درصد حق مالک در فروش سرقفلی

درصد حق مالک در فروش سرقفلی

شرایط انتقال و فروش سر قفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ با قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ متفاوت می باشد. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مستاجر حق انتقال سر قفلی را نداشت مگر اینکه این حق به وی داده می شد. در حالی که در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ اصل بر قابل انتقال بودن منافع عین مستاجره و سر قفلی می باشد مگر اینکه این حق از مستاجر سلب شده باشد. درصد حق مالک در فروش سرقفلی از جمله مواردی است که هنگام انتقال سر قفلی باعث بروز اختلافاتی فی مابین موجر و مستاجر ایجاد می گردد.

در ادامه در خصوص اینکه مقصود از درصد حق مالکانه در زمان فروش سرقفلی چیست؟ و اینکه آیا مالک حق دارد چنین مبلغی را از مستاجر بگیرد؟ و اینکه در صورت عدم توافق مالک و مستاجر، تکلیف مستاجر چیست؟ توضیحاتی را ارائه می نمائیم.

تعریف درصد حق مالک در فروش سرقفلی

درصد حق مالک در فروش سرقفلی اصطلاحی است که بین افراد جامعه برای انتقال حق سرقفلی مرسوم است و بدین معنا است که مالک درصدی از قیمت سرقفلی را تحت عنوان حق مالکانه از مستاجر اخذ می نماید تا نسبت به انتقال سرقفلی به غیر رضایت دهد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، مستاجر حق انتقال و فروش سرقفلی را نداشت اما در قانون سال ۷۶ اصل بر قابل انتقال بودن سرقفلی است. مگر اینکه این حق از وی سلب شده باشد. بنابراین در صورتی که در اجاره نامه های مشمول قانون سال ۵۶ حق انتقال به مستاجر داده شده باشد و یا در اجاره نامه های مشمول قانون ۷۶ حق انتقال از مستاجر سلب نشده باشد مشکلی در انتقال سرقفلی به وجود نمی آید.

حق مالکانه سرقفلی حقی است که در عرف بین مردم رایج گردیده است. بدین صورت که مستاجری که حق انتقال ندارد چنانچه بخواهد سرقفلی را منتقل نماید مالک برای موافقت با این انتقال مبلغی را از مستاجر مطالبه می نماید. به این حق، حق مالکانه گفته می شود. البته در قانون این حق تعریف نشده و برای موجر این حق قائل نشده است. در حقوق، حق مالکانه به حقی گفته می شود که از زمین یا هر مال منقول یا غیر منقول برای صاحب آن ایجاد شده باشد.

آیا اخذ حق مالکانه از سوی مالک قانونی است؟

همانگونه که گفته شد این حق (حق مالکانه در انتقال سرقفلی) در قانون پیش بینی نشده است و اصطلاحی است که در عرف بین مردم رواج یافته است. در اکثر مواقع مشاهده می شود زمانی که مستاجر قصد انتقال و فروش سرقفلی را دارد مالک با مطالبه مبالغ بالایی تحت عنوان حق مالکانه مانع از انتقال سرقفلی می شود و یا اینکه اشخاص به جهت عدم آگاهی از قوانین و مقررات تن به خواسته مالکین می دهند. و مبلغ درخواستی مالک را پرداخت می نمایند تا بتوانند نسبت به فروش سرقفلی اقدام نمایند. اینکه حق مالکانه قانونی است یا غیر قانونی، لازم به ذکر می باشد حق مالکانه ناشی از عرف می باشد و در موارد سکوت، اجمال و تناقض قوانین و … به عنوان قاعده ای حقوقی پذیرفته است.

نحوه محاسبه درصد حق مالک در فروش سرقفلی

با توجه به موارد فوق الذکر و اینکه قانونی در این خصوص وجود ندارد لذا در محاسبه و تعیین درصد حق مالک می بایست به عرف مراجعه نمائیم. در عرف میزان درصد حق مالکانه بستگی به ارزش محل کسب دارد. این مبلغ و درصد حق مالک مستلزم توافق بین مالک و مستاجر می باشد.

همچنین با توجه به اینکه انتقال به صورت دائمی باشد یعنی فروش سرقفلی مغازه یا موقت یعنی اجاره سرقفلی، درصد حق مالک متفاوت می باشد. انتقال دائمی به این معنی است که مستاجر قصد فروش سرقفلی را طبق عقد بیع، صلح، هبه، وقف و غیره دارد و از این طریق به طور کلی حق سرقفلی را منتقل می نماید. انتقال موقت به این معنی است که مستاجر قصد اجاره دادن سرقفلی و یا مشارکت و مضاربه را دارد و انتقال حق سرقفلی برای مدت معینی صورت می گیرد. رضایت مالک در اجاره سرقفلی و رضایت مالک در انتقال سرقفلی از جمله الزاماتی است که عدم رعایت آن موجب ایجاد حق جهت تخلیه سرقفلی از ناحیه مالک می گردد.

