دعوای مطالبه سر قفلی

دعوای مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت

دعوای تجویز انتقال نتافع به غیر

دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و ۲تجارت

توقیف سرقفلی

دعوای مطالبه حق سر قفلی

در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ اگر مالک بر اساس حکم تخلیه ای که توسط دادگاه صادر می شود اقدام به تخلیه ملک نماید ، مستاجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است می تواند هم زمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از آن اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی نماید.

اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره دادخواست تخلیه سرقفلی را مطرح ننماید مستاجر می تواند بدواً دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم کند.

مقدمه دعوای مطالبه حق سرقفلی آن است که مستاجر  ملک را تخلیه نموده و به مالک تحویل دهد و در صورت استنکاف مالک از تحویل گرفتن ملک ، ملک را به دادگاه تحویل دهد.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری بهای سرقفلی را بر اساس قیمت عادله روز محاسبه  نموده و موجر را به پرداخت سرقفلی محکوم می کند.

خواهان دعوای مطالبه حق سرقفلی مستاجری است که مستحق دریافت سرقفلی است و خوانده نیز مالک ملک است.

اگر مبلغ سرقفلی کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد ، دعوای مطالبه حق سرقفلی در شورای حل اختلاف قابل طرح است و اگر بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد در دادگاه محل اقامت مالک و یا محلی که ملک در آن واقع شده است قابل طرح است.

پس از محکومیت مالک به پرداخت وجه سرقفلی و قطعیت رای ، اجراییه صادر و به مالک ابلاغ می گردد . اگر مالک ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلی ننماید مستاجر می تواند اقدام به توقیف اموال مالک و تامین مبلغ سرقفلی از محل اموال توقیف شده نماید. ملکی که قبلاً در تصرف مستاجر بوده است نیز قابل توقیف است.

 

دعوای مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت

از آنجا که پایان مدت اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ پایان تعهدات قانونی فی مابین موجر و مستاجر نیست و مرور زمان باعث حصول حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر می شود از این جهت موجر برای رهایی از این تعهدات تحمیلی همیشه به دنبال بهانه ای قانونی می گردد تا از پرداخت حقوق مستاجر شانه خالی کند و از طرف دیگر مستاجر مدام در صدد است که به هر صورت در موارد تخلیه از حاصل تلاش سالهای عمر خود بی بهره نماند و حق کسب و پیشه و تجارت خود را دریافت کند.

 

موارد پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت

قانونگذار حق کسب و پیشه را در صورتی برای مستاجر به رسمیت شناخته که از چهارچوب قرارداد اجاره تخطی نکرده باشد. واگذاری به غیر بدون داشتن این حق و تغییر شغل و یا عدم پرداخت اجاره بها همگی تخلف مستاجر از مفاد قرارداد اجاره است.

همچنین اولین و اساسی ترین شرط برای تحقق حق کسب و پیشه و تجارت آن است که مناسبات استیجاری در قلمرو حکومت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد .در هر مورد لازم است ابتدا بررسی شود که رابطه استیجاری مورد بحث تحت شمول کدام قانون می باشد و چه مقرراتی بر آن حاکم است تا در صورتی که قرارداد اجاره برای تعیین تکلیف در خصوص تحقق حق کسب و پیشه بررسی شود.

مراحل طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه وتجارت

طبق موارد فوق الذکر در صورتی که قرارداد اجاره ملک تجاری مشمول قانون سال ۶۵ باشد و مستاجر نیز تعدی و تفریط و یا تخلف نکرده باشد و موجر تخلیه ملک را بخواهد ،مستاجر می تواند دعوای مطالبه حق کسب و پیشه و تجار را مطرح نماید.دعوای مطالبه حق کسب و پیشه در دادگاه محل وقوع ملک تجاری مطرح می گردد و دعوایی مالی محسوب می گردد.البته مبلغ خواسته نامعین می باشد و می بایست با جلب نظر کارشناس مبلغ خواسته مشخص شود.پس از رسیدگی و اخذ نظریه کارشناسی رای مبنی بر محکومیت موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صادر می گردد و پس از قطعی شدن رای صادره می توان از طریق اجرای احکام مبلغ مذکور را از موجر دریافت نمود.

 

دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

در قرارادادهای اجاره املاک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال داده و یا واگذار نماید مگر اینکه به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد.

اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیز نباشد،مستاجر با مانعی برای انتقال حق خود رو به رو است. از طرفی مستاجر می خواهد منافع مالک را واگذار کند و از سوی دیگر اگر بدون رضایت مالک اجاره ملک را منتقل کند مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام به تخلیه ملک نماید.

درچنین مواردی برای این که انتقال منافع ملک و حق کسب و پیشه به حقوق مستاجر ضرر نزند مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه تجویز انتقال منافع ملک را از دادگاه مطالبه کند. دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت وجود شرایط لازم و پس از استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضعیت مالکیت ملک حکم به تجویز انتقال منافع صادر می نماید.

