نامه از ابتدا باطل بوده و دادگاه دادنامه مزبور تنها خبر از بطلان آن می دهد و بی اعتباری قراراداد را به طور رسمی تایید می نماید. بنابراین در خصور این پرونده اجرائیه صادر نمی شود.

لازم به توضیح می باشد چنانچه مدت اجاره معلوم نباشد اجاره به دلیل مجهول بودن مدت باطل است.

نکات مهم دعوای تاثیر بطلان اجاره نامه به دلیل مجهول بودن مورد اجاره

  • اگر ملک تحویل مستاجر داده شده باشد موجر می تواند ضمن دادخواست ، خواسته تخلیه ملک را نیز مطرح کند.
  • اگر مستاجر مبلغی به عنوان ودیعه داده باشد می تواند ضمن دادخواست آن را مطالبه کند.
  • اگر اجاره باطل باشد،پرداخت اجاره بها موضوعیت ندارد و مستاجر در صورتی که ملک را به تصرف در آورده باشد صرفاً باید اجرت المثل پرداخت نماید.

دعوای تائید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و یا منافع ملک

اگر به هر دلیلی عین مستاجره و یا منافع آن از بین برود و یا این که قابلیت انتفاع ملک سلب شود عقد اجاره منفسخ می شود و قرارداد اجاره از بین می رود.

به عنوان مثال ممکن است ملکی برای تاسیس مغازه اجاره داده شود ولی شهرداری اجازه استفاده تجاری از ملک را به مستاجر ندهد در چنین حالتی قرارداد اجاره منفسخ می شود.

مثال دیگر زمانی است که دستور تخریب ملکی به دلیل تخلفات ساختمانی توسط کمیسیون ۱۰۰ شهرداری صادر شده و ملک توسط شهرداری پلمپ می شود.

حالت دیگر زمانی است که عقد اجاره ای منعقد شده باشد و قابلیت انتفاع ملک مورد اجاره به دلیل ایجاد و یک عیب به صورت کلی از بین برود و نتوان از آن رفع عیب نمود،که در چنین حالتی نیز قرارداد اجاره بر طبق قانون باطل می شود.

در چنین حالتی دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین مستاجره و یا منافع آن مطرح می گردد.

هم موجر و هم مستاجر می توانند به عنوان خواهان دادخواست را به طرفیت دیگری مطرح نمایند.

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می شود که ملک در حوزه آن واقع است و هنگامی که عین مستاجره و یا منافع ملک از بین رفت قرارداد از همان موقع از بین می رود و دادگاه در دادنامه مزبور انفساخ را تائید می کند. به همین دلیل اجرائیه برای این موضوع صادر نمی کند.

 دعوای فسخ اجاره به علت عیب در مورد اجاره

با عنایت به ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر می توان گفت که در موارد زیر مستاجری می تواند اجاره را فسخ کند :

  1. در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.
  2. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
  3. هرگاه مورد اجاره کل یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
  4. در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و در خواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
  5. اگر در اثنا و مدت اجاره عیبی حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای حکم صورت می گیرد باید از طرف دادگاه به دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

بنا بر ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله ی اظهارنامه از موجریا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه حا۱ضر نگردد مستاجر به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند .

از این تاریخه روابط استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نمایند قانون اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر بشود تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.

دعوای اثبات اجاره

طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ ممکن است که بین موجر و شخصی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد قرارداداجاره ای تنظیم نشده باشد و یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و موجر به ادامه تصرف رضایت داشته باشد ولی تمدید قرارداد به صورت مکتوب نباشد .
در اینگونه موارد در صورتی که مستاجر الزام موجر را به تنظیم سند رسمی اجاره بخواهد و یا موجر رابطه استیجاری را انکار نماید ،مستاجر می تواند با طرح دعوای اثبات اجاره رابطه استیجاری را اثبات نماید.

با توجه به اینکه مستاجر قرارداد اجاره مکتوب ندارد می تواند از دلایلی مانند تحقیق و معاینه محلی جهت اثبات اجاره استفاده نماید .

دعوای اثبات اجاره در خصوص اموال غیرمنقول در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح می باشد و دعوایی مالی محسوب می گردد.پس از طرح دعوای اثبات اجاره و طی نمودن مراحل رسیدگی و انجام تحقیقات محلی و در صورت لزوم استماع شهادت شهود رای مبنی بر اثبات اجاره صادر می گردد.

دعاوی علیه مستاجر

دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک

یکی از دعاوی مالک و مستاجر ، دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک می باشد. به گفته وکیل دعاوی مالک و مستاجر اگر ملک نیاز به تعمیر اساسی داشته باشد و مستاجر اجازه ورود مالک به ملک و انجام تعمیرات اساسی را ندهد موجر می تواند با مراجعه به دادگاه دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت از تعمیر ملک را مطرح نماید.

دادگاه با بررسی اوضاع و احوال و تشخیص ضرورت تعمیر ملک حکم به رفع ممانعت مستاجر از تعمیرات اساسی و تعیین مهلتی جهت تعمیرات می دهد. خواهان در دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت از تعمیر ملک مالک ملک است و خوانده مستاجر آن.دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوا است.

پس از آن که دادگاه حکم به الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک صادر شد در صورتی که مستاجر رفع ممانعت ننمود، دادگاه حکم تخلیه موقت ملک را صادر می نماید .موجر در مدت زمان تعیین شده توسط دادگاه می بایست ملک را تعمیر نموده و تحویل مستاجر بدهد.

  • اگر به دلیل تاخیر مستاجر در تحویل ملک موجر به جهت انجام تعمیرات به ملک خسارتی وارد شود مستاجر نسبت به جبران این خسارت مسئول است.
  • مستاحر در صورتی که ملک را به دلیل تعمیرات تخلیه نموده است نباید اجاره پرداخت نماید.
  • اگرچه مستند قانونی دعوا ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است که صرفاً در مورد املاک تجاری اداری حق کسب و پبیشه موضوعیت دارد لکن از آن جا که تعمیرات اساسی ملک علاوه بر آن یک تکلیف برای مالک است جزء حقوق مالک نیز به حساب می آید بنابر این هر چند در این رابطه رویه روشنی در محاکم به چشم نخورد لکن به نظر میرسد حتی در سایر املاک نیز طرح این دعوا جایز می باشد.

دعوای مطالبه اجور معوقه (اجاره بها)

هنگامی که قرارداد اجاره بین موجر(مالک) و مستاجر منعقد گردد موجر موظف است که ملک خود را در اختیار مستاجر بگذارد و مستاجر متعهد می شود که مبلغی معین به ازای استفاده از ملک به مالک بپردازد. اگر مستاجر به تعهد خود عمل نکند و اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت ننماید، موجر می تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه را طرح کند.