چنانچه مستاجر بخواهد تغییر شغل دهد در این صورت نیز دو حالت متصور است. یا اینکه تغییر شغل مستاجر به شغل مشابه مندرج در قرارداد اجاره می باشد که در این صورت حق مالکانه ای پرداخت نمی شود و یا اینکه به شغل دیگری است که برای اخذ رضایت مالک مبلغی را تحت عنوان حق مالکانه می پردازد.

راهکار مستاجر در صورت عدم توافق با مالک

درصد حق مالک در فروش سرقفلی

راهکار مستاجر در صورت عدم توافق با مالک نسبت به درصد حق مالکانه

فروش سرقفلی بدون رضایت مالک، امکان تخلیه سرقفلی را برای مالک فراهم می آورد. و همین امر باعث ایجاد هراس مستاجر و قبول هر گونه پیشنهادی از سوی مالک می گردد. در بسیاری از مواقع به جهت عدم اطلاع و آگاهی افراد جامعه از قوانین و مقررات باعث گردیده نتوانند از حقوق قانونی خویش استفاده نمایند. اکثر افراد فکر می کنند چنانچه با مبلغ درخواستی مالک تحت عنوان حق مالکانه توافق ننمایند امکان انتقال سرقفلی برای آنها وجود ندارد. در حالی که این فکر کاملا اشتباه است. چنانچه مالک برای انتقال سرقفلی رضایت نداشته باشد می توان از طریق مراجع قضایی اقدام نمود.

بدین صورت که دعوای تجویز انتقال منافع را علیه مالک مطرح نمود. یکی از راههای انتقال سرقفلی با مجوز قانونی می باشد. مجوز قانونی هم از طریق رای دادگاه حاصل می شود. در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به صراحت به این مورد اشاره گردیده است. و این حق برای مستاجر پیش بینی شده است. در خصوص قراردادهای اجاره مشمول سال ۷۶ نیز که انتقال منافع از مستاجر سلب گردید، در صورت مخالفت موجر با انتقال سرقفلی، می توان با تنقیح مناط از ماده ۱۹ قانون مذکور و برای تجویز انتقال منافع به غیر در مراجع دادگستری اقامه دعوا نمود. در این صورت چنانچه دادگاه مستاجر را محق بداند رای بر تجویز انتقال منافع صادر می نماید. در این حالت انتقال منافع بدون پرداخت درصد حق مالکانه صورت می گیرد.

تبدیل سرقفلی به مالکیت

تبدیل سند سرقفلی به مالکیت عبارتی است که بین افراد جامعه مصطلح و مرسوم است و از منظر حقوقی  به این معناست که  مستاجر دارنده حق سرقفلی درصدد این باشد که با بر هم زدن قرارداد اجاره و خریداری حق مالکانه موجر، نسبت به کلیه ی اعیان و منافع و حقوق ملک، مالکیت داشته باشد. که مسلما می بایست این امر با توافق مالک ملکیت صورت پذیرد. و چنانچه مالک ملکیت نسبت به این موضوع و مبلغ آن با مستاجر توافق بکند اصطلاحا مستاجر سند سرقفلی خود را به سند مالکیت عرصه و اعیان تبدیل کرده است. و طرفین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد اجاره و سند صلح سرقفلی، ابتدا نسبت به اقاله اسناد مزبور اقدام و سپس سند مالکیت قطعی غیرمنقول در خصوص مغازه یا واحد تجاری تنظیم خواهد شد.

تبدیل سرقفلی به مالکیت

تبدیل سرقفلی به مالکیت

مواردی که مالک نمی تواند حق مالکانه نسبت به انتقال سرقفلی مطالبه کند؟

در برخی موارد مالک نمی تواند برای انتقال سرقفلی حق مالکانه مطالبه نماید که به شرح ذیل می باشد:

  • در صورتی که با توافق مالک و مستاجر حق سرقفلی به مالک منتقل شود.
  • در حالتی که مستاجر نسبت به خریداری مالکیت ملک از مالک اقدام کند.
  • در حالتی که مستاجر حق انتقال به غیر را در قرارداد نداشته باشد و مالک اجازه انتقال به شخصی دیگری را ندهد چنانچه مستاجر از طریق طرح دعوای تجئیز انتقال مناقع به غیر در دادگاه اقدام کند، حق مالکانه به مالک تعلق نمی گیرد.
  • در صورتی که در قرارداد اجاره مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد و یا اینکه مالک در سابق طی سند عادی یا رسمی حق انتقال به غیر را به مستاجر داده باشد.

 

آیا این نوشته برایتان مفید بود؟

‫113 نظر

  • حسین

    سلام
    حق کسب و پیشه مغازه ای رو داریم که از پدرمان به ما ارث رسیده و در ان مشغول کار هستیم قرارداد اجاره مربوط به قبل ۱۳۵۶ میباشد
    سوال اول اینکه برای به ارث رسیدن حق کسب و پیشه باید به مالک مبلغی را بدهیم؟
    و ملک این مغازه برای سه نفر میباشد که دو نفر از انها ۵ دانگ و