پس از صدور و قطعیت حکم انتقال قرارداد اجاره و حق کسب و پیشه از سوی مستاجر بلامانع است.

مستاجر به طرفیت مالک به عنوان خوانده طرح دعوی می کند  ضمناً نیاز نیست که مستاجر ضمن تقدیم دادخواست شخص خریدار را هم به دادگاه معرفی نماید.

از آن جا که این دعوا مرتبط با املاک دارای حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

حکم دادگاه برای تجویز انتقال منافع اعلامی است و اجرائیه صادر نمی شود . بنابراین مراتب به موجر اعلام می شود و  رونوشت آن به دفتر خانه مربوطه ارسال می شود. اعتبار این رای شش ماه از تاریخ ابلاغ قطعی حکم که در این مدت مستاجر باید با سند رسمی منافع را به دیگری منتقل کند و گرنه حکم از اعتبار می افتد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا :

  1. مستاجر قبل از طرح دعوا طی اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه ملک را به وی پرداخت نموده و ملک را تحویل بگیرد و یا رضایت خود را در خصوص انتقال منافع ملک اعلام نماید. د صورتی که مالک یکی از خواسته های فوق را اجابت ننمود، مستاجر می تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را ارائه نماید.
  2. در قراردادهای اجاره املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مستاجر بدون حکم دادگاه تنها در صورتی حق انتقال منافع ملک به غیر را دارد که در قرارداد اجاره چنین حقی صراحتاً برای وی در نظر گرفته شده باشد والاحق انتقال ندارد و لو آن که در قرارداد حق انتقال از وی سلب نشده باشد.
  3. اگر ملک در اجاره چند مستاجر به صورت مشاعی باشد و عده ای تمایل به انتقال منافع نداشته باشند دو حالت قابل تصور است . حالت اول زمانی است که ملک قابل افراز است . در این صورت ملک افراز گردیده و مستاجر هر قطعه از قطعات افرازی دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم می کند. در صورتی که مثل قابل افراز نباشد در این که امکان انتقال منافع با حکم دادگاه وجود دارد بین محاکم اختلاف است برخی از محاکم معتقدند مستاجر می تواند دادخواست را به طرف مالک و سایر مستاجرین مشاعی تقدیم نماید و برخی دیگر از محاکم چنین رویه ایی را نپذیرفتند و این تقاضا را منوط به درخواست همه مستاجرین مشاعی می دانند.
  4. اگر ملک مشاع باشد و مالکین متعدد باشند مثل این که مالک فوت کرده و ورثه او چندین نفر باشند دعوا باید به طرفیت تمام آنان اقامه شود وگرنه دعوا رد می شود.
  5. هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
  6. در دادخواست تجویز انتقال منافع نیازی به معرفی شخصی به عنوان مستاجر نیست.
  7. در این که آیا مستاجر می تواند تجویز انتقال بخشی از مثل مورد اجاره را بخواهد بین محاکم اختلاف نظر است برخی این دادخواست را می پذیرند و برخی دیگر نمی پذیرند در عین حال به نظر می رسد اگر موقعیت ملک به نحوی باشد گه واگذاری جزئی منافع مستلزم تغییر اساسی در بنای ملک نباشد این انتقال موجه است.
  8. اگر موجر پس از طرح دعوا از سوی مستاجر با حضور دادگاه برای پرداخت حق کسب و پیشه اعلام آمادگی نمود دادگاه از تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی حکم به تخلیه ملک توسط مستاجر در قبال دریاف حق کسب و پیشه صادر می کند و قید می کند چنانچه ظرف ۳ ماه موجر حق کسب و پیشه مستاجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نکند مستاجر مجاز است منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد. همچنین در حکم قید می کند اگر مستاجر ظرف مدت شش ماه از تاریخ انقضای مدت ۳ ماهه یاد شده منافع مورد اجاراه را انتقال ندهد و در دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره منافع را انتقال ندهد حکم مزبور ملغی اثر می شود.
  9. دادخواست تجویز انتقال سرقفلی و یا تجویر انتقال حق کسب و پیشه اشتباه است و صرفاً دادخواست تجویز انتقال منافع قابلیت استماع دارد.

 

دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

یکی از شیوه های انتقال سرقفلی، که سابقاًرایج بوده و در حال حاضر نیز وجود دارد، عقد صلح است که انتقال حق کسب و پیشه و یا سرقفلی ناشی از آن نیز در این قالب در گذشته خیلی رایج بوده است به طوری که مستاجر دارای حق کسب و پیشه ضمن جلب رضایت مالک، برای انعقاد عقد اجاره با منتقل الیه، حق کسب و پیشه همان مکان را با عقد صلح به مستاجر دوم انتقال می داد. به این ترتیب مستاجر ضمن مالکیت حق کسب و پیشه (سرقفلی)، مالکیت منافع را نیز به دست می آورد.