موجری که اجاره بها را در خواست کرده است به عنوان خواهان و مستاجری که از پرداخت اجاره بها ممانعت کرده است به عنوان خوانده در دعوی می باشد.

اگر مبلغ مطالبه اجاره بها تا ۲۰ میلیون تومان باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف  محل وقوع ملک می باشد ولی اگر مبلغ مطالبه اجور معوقه بالاتر از ۲۰ میلیون باشد در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

زمانی که رای مبنی بر محکومیت مستاجر به پرداخت مطالبه اجور معوقه صادر گشت و قطعیت یافت اجرائیه صادر می شود و می توان با معرفی اموال مستاجر یا استعلام از مراجع مربوطه اموالی را که شناسایی شده و جز مستثنیات دین نمی باشد توقیف تا در قبال فروش آن ها مبلغ مورد نظر را به دست می آورند. اگر به عنوان ودیعه نزد موجر باشد می توان مبلغ اجور معوقه را از محل ودیعه تامین نماید.

دعوای مطالبه اجرت المثل

قراردادهای اجاره ای که از سال ۷۶ به بعد منعقد می گردد ، پس از این که مدت پایان یافت ، عقد اجاره نیز پایان می یابد و پس از انقضای مدت ، اگر مستاجر مورد اجاره را بدون اذن مالک در تصرف خود داشته باشد ، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل می باشد هر چند که مستاجر از مورد اجاره استفاده نکرده باشد.

چنانچه مستاجر بعد از اتمام مدت با اجازه مالک ملک را در تصرف خود داشته باشد زمانی باید اجرت المثل بدهد که از آن استفاده کرده باشد بنابراین اگر مالک اجرت المثل را مطالبه نماید و مستاجر آن را پرداخت نکند باید دادخواست مطالبه اجرت المثل مطرح شود.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی در دعوای مطالبه اجرت المثل و استماع اظهارات طرفین در صورت مستحق دانستن مالک نسبت به اجرت المثل ، امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس رسمی دادگستری با بررسی و ارزیابی اجرت المثل ملک با توجه به موقعیت و شرایط آن ومقایسه با املاک مشابه میزان اجرت المثل را در دوره ایی که در تصرف مستاجر بوده مشخص می کند. مبلغ اجرت المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر و یا بیشتر باشد.

موجر که خواهان نامیده می شود دعوای اجرت المثل را علیه مستاجر که خوانده نامیده می شود طرح می کند.

دادخواست مطالبه اجرت المثل در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح است.

نحوه اجرای دعوای مطالبه اجرت المثل

پس از محکوم شدن مستاجر به مبلغ معین شده در رای مطالبه اجرت المثل ، موجر باید از طریق صدور اجرائیه به همان میزان از اموال مستاجر مانند اتومبیل و … را توقیف کرده تا با فروش آن ها به آن چه که استحقاق دارد دست پیدا کند. اگر از اموالی از مستاجر در دسترس نباشد حکم جلب وی صادر شده و تا زمانی که مستاجر مبلغ محکومیت را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار تقدیم نکند در حبس می ماند.

موجر می تواند پس از قطعیت حکم و صدور اجرائیه مبلغ اجرت المثل را از ودیعه مستاجر که نزد وی است کسر و وصول نماید.

دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

دعوای مطالبه حق سرقفلی

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶این حق به مالک ملک تجاری داده شده است که در قبال واگذاری ملک تجاری خویش مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید و مستاجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز دارد.

هنگامی که مالک دادخواست تخلیه را می دهد، قانون گذار تخلیه را موکول به پرداخت قیمت عادله روز نمی نماید بلکه مستاجر باید دادخواست مطالبه حق سرقفلی را ارائه نماید در این صورت مستاجر می تمواند وضعیت مورد اجاره را هنگام تخلیه تامین دلیل کند تا از این حیث نیز ضرری متوجه او نباشد.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مستاجر در این موارد حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت:

به غیر از مواردی که ذکر گردید و تحقق هر یک از این حالات باعث سقوط حق دریافت سرقفلی می شود، مستاجر می تواند ضمن اجرای دستور تخلیه برای تعیین مبلغ سرقفلی به دادگاه رجوع نماید.

در صورتی که مالک بر اساس حکم تخلیه ایی که توسط دادگاه صادر می شود اقدام به تخلیه نماید مستاجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است می تواند هم زمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر یا پس از آن اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی نماید.

اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره دادخواست تخلیه سرقفلی را مطرح ننماید مستاجر می تواند بدواً دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم کند.در دعوای مطالبه حق سرقفلی مستاجر، خواهان و موجر (مالک) خوانده می باشد.

مدارکی که جهت اراده طرح دعوای مطالبه حق سرقفلی مورد نیاز است عبارت است از:

  1. مدارک شناسایی
  2. اجاره نامه
  3. اظهارنامه
  4. ارجاع به کارشناسی

دعوای مطالبه حق سرقفلی در دادگاه محل وقوع ملک می بایست مطرح گردد، پس از ارائه دادخواست مطالبه حق سرقفلی، پرونده به شعبه مربوطه فرستاده می شود و در صورت تکمیل نبودن، وقت رسیدگی معین می گردد.

جهت تعیین قیمت عادله روز حق سرقفلی به کارشناس مربوطه ارجاع می گردد و پس از این که نظر خویش را ارائه نمود، قاضی رسیدگی کننده با توجه به نظریه کارشناسی رای مبنی بر محکومیت مالک به پرداخت وجه سرقفلی صادر می نماید.

نحوه اجرای رای مطالبه حق سرقفلی:

پس از محکومیت مالکیت و قطعیت رای، اجرائیه صادر و به مالک ابلاغ می گردد اگر مالک ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلی ننماید مستاجر می تواند به توقیف اموال مالک و تامین مبلغ سرقفلی از محل اموال توقیف شده نماید. ملکی که قبلاً در تصرف مستاجر بوده است نیز توقیف است.

دعوای مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت

از آنجا که پایان مدت اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ پایان تعهدات قانونی فی مابین موجر و مستاجر نیست و مرور زمان باعث حصول حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر می شود از این جهت موجر برای رهایی از این تعهدات تحمیلی همیشه به دنبال بهانه ای قانونی می گردد تا از پرداخت حقوق مستاجر شانه خالی کند و از طرف دیگر مستاجر مدام در صدد است که بع هر صورت در موارد تخلیه از حاصل تلاش سالهای عمر خود بی بهره نماند و حق کسب و پیشه و تجارت خود را دریافت کند.

موارد پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت

قانونگذار حق کسب و پیشه را در صورتی برای مستاجر به رسمیت شناخته که از چهارچوب قرارداد اجاره تخطی نکرده باشد .واگذاری به غیر بدون داشتن این حق و تغییر شغل و یا عدم پرداخت اجاره بها همگی تخلف مستاجر از مفاد قرارداد اجاره است.

همچنینی اولین و اساسی ترین شرط برای تحقق حق کسب و پیشه و تجارت آن است که مناسبات استیجاری در قلمرو حکومت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد .
در هر مورد لازم است ابتدا بررسی شود که رابطه استیجاری مورد بحث تحت شمول کدام قانون می باشد و چه مقرراتی بر آن حاکم است تا در صورتی که قرارداد اجاره برای تعیین تکلیف در خصوص تحقق حق کسب و پیشه بررسی شود.

مراحل طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه وتجارت

طبق موارد فوق الذکر در صورتی که قرارداد اجاره ملک تجاری مشمول قانون سال ۶۵ باشد و مستاجر نیز تعدی و تفریط و یا تخلف نکرده باشد و موجر تخلیه ملک را بخواهد ،مستاجر می تواند دعوای مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت را مطرح نماید.دعوای مطالبه حق کسب و پیشه در دادگاه محل وقوع ملک تجاری مطرح می گردد و دعوایی مالی محسوب می گردد.

البته مبلغ خواسته نا معین می باشد و می بایست با جلب نظر کارشناس میلغ خواسته مشخص شود.پس از رسیدگی و اخذ نظریه کارشناسی رای مبنی بر محکومیت موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صادر می گردد و پس از قطعی شدن رای صادره می توان از طریق اجرای احکام مبلغ مذکور را از موجر دریافت نمود.

دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

یکی از شیوه های انتقال سرقفلی، که سابقاًرایج بوده و در حال حاضر نیز وجود دارد، عقد صلح است که انتقال حق کسب و پیشه و یا سرقفلی ناشی از آن نیز در این قالب در گذشته خیلی رایج بوده است به طوری که مستاجر دارای حق کسب و پیشه ضمن جلب رضایت مالک، برای انعقاد عقد اجاره با منتقل الیه، حق کسب و پیشه همان مکان را با عقد صلح به مستاجر دوم انتقال می داد.
به این ترتیب مستاجر ضمن مالکیت حق کسب و پیشه (سرقفلیمالکیت منافع را نیز به دست می آورد.

در برخی مواقع نیز مالک و مستاجر یا مستاجر و منتقل الیه به جای استفاده از دو عقد کنار هم برای انتقال منافع و سرقفلی از عقد صلح استفاده میکنند و به این ترتیب در قالب یک عقد واحد، دست به انتقال حق کسب و پیشه و حتی سرقفلی می زنند.

با توجه به ماده ۷۵۴ قانون مدنی هر صلحی نافذ است جز صلح بر امری که غیر مشروع باشد لذا صلح سرقفلی که مشروعیت آن مورد تایید مقنن است موردی نخواهد داشت. بنابراین انتقال سرقفلی در این قالب مسیر بوده و از لحاظ تئوری حقوقی نیز ایرادی بر آن وارد نیست.

اشخاصی که به استناد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ دارای حق کسب و پیشه شده اند و تا کنون سند رسمی صلح حق کسب و پیشه به نام آن ها تنظیم نشده است و می توانند با اثبات رابطه استیجاری خود با مالک ملک تقاضای صدور سند رسمی صلح حق کسب و پیشه را طرح نمایند.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی

همچنین در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز در صورتی که مستاجر دارای حق سرقفلی باشد می تواند از مالک بخواهد سند رسمی صلح سرقفلی به نام وی تنظیم نماید.

مستاجر در ابتدا می تواند از طریق اظهارنامه رسمی و قانونی از مالک بخواهد نسبت به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی اقدام نماید در صورتی که مالک پس از دریافت اظهارنامه در این خصوص اقدامی ننماید.
مستاجر می تواند دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را مطرح نماید. در دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه مستاجری که آخرین اجاره نامه به نام ایشان تنظیم گردیده است خواهان دعوا و مستاجر سابق یا مال ملک تجاری خوانده ی دعوا می باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد.

مدارکی که جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مورد نیاز است عبارت است از:

۱ – اجاره نامه  ۲ – اظهارنامه

پس از ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع می گردد و پس از رسیدگی ، رای مبنی بر الزام مالک یا مستاجر سابق به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی صادر می گردد.

نحوه ی اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه:

پس از قطعیت رای و ابلاغ اجرائیه به مالک یا مستاجر سابق، در صورتی که وی اقدام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه ننماید، نماینده دادگاه در دفتر خانه حضور یافته و سند صلح سرقفلی را امضا می نماید.

توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت

در مواردی که مالک واحد تجاری بدهکار باشد و علاوه بر مالکیت عین مالک منافع محل تجاری هم باشد و سرقفلی مغازه نیز متعلق به او باشد محکوم له می تواند با رعایت مقررات مربوط عین و منفعت، ملک تجاری را توقیف کند یا فقط سرقفلی آن را توقیف کند.

اما در مواردی که بدهکار مستأجر ملک تجاری است توقیف حق کسب و پیشه و تجارت هنگامی دارای اثر عملی است و فعلیت پیدا می کند که مالک مورد اجاره به ازای تخلیه ی آن حق کسب و پیشه و تجارت را نیز به مستأجر بپردازد، در این صورت معادل طلب محکوم له از حق کسب و پیشه و تجارت به او داده می شود و به بیان دیگر بازداشت و توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی ممکن می گردد.
بنابراین توقیف و بازداشت حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی به خودی خود منع قانونی ندارد ولی انجام مزایده و فروش این حق برای استیفای حقوق محکوم له بدون رضایت مالک مجوز قانونی ندارد.

بنابراین در این گونه موارد در صورت احراز صحت مزایده دادگاه دستور انتقال حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی را به برنده مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر می کند مگر اینکه برنده مزایده خود مالک باشد.

حال در اینکه آیا اساساً حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی از سوی طلبکار در ازای طلبش قابل توقیف است یا خیر اختلاف نظر وجود دارد به طوری که در دکترین حقوقی این نظریه مورد قبول واقع شده است که حق کسب و پیشه و تجارت غیرقابل توقیف است ولی در مقابل دیده می شود که برخی از حقوقدانان و علاوه بر آن محاکم قضایی در رویه ی قضایی قائل به قابل توقیف بودن حق کسب و پیشه و تجارت اند.

دکترین حقوقی و نظریه ی غیرقابل توقیف بودن حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی

تعدادی از حقوقدانان و نظریه پردازان حقوقی قائل به قابل توقیف نبودن حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی اند و در عمل هم رویه ای برخی خلاف رویه ی مراجع دادگستری و اداره ی ثبت پیش گرفته اند.