در برخی مواقع نیز مالک و مستاجر یا مستاجر و منتقل الیه به جای استفاده از دو عقد کنار هم برای انتقال منافع و سرقفلی از عقد صلح استفاده میکنند و به این ترتیب در قالب یک عقد واحد، دست به انتقال حق کسب و پیشه و حتی سرقفلی می زنند.

با توجه به ماده ۷۵۴ قانون مدنی هر صلحی نافذ است جز صلح بر امری که غیر مشروع باشد لذا صلح سرقفلی که مشروعیت آن مورد تایید مقنن است موردی نخواهد داشت. بنابراین انتقال سرقفلی در این قالب مسیر بوده و از لحاظ تئوری حقوقی نیز ایرادی بر آن وارد نیست.

اشخاصی که به استناد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ دارای حق کسب و پیشه شده اند و تا کنون سند رسمی صلح حق کسب و پیشه به نام آن ها تنظیم نشده است و می توانند با اثبات رابطه استیجاری خود با مالک ملک تقاضای صدور سند رسمی صلح حق کسب و پیشه را طرح نمایند.

همچنین در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز در صورتی که مستاجر دارای حق سرقفلی باشد می تواند از مالک بخواهد سند رسمی صلح سرقفلی به نام وی تنظیم نماید.

مستاجر در ابتدا می تواند از طریق اظهارنامه رسمی و قانونی از مالک بخواهد نسبت به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی اقدام نماید در صورتی که مالک پس از دریافت اظهارنامه در این خصوص اقدامی ننماید. مستاجر می تواند دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را مطرح نماید. در دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه مستاجری که آخرین اجاره نامه به نام ایشان تنظیم گردیده است خواهان دعوا و مستاجر سابق یا مال ملک تجاری خوانده ی دعوا می باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد.

مدارکی که جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مورد نیاز است عبارت است از: ۱- اجاره نامه  ۲- اظهارنامه

پس از ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع می گردد و پس از رسیدگی ، رای مبنی بر الزام مالک یا مستاجر سابق به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی صادر می گردد.

نحوه ی اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه:

پس از قطعیت رای و ابلاغ اجرائیه به مالک یا مستاجر سابق، در صورتی که وی اقدام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا ق کسب و پیشه ننماید، نماینده دادگاه در دفتر خانه حضور یافته و سند صلح سرقفلی را امضا می نماید.

 

 

توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت یا سرقفلی

در مواردی که مالک واحد تجاری بدهکار باشد و علاوه بر مالکیت عین مالک منافع محل تجاری هم باشد و سرقفلی مغازه نیز متعلق به او باشد محکوم له می تواند با رعایت مقررات مربوط عین و منفعت، ملک تجاری را توقیف کند یا فقط سرقفلی آن را توقیف کند.

اما در مواردی که بدهکار مستأجر ملک تجاری است توقیف حق کسب و پیشه و تجارت هنگامی دارای اثر عملی است و فعلیت پیدا می کند که مالک مورد اجاره به ازای تخلیه ی آن حق کسب و پیشه و تجارت را نیز به مستأجر بپردازد، در این صورت معادل طلب محکوم له از حق کسب و پیشه و تجارت به او داده می شود و به بیان دیگر بازداشت و توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی ممکن می گردد. بنابراین توقیف و بازداشت حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی به خودی خود منع قانونی ندارد ولی انجام مزایده و فروش این حق برای استیفای حقوق محکوم له بدون رضایت مالک مجوز قانونی ندارد.

بنابراین در این گونه موارد در صورت احراز صحت مزایده دادگاه دستور انتقال حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی را به برنده مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر می کند مگر اینکه برنده مزایده خود مالک باشد.

حال در اینکه آیا اساساً حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی از سوی طلبکار در ازای طلبش قابل توقیف است یا خیر اختلاف نظر وجود دارد به طوری که در دکترین حقوقی این نظریه مورد قبول واقع شده است که حق کسب و پیشه و تجارت غیرقابل توقیف است ولی در مقابل دیده می شود که برخی از حقوقدانان و علاوه بر آن محاکم قضایی در رویه ی قضایی قائل به قابل توقیف بودن حق کسب و پیشه و تجارت اند.

دکترین حقوقی و نظریه ی غیرقابل توقیف بودن حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی

تعدادی از حقوقدانان و نظریه پردازان حقوقی قائل به قابل توقیف نبودن حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی اند و در عمل هم رویه ای برخی خلاف رویه ی مراجع دادگستری و اداره ی ثبت پیش گرفته اند.