از نظر این دسته از حقوقدانان چون حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی قائم به شخص مستأجر است و تا زمانی که به دلیلی مورد حکم محکمه واقع نشود مال محسوب نمی شود لذا قابل توقیف نیست.

این عده معتقدند حق کسب و سرقفلی به تنهایی مالیت ندارد زیرا به تنهایی نمی توان آن را مبادله کرد و ارزش اقتصادی برای آن قائل بود چرا که مستأجر نمی تواند در عین حال که منافع عین مستأجره را برای خود نگه می دارد حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی را نیز به غیر منتقل کند و در عوض آن را دریافت کند لذا توقیف این حق بدون توقیف متبوع آن امکان پذیر نیست.

بعلاوه آنان معتقدند چون نمی توان حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی را بدون رضایت مالک به فروش رساند توقیف آنان نیز وجهی ندارد در واقع یک مشکل عملی فروش حق کسب آن است که این حق تجاری با انتقال متبوع آن یعنی منافع مالک می توان منتقل نمود چون انتقال این منافع در قراردادهای اجاره ی امروزی بدون رضایت مالک جایز نیست پس نمی توان آن را بدون رضایت مالک فروخت.

دکترین حقوقی و نظریه ی قابلیت توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی

برخی دیگر از اساتید حقوق در پاسخ به استدلالات نظریه پردازان فوق گفته اند: حق مالی هم مصداق مال به معنی اعم کلمه است و این نکته را با توجه به سرفصل ماده ی ۱۱ قانون مدنی یا ماده ی ۱۸ همان قانون می توان اثبات کرد.

بعلاوه تحلیل ماهوی حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی نشان می دهد که این حق لحظه به لحظه در مالکیت مستأجر ایجاد شده و برخلاف تصور عده ای در یک زمان خاص و در صورت وجود دسته ای از شرایط یکباره ایجاد نمی شود به همین خاطر وجود آن حتمی و کاملاً قابل تشخیص و احراز است و هیچ خطری در توقیف آن نیست.

در واقع با توجه به نظر این دسته از حقوقدانان حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی حقی است موجود و هیچگونه تردیدی در تحقق آن راه ندارد و مستأجر ملک به فرض آن که حق انتقال منافع به غیر را نداشته باشد می تواند با تخلیه ی ملک و سپردن آن به مالک، حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی خود را دریافت کند.

بعلاوه وجود این احتمال که مستأجر با تقصیرهای سبک و سنگین این حق را ساقط نماید نیز نمی تواند منکر وجود این حق باشد و این برعهده ی کارشناس ورزیده و آگاه است که باید محدودیت هایی را که برای انتقال این حق وجود دارد، به هنگام ارزیابی آن در نظر بگیرد.

توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی در آراء و رویه قضایی

با بررسی عملکرد شعب اجرای احکام مدنی دادگستری می توان گفت که اختلاف نظر حقوقدانان در مورد قابلیت توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی در رویه عملی این شعب نیز رسوخ کرده و در عمل شعب اجرای احکام رویه های متفاوتی را در پیش گرفته اند.

به طور کلی با جمع بندی مطالب می توان به این نظر قائل بود که حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی قابلیت توقیف دارند برخلاف نظر کسانی که قائل به عدم قابلیت توقیف حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی می باشند به این دلیل که حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی حقی است مالی که به تبع منافع ملک منتقل می گردد، لذا مالیت داشته و مطابق ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی اصولاً باید قابل توقیف باشد.

در بررسی ماهوی این حق و نیز دقت در رویه عملی دوایر اجرای ثبت و اداره دارایی و نیز دوایر اجرای احکام مدنی دادگستری که مراجع توقیف در سیستم حقوقی ایران به شمار می روند نیز مشخص است که حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی که مالی غیرمنقول است قابل توقیف بوده و فروش آن از طریق مزایده نیز مغایرتی با اصول و قواعد حقوقی ندارد.

بعلاوه فروش این حق نمی تواند هیچ مغایرتی با منافع مالک عین مستأجره داشته باشد لذا این حق را می توان به منظور استیفاء محکوم به توقیف نمود و از طریق مزایده به فروش رساند.

اما پیشنهاد می شود که پس از توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی به جای فروش آن نسبت به الزام مستأجر به تخلیه ملک تجاری و الزام مالک به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی وی اقدام شود که البته باید بسترهای قانونی آن نیز به تدریج فراهم گردد.

همچنین توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی که به موجب سند رسمی ایجاد نشده باشد نیز از طریق اجرای احکام مدنی امکان پذیر است و می توان با تنظیم صورت جلسه ای در دایره ی اجرای احکام مدنی و پس از تاریخ توقیف بر روی این مال انجام بگیرد را به استناد ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی بی اثر نمود.

دعوای تجویز انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه ، تجارت

در قرارادادهای اجاره املاک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال داده و یا واگذار نماید مگر اینکه به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد.

اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیز نباشد،مستاجر با مانعی برای انتقال حق خود رو به رو است. از طرفی مستاجر می خواهد منافع مالک را واگذار کند و از سوی دیگر اگر بدون رضایت مالک اجاره ملک را منتقل کند مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام به تخلیه ملک نماید.

درچنین مواردی برای این که انتقال منافع ملک و حق کسب و پیشه به حقوق مستاجر ضرر نزند مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه تجویز انتقال منافع ملک را از دادگاه مطالبه کند. دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت وجود شرایط لازم و پس از استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضعیت مالکیت ملک حکم به تجویز انتقال منافع صادر می نماید.

پس از صدور و قطعیت حکم انتقال قرارداد اجاره و حق کسب و پیشه از سوی مستاجر بلامانع است.

مستاجر به طرفیت مالک به عنوان خوانده طرح دعوی می کند  ضمناً نیاز نیست که مستاجر ضمن تقدیم دادخواست شخص خریدار را هم به دادگاه معرفی نماید.

از آن جا که این دعوا مرتبط با املاک دارای حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

حکم دادگاه برای تجویز انتقال منافع اعلامی است و اجرائیه صادر نمی شود . بنابراین مراتب به موجر اعلام می شود و  رونوشت آن به دفتر خانه مربوطه ارسال می شود. اعتبار این رای شش ماه از تاریخ ابلاغ قطعی حکم که در این مدت مستاجر باید با سند رسمی منافع را به دیگری منتقل کند و گرنه حکم از اعتبار می افتد.

نکات کلیدی دعوای تجویز انتقال سرقفلی :

  1. مستاجر قبل از طرح دعوا طی اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه ملک را به وی پرداخت نموده و ملک را تحویل بگیرد و یا رضایت خود را در خصوص انتقال منافع ملک اعلام نماید. د صورتی که مالک یکی از خواسته های فوق را اجابت ننمود، مستاجر می تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را ارائه نماید.
  2. در قراردادهای اجاره املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مستاجر بدون حکم دادگاه تنها در صورتی حق انتقال منافع ملک به غیر را دارد که در قرارداد اجاره چنین حقی صراحتاً برای وی در نظر گرفته شده باشد والاحق انتقال ندارد و لو آن که در قرارداد حق انتقال از وی سلب نشده باشد.
  3. اگر ملک در اجاره چند مستاجر به صورت مشاعی باشد و عده ای تمایل به انتقال منافع نداشته باشند دو حالت قابل تصور است . حالت اول زمانی است که ملک قابل افراز است . در این صورت ملک افراز گردیده و مستاجر هر قطعه از قطعات افرازی دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم می کند.در صورتی که مثل قابل افراز نباشد در این که امکان انتقال منافع با حکم دادگاه وجود دارد بین محاکم اختلاف است برخی از محاکم معتقدند مستاجر می تواند دادخواست را به طرف مالک و سایر مستاجرین مشاعی تقدیم نماید و برخیدیگر از محاکم چنین رویه ایی را نپذیرفتند و این تقاضا را منوط به درخواست همه مستاجرین مشاعی می دانند.
  4. اگر ملک مشاع باشد و مالکین متعدد باشند مثل این که مالک فوت کرده و ورثه او چندین نفر باشند دعوا باید به طرفیت تمام آنان اقامه شود وگرنه دعوا رد می شود.
  5. هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

    و در  ادامه نکات کلیدی دعوای تجویز انتقال سرقفلی

  6. در دادخواست تجویز انتقال منافع نیازی به معرفی شخصی به عنوان مستاجر نیست.
  7. در این که آیا مستاجر می تواند تجویز انتقال بخشی از مثل مورد اجاره را بخواهد بین محاکم اختلاف نظر است برخی این دادخواست را می پذیرند و برخی دیگر نمی پذیرند در عین حال به نظر می رسد اگر موقعیت ملک به نحوی باشد گه واگذاری جزئی منافع مستلزم تغییر اساسی در بنای ملک نباشد این انتقال موجه است.
  8. اگر موجر پس از طرح دعوا از سوی مستاجر با حضور دادگاه برای پرداخت حق کسب و پیشه اعلام آمادگی نمود دادگاه از تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی حکم به تخلیه ملک توسط مستاجر در قبال دریاف حق کسب و پیشه صادر می کند و قید می کند چنانچه ظرف ۳ ماه موجر حق کسب و پیشه مستاجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نکند مستاجر مجاز است منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد.
  9.  همچنین در حکم قید می کند اگر مستاجر ظرف مدت شش ماه از تاریخ انقضای مدت ۳ ماهه یاد شده منافع مورد اجاراه را انتقال ندهد و در دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره منافع را انتقال ندهد حکم مزبور ملغی اثر می شود.دادخواست تجویز انتقال سرقفلی و یا تجویر انتقال حق کسب و پیشه اشتباه است و صرفاً دادخواست تجویز انتقال منافع قابلیت استماع دارد.

دعاوی تخلیه

دستور تخلیه

طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصور ۷۶، مرجع قضایی تنها در صورت انقضای مدت اجاره می تواند دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

دستور تخلیه تنها در مورد قرارداد های اجاره اماکن مسکونی و یا اماکن تجاری فاقد سرقفلی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ می باشند و شرایط ذکر شده در ماده ۲ قانون مذبور را دارا نبوده و یا اینکه مدت اجاره نیز منقضی شده باشد صادر می شود.

دستور تخلیه ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه صادر می گردد و نیازی به صدور اجرائیه ندارد و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نمی باشد. ولی حکم تخلیه فوری نبوده و نیاز به رسیدگی می شاد و پس از صدور رای قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی می باشد و پس از قطعبت حکم نیازمند صدور اجرائیه می باشد.

مراحل صدور دستور تخلیه:

درخواست تخلیه، دادخواست نیست بلکه درخواست کتبی است اما هزینه دادرسی مانند دعاوی غیر مالی باید پرداخت شود. جهت ارائه درخواست تخلیه می بایست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نمائید. مدارکی که برای درخواست صدور دستور تخلیه مورد نیاز می باشد عبارت است از: ۱- اجاره نامه که حاوی شرایط قانونی باشد(۱- مدت اجاره نمام نشده باشد-۲- در دو نسخه تنظیم شده باشد-۳-به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد) ۲- کپی سند مالکیت ۳- فیش واریز مبلغ ودیعه

پس از تکمیل مدارک، پرونده به یکی از شعبات شورای حل اختلاف مربوطه ارجاع می گردد.

اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضائی نیاز به صدور اجرائیه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می گردد. مامور مکلف است دستور تخلیه را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف ۳ روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

چنانچه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستاجر گرفته باشد اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد نزد اجرای احکام است. در مورد اسناد رسمی اجاره ،درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه مورد اجاره از دفتر خانه تنظیم کننده سند به عمل می آید .
سر دفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجرایی  را ظرف مدت ۲۴ ساعت در سه نسخه با قید تخلیه عین مستاجره تهیه و جهت اقدام به دایره اجرایی اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.

در مواردی که مستاجر در خصوص اسناد تقدیمی موجر به دادگاه، مدعی حقی باشد طبق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، ضمن اجرای دستور تخلیه باید دادخواست لازم به دادگاه تقدیم نمایند و دادگاه در صورت اراز حقانیت مستاجر علاوه بر صدور حکم به جبران خسارات وارده به مستاجر، نسبت به در خواست مشارالیه نیز رای مقتضی که ممکن است اعاده وضع سابق باشد صادر خواهد کرد.

حکم تخلیه

در قراردادهای اجاره در بسیاری اوقات قبل از انقضای مدت مواردی پیش می آید که باعث پایان اجاره و در نهایت تخلیه اماکن مسکونی می شود.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ و همچنین آیین نامه اجرایی آن (بند۴ماده۲)مقررات تخلیه سریع و آسان یا همان دستور تخلیه شامل موارد تخلیه قبل از انقضای مدت نمی شود و موجر بایستی جهت اخذ حکم تخلیه در مورد اماکن مسکونی به شورای حل اختلاف و در مورد اماکن تجاری دارای حق سرقفلی به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه نماید.

مراحل صدور حکم تخلیه

در صورتی که مدت قرارداد اجاره به اتمام نرسیده باشد ولی یکی از مواردی که طبق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ،به موجر اختیار داده است که در صورت وقوع آن بتواند به دادگاه مراجعه نموده و تقاضای سدور حمک تخلیه را بنماید ،اتفاق بیافتد ،می توان نسبت به طرح دعوای صدور حکم تخلیه اقدام نمود.