از نظر این دسته از حقوقدانان چون حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی قائم به شخص مستأجر است و تا زمانی که به دلیلی مورد حکم محکمه واقع نشود مال محسوب نمی شود لذا قابل توقیف نیست.

این عده معتقدند حق کسب و سرقفلی به تنهایی مالیت ندارد زیرا به تنهایی نمی توان آن را مبادله کرد و ارزش اقتصادی برای آن قائل بود چرا که مستأجر نمی تواند در عین حال که منافع عین مستأجره را برای خود نگه می دارد حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی را نیز به غیر منتقل کند و در عوض آن را دریافت کند لذا توقیف این حق بدون توقیف متبوع آن امکان پذیر نیست.

بعلاوه آنان معتقدند چون نمی توان حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی را بدون رضایت مالک به فروش رساند توقیف آنان نیز وجهی ندارد در واقع یک مشکل عملی فروش حق کسب آن است که این حق تجاری با انتقال متبوع آن یعنی منافع مالک می توان منتقل نمود چون انتقال این منافع در قراردادهای اجاره ی امروزی بدون رضایت مالک جایز نیست پس نمی توان آن را بدون رضایت مالک فروخت.

دکترین حقوقی و نظریه ی قابلیت توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی

برخی دیگر از اساتید حقوق در پاسخ به استدلالات نظریه پردازان فوق گفته اند: حق مالی هم مصداق مال به معنی اعم کلمه است و این نکته را با توجه به سرفصل ماده ی ۱۱ قانون مدنی یا ماده ی ۱۸ همان قانون می توان اثبات کرد.

بعلاوه تحلیل ماهوی حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی نشان می دهد که این حق لحظه به لحظه در مالکیت مستأجر ایجاد شده و برخلاف تصور عده ای در یک زمان خاص و در صورت وجود دسته ای از شرایط یکباره ایجاد نمی شود به همین خاطر وجود آن حتمی و کاملاً قابل تشخیص و احراز است و هیچ خطری در توقیف آن نیست.

در واقع با توجه به نظر این دسته از حقوقدانان حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی حقی است موجود و هیچگونه تردیدی در تحقق آن راه ندارد و مستأجر ملک به فرض آن که حق انتقال منافع به غیر را نداشته باشد می تواند با تخلیه ی ملک و سپردن آن به مالک، حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی خود را دریافت کند.

بعلاوه وجود این احتمال که مستأجر با تقصیرهای سبک و سنگین این حق را ساقط نماید نیز نمی تواند منکر وجود این حق باشد و این برعهده ی کارشناس ورزیده و آگاه است که باید محدودیت هایی را که برای انتقال این حق وجود دارد، به هنگام ارزیابی آن در نظر بگیرد.

توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی در آراء و رویه قضایی

با بررسی عملکرد شعب اجرای احکام مدنی دادگستری می توان گفت که اختلاف نظر حقوقدانان در مورد قابلیت توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی در رویه عملی این شعب نیز رسوخ کرده و در عمل شعب اجرای احکام رویه های متفاوتی را در پیش گرفته اند.

به طور کلی با جمع بندی مطالب می توان به این نظر قائل بود که حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی قابلیت توقیف دارند برخلاف نظر کسانی که قائل به عدم قابلیت توقیف حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی می باشند به این دلیل که حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی حقی است مالی که به تبع منافع ملک منتقل می گردد، لذا مالیت داشته و مطابق ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی اصولاً باید قابل توقیف باشد.

در بررسی ماهوی این حق و نیز دقت در رویه عملی دوایر اجرای ثبت و اداره دارایی و نیز دوایر اجرای احکام مدنی دادگستری که مراجع توقیف در سیستم حقوقی ایران به شمار می روند نیز مشخص است که حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی که مالی غیرمنقول است قابل توقیف بوده و فروش آن از طریق مزایده نیز مغایرتی با اصول و قواعد حقوقی ندارد. بعلاوه فروش این حق نمی تواند هیچ مغایرتی با منافع مالک عین مستأجره داشته باشد لذا این حق را می توان به منظور استیفاء محکوم به توقیف نمود و از طریق مزایده به فروش رساند.

اما پیشنهاد می شود که پس از توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی به جای فروش آن نسبت به الزام مستأجر به تخلیه ملک تجاری و الزام مالک به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی وی اقدام شود که البته باید بسترهای قانونی آن نیز به تدریج فراهم گردد.

همچنین توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی که به موجب سند رسمی ایجاد نشده باشد نیز از طریق اجرای احکام مدنی امکان پذیر است و می توان با تنظیم صورت جلسه ای در دایره ی اجرای احکام مدنی و پس از تاریخ توقیف بر روی این مال انجام بگیرد را به استناد ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی بی اثر نمود.