دعوای صدور حکم تخلیه اماکن مسکونی در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک قابل طرح می باشد و دعوایی غیرمالی محسوب می گردد اما دعاوی صدور حکم تخلیه در مورد اماکن تجاری که  دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت  می باشند در صلاحیت محاکم دادگستری می باشد.

پس از طرح دعوا و ارجاع پرونده به شعبه مربوطه رای مبنی بر حکم تخلیه صادر می گردد. حکم تخلیه پس از ابلغ به طرفین قابل اعتراض می باشد و پس از قطعی شده می توان تقاضای صدور اجرائیه نمود .در حکم تخلیه تمامی مراحل و تشریفات مظابق قانون آئین دادرسی مدنی صورت می گیرد.

دعوای تخلیه به علت اتمام مدت قرارداد اجاره

برخی قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مشمول تخلیه فوری نیستند و در پایان مدت اجاره مالک برای تخلیه ملک می بایست از طریق دادگاه عمومی اقدام و دادخواست صدور حکم تخلیه را ارائه نماید.

قراردادهای اجاره ای که شرایط مذکور در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضا نشده و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده است مشمول تخلیه فوری نیست.

همچنین در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ که مستاجر مستحق دریافت سرقفلی است در پایان مدت اجاره موجر نمی تواند از طریق دستور تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید صرفاً با طرح دعوای حکم تخلیه این امکان برای وی فراهم می گردد.

دادگاه در جلسه رسیدگی به دعوای تخلیه به غلت اتمام قرارداد اجاره دلایل و مستندات موجر را بررسی نموده و در صورتی که مستاجر در جلسه رسیدگی حاضر شود دفاعیات وی را استماع می کند و در صورت محق بودن موجر حکم تخلیه ملک استیجاری را صادر مینماید. این رای صادره در دعوی تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره قابل تجدید نظر خواهی است.

شیوه طرح دعوای تخلیه

دعوای تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره از سوی موجر به عنوان خواهان علیه مستاجر به عنوان خوانده مطرح می گردد. اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره داده است دعوای تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره باید به طرفیت هر دو مستاجر طرح شود.
در اجاره نامه های مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره است. دعوای تخلیه اماکن تجاری دارای حق سرقفلی باید در دادگاهی طرح دعوا شود که ملک در حوزه آن می باشد.

پس از قطعیت رای دعوای تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره به درخواست موجر اجرئیه صادر و به مستاجر ابلاغ می گردد. اگر مستاجر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه اقدام به تخلیه ملک ننماید،اجرای حکم با توسل به قوای قهریه اقدام به تخلیه ملک می نماید. در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستاجر اخذ شده باشد،اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبالغ مزبور است.

دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

در مورد قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند مستاجر حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد. در صورتی که مستاجر بدون اذن موجر و حکم دادگاه به هر شکلی اعم از آن که قرارداد مکتوبی در بین باشد و یا به صورت عملی و بدون مبادله قرارداد منافع ملک را به دیگری منتقل نماید مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ملک را تخلیه کند.

حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه منعقد نشده باشد، ولی فرد دیگری غیر از مستاجر عملاً از عین مستاجره استفاده کند،برای تحقق انتقال به غیر کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستاجر و استفاده کننده از عین مستاجره موثر نیست.

بنابراین در صورت تحقق انتقال به غیر از سوی مستاجر مالک می تواند دعوای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را طرح نماید.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی و استماع اظهارت طرفین در صورت احراز انتقال به غیر ، موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می نماید و پس از قطعیت نظر کارشناسی رای تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می نماید.

دادگاه در رای صادره به موجر مهلت می دهد تا ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام نماید. همچنین برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد،برای تخلیه ملک در نظر می گیرد. شروع مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر محاسبه می شود.

مراحل رسیدگی در دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

در دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان دعوا را طرح می کند . مطابق نظر اکثر محاکم دعوا باید به طرفیت مستاجر اولیه به عنوان خوانده اقامه شود زیرا وی طرف قرارداد با موجر است.

اما با توجه به این که در دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر حکم تخلیه بعد از صدور رای در هر صورت علیه متصرف اجرا می شود و علاوه بر این اجرای حکم تخلیه می تواند با اعتراض از طرف متصرف یا کسی که سرقفلی به او منتقل شده مواجه شود بعضی از محاکم لازم می دانند که دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر از ابتدا علیه مستاجر متصرف نیز مطرح شود.

بر این اساس به احتیاط نزدیک تر است که در این موضوع علیه تمامی مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی طرح دعوا شود .

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورا های حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد اما به علت این که نوع تخلیه مرتبط با ملک سرقفلی و حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به دعوا تخلیه به علت انتقال به غیر دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

پس از قطعیت رای تخلیه به غبت انتقال به غیر و صدور اجرائیه در صورتی که موجر در مهلت سه ماه از تاریخ قطعیت اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نماید اجرای احکام مکلف است پس از انقضای مهلت که در رای برای مستاجر تعیین شده است اقدام به تخلیه ملک کند.

دعوای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط

یکی از مواردی که بر اساس بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ موجبات فسخ اجاره توسط موجر را فراهم می آورد و همچنین حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را نیز ساقط می کند، تعدی و تفریط توسط مستاجر نسبت به عین مستاجره می باشد.

مستاجر موظف است هر چه که در قرارداد اجاره ذکر شده انجام دهد و از موارد ممنوعه برابر قرارداد احراز نماید. بنابراین در صورتی که مستاجر وظایف قانونی خود را انجام ندهد مرتکب تفریط گردیده و در مواردی که از حدود اذن یا متعارف تجاوز نماید تعدی حادث شده است.

تغییرات جزیی که برای استفاده بهتر از عین مستاجره صورت می گردد تعدی و تفریط محسوب نمی شود البته در صورتی که طرفین در قرارداد معترض نشده باشند. زیرا در صورت تعیین تکلیف موضوع در قرارداد مستاجر موظف به انجام تعهدات قراردادی می باشد و متعارف بودن یا نبودن موثر در مقام نخواهد بود.

طبق قانون مدنی در مورد تعدی و تفریط موجر در صورتی می تواند فسخ قرارداد اجاره را در خواست کند که قادر بر منع مستاجر نباشد در حالی که در قانون روابط موجر و مستاجر چنین قیدی وجود ندارد و با اثبات تعدی، دادگاه به فسخ عقد اجاره حکم خواهد داد.

در صورت تعدی و تفریط از سوی مستاجر، مالک می تواند دعوای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط را مطرح نماید. دعوای تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد و پس از ارائه دادخواست و ارجاع به شعبه مربوطه و تشکیل جلسه رسیدگی، جهت بررسی صحت ادعای مالک و مشخص شدن اینکه آیا تعدی و تفریط از سوی مستاجر انجام گردیده یا خیر به کارشناسی مربوطه ارجاع می گردد.
پس از ارائه نظر کارشناسی در صورتی که صحت ادعای مالک محرز گردد حکم به تخلیه ملک صادر می شود و برای مستاجر مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه ملک در نظر می گیرند.

و از آنجایی که تخلیه به لحاظ تعدی و تفریظ بدون احتساب و واریز حق کسب و پیشه می باشد لذا به محض قطعیت رای و صدور اجرائیه اگر مستاجر ملک را در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه تخلیه ننماید با اجبار، محل تجاری تخلیه می شود.

دعوای تخلیه به علت تغییر شغل

در قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق سرقفلی هرگاه مورد اجاره  برای شغل معین اجاره داده شود و مستاجر بدون اینکه رضایت موجر را برای تغییر شغل  کسب کند شغل خود را تغییر دهد، موجر می تواند تخلیه مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع  امر به کارشناس دادگستری و یا معاینه محل پس از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر رای به تخلیه ملک صادر می نماید و در ضمن رای مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود برای تخلیه تعیین می کند.

موجری که خواهان تخلیه از مورد اجاره ای است خواهان دعول می باشد و به طرفیت مستاجری که شغل خود را تغییر داده است دعوا طرح می کند.

دعاوی تخلیه املاک تجاری در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود. زمانی که رای مبنی بر تخلیه صادر گردید و قطعی شد اجرا ئیه صادر شده و به مستاجر ابلاغ می گردد تا ظرف مهلت تغیین شده نسبت به تخلیه اقدام نماید. در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه در موعد مقرر دادورز اجرای احکام  اقدام به تخلیه ملک می نماید.

دعوای تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها

از مواردی که قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ به آن توجه ویژه ای داشته است و هیچ جای بهانه ای را برای عدم پرداخت آن باقی نگذاشته است مال الاجاره عین مستاجره می باشد. در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ قانون گذار با تعیین یک مدت ۱۰ روزه از اول ماه، مستاجر را مکلف به پرداخت اجاره به موجر یا نماینده قانونی او نموده است.

در این میان عدم وجود اجاره نامه بین موجر و مستاجر یا اتمام مدت اجاره نیز نمیتواند بهانه ای برای عدم پرداخت به موقع اجور باشد. چه اینکه تکلیف در هر کدام از موارد مشخص گردیده و حتی در صورت انقضاء مدت اجاره، مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل به اندازه اجرت المسمی است و در صورت عدم وجود اجاره نامه بین موجر و مستاجر اجاره باید به میزانی که بین طرفین مقرر گردیده پرداخت گردد.

صرف عدم رعایت مفاد ماده ۶ نمی تواند موجبات سقوط حق کسب و پیشه مستاجر را فراهم کند لذا قانون گذار با توجه به حساسیت موضوع برای سقوط آن به علت عدم پرداخت اجاره بها شرایطی  را قائل شده است. چنانکه مستاجر اجاره های خود را پرداخت ننموده باشد مالک باید در صورتی که سند اجاره رسمی باشد از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و در غیر این صورت از طریق اظهارنامه از مستاجر بخواهد. اجاره های عقب افتاده خود را ظرف ده روز بپردازد.

در صورت عدم انجام این کار از سوی مستاجر، مالک می تواند از طریق دفتر خانه و یا اجرای ثبت نسبت به تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها اقدام نماید در صورت عدم وجود اجاره نامه یا عادی بودن آن درخواست تخلیه سرقفلی و وصول اجاره بها از طریق دادگاه صورت خواهد گرفت.

در خصوص مورد اول به محض پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر، اجرای ثبت متوقف خواهد شد اما موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه نماید.

بنابراین اولاً موجر می تواند بعد از ارسال اظهارنامه یا اخطار در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مراحل بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ را ادامه دهد و اگر مستاجر از ارفاق این بند استفاده نماید بری تحقق شرایط تبصره لازم است دوباره نیز اجاره بها را به موقع پرداخت ننماید که در این صورت یک بار دیگر اخطار یا اظهارنامه ارسال خواهد شد.

لیکن بار سوم عدم پرداخت به موقع اجاره بها برای درخواست تخلیه کفایت می کند. بنابراین لازم نیست بار سوم نیز اظهارنامه فرستاده شود.

دعوای تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجار بها در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد و پس از رسیدگی و احراز صحت ادعای مالک رای بر تخلیه ملک بدون تعلق حق کسب و پیشه به مستاجر صادر می گردد و پس از قطعیت رای از طریق صدور اجرائیه اقدامات لازم جهت تخلیه ملک انجام می گیرد.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با سالها سابقه فعالیت در حوزه دعاوی اجاره و سرقفلی با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در زمینه دعاوی تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها می باشد جهت بهره مندی از این خدمات می توانید با موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمائید 

دعوای تخلیه به علت تخریب و نوسازی

یکی دیگر از علل ساقط شدن حق سرقفلی تخلیه سرقفلی به علت تخریب و نوسازی می باشد که در بند اول ماده ۱۵ قلانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به آن اشاره شده است.

از ظاهر این ماده چنین استنباط می شود که منظور از تجدید بنا تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید می باشد و نمی توان به علت نیاز ملک به تعمیرات اساسی دعوای تخلیه به علت تخریب و نوسازی را طرح نمود.

لازم به ذکر می باشد که دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی در مورد قراردادهای اجاره املاک تجاری مطرح می گردد. که قبل از سال ۷۶ بسته شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد.

در قراردادهای اجاره املاک تجاری پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر نمی شود. اگر موجر (مالک) تصمیم به تجدید بنای ملک مورد اجاره بگیرد باید دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مطرح نماید و قبل از طرح  دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مالک ابتدا باید از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی اخذ نماید.

دادگاه پس از بررسی مستندات مالک پرونده را جهت ارزیابی میزان حق سرقفلی به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. و پس از قطعیت نظر کارشناس اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ملک می نماید.

لازم به ذکر است در دعوای تخلیه به علت تخریب و نوسازی مالک باید کل مبلغ سرقفلی تعیین شده از سوی کارشناس را پرداخت نماید.

همچنین باید اشاره کرد که برای صدور حکم تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی الزامی به مخروب بودن ملک  و نیاز آن به نوسازی نیست و صرفاً اخذ گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری کفایت می کند و همچنین باید گفت که اگر مستاجر با اجازه مالک اقدام به انتقال منافع ملک به شخص جدید کرده باشد دادخواست باید به طرفیت مستاجر جدید اقامه شود.

در رای دادگاه به موجر سه ماه مهلت داده می شود تا نسبت به واریز حق سرقفلی اقدام نماید. در صورتی که موجر در مهلت فوق الذکر اقدام ننماید رای دادگاه بلا اثر می شود. همچنین دادگاه برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد در نظر می گیرد تا نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید .شروع مهلت مستاجر تاریخ پرداخت حق سرقفلی به مستاجر و یا واریز وجه به حساب دادگاه است.

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد اما به علت این که تخلیه به علت تخریب و نوسازی مربوط به ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع  رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

و دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی از جمله دعاوی مالی می باشد که مستلزم هزینه دادرسی می باشد و میزان آن ۵/۳ درصد بهای خواسته می باشد.

مدارک جهت طرح دعوای تخلیه سرقفلی به علت تخریب و نوسازی:

  1. کپی برابر اصل سند مالکیت
  2. کپی برابر اصل قرارداد اجاره
  3. ارجاع به کارشناسی برای تحقیقات

دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

عاملی که باعث اسقاط حق سرقفلی می شود

یکی از عللی که به موجب آن حق سرقفلی ساقط می شود نیاز شخصی است که در بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ به آن اشاره شده است از ظاهر این ماده این چنین استنباط می شود که علت تخلیه ملک دارای حق سرقفلی احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه و یا تجارت می باشد.

شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

با توجه به بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می توان گفت که برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به کسب و کار بایستی خود مالک نیازمند کسب و کار در آن محل باشد و نیاز فرزندان و بستگان و نزدیکان موجر نمی تواند برای وی حق تخلیه به این منظور را ایجاد نماید همچنین با عنایت به بند ۳ ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باید گفت که در صورتی که محل کسب و یا پیشه و تجارت مناسب برای سکونت هم باشد موجر(مالک) می تواتند برای سکونت خود یا فرزندان و یا پدر و مادر و همسر خود دعوای تخلیه ملک تجاری را طرح نماید.

لازم به ذکر است که به استناد بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ موجر باید احتیاج واقعی به ملک تجاری باشد به گونه ای عدم اشتغال وی در آن ملک موجبات عسر و حرج موجر را فراهم آورد در غیر این صورت چنین ادعایی از موجر غیرقابل پذیرش است.

مدارک لازم جهت طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی

۱- کپی برابر اصل سند مالکیت

۲- کپی برابر اصل قرارداد اجاره

۳- ارجاع به کارشناسی برای تحقیقات عملی

باید اشاره کرد که دعوای فوق الذکر از جمله دعاوی مالی است که مستلزم پرداخت هزینه دادرسی می باشد و میزان آن ۵/۳ درصد بهای خواسته می باشد. و دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع ملک مورد اجاره می باشد.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری که تخصص لازم و کافی در زمینه دعاوی مالک و مستأجر را دارند آمادگی ارائه خدمات حقوقی و تخصصی خویش که در بخش اجاره و سرقفلی توضیح داده شده است می باشد. جهت بهره مندی از این خدمات می توانید با موسسه تماس حاصل فرمائید.

 

دعوای تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت

یکی دیگر از مواردی که مطابق بند سوم ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ مالک می تواند در خواست تخلیه سرقفلی بنمایند نیاز ایشان برای سکونت خود یا یکی از اشخاص ذکر شده در بند ۴ می باشد که به نظر می رسد اولین شرطی که برای تحقق این بند لازم است مناسب بودن ملک تجاری برای سکنی است. به این تر تیب اگر ملک تجاری برای سکنی مناسب نباشد در خواست تخلیه از این جهت فاقد محمل قانونی خواهد بود.

همچنین اشخاص یاد شده در این ماده جنبه حصری دارند و مالک نمیتواند به خاطر موارد دیگر مثل نوه یا برادر درخواست تخلیه نماید و در نهایت اینکه اگر چه بند مورد بحث احراز نیاز مالک و افراد ذکر شده وجود ندارد مداقه در بند های قبل و لحن بند مورد بحث احراز نیاز مالک و افراد ذکر شده برای صدور حکم ضروری است.

در خصوص طرح دعوای تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت لازم می باشد که خواهان مالک شش دانگ ملک باشد در غیز این صورت نمی تواند به استناد نیاز به سکونت در خواست تخلیه سرقفلی را بنماید. زیرا طبق قانون مدتی هیچ یک از مالکین ملک مشاع، بدون اذن سایر شرکاء حق استفاده از ملک را ندارد.

البته مالک می تواند رضایت سایر مالکین را نسبت به سکونت خود نزدیکان خود در ملک جلب نموده و سپس دادخواست تخلیه سرقفلی را به علت نیاز به سکونت طرح نماید. بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر فقط شامل اشخاص حقیقی می باشد و اشخاص حقوقی نمی توانند با استناد به بند ۳ این ماده طرح دعوا نمایند.

مدارک لازم جهت دادخواست تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت :

  1. کپی برابر اصل سند مالکیت
  2. کپی برابر اصل قرارداد اجاره
  3. ارجاع به کارشناسی برای تحقیقات عملی

لازم به ذکر می باشد که دعوای تخلیه سرقفلی از جمله دعاوی مالی می باشد که مستلزم پرداخت هزینه دادرسی می باشد و میزان آن ۵/۳ درصد از بهای خواسته می باشد و دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای تخلیه سرقفلی محل وقوع ملک مورد اجاره می باشد

دادگاه در ابتدا برای احراز قابلیت سکونت ملک دادخواست تخلیه سرقفلی را برای اظهار نظر به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.

و پس از قطعیت نظر کارشناسی رسمی اقدام به صدور رای تخلیه با تعیین مهلتی ۳ ماهه برای موجر (مالک)جهت پرداخت حق سرقفلی و مهلتی ۱۰ روزه تا ۲ ماهه برای مستاجر جهت تخلیه می نماید. مهلت سه ماهه مالک از تاریخ قطعیت رای خواهد بود و در صورت عدم پرداخت مبلغ حق سرقفلی در مهلت ذکر شده رای صادره کان لم یکن می گردد، مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هرگاه موجر(مالک) دظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه را ننماید حکم صادر شده ملغی اثر است مگر این که بین مالک و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

نوشته شده توسط گروه وکلای موسسه حقوقی بین المللی داد پویان حامی
Hamilaw.ir

تماس با موسسه
۰۲۱۸۸۵۴۳۰۸۶
Thanks for signing up. You must confirm your email address before we can send you. Please check your email and follow the instructions.
×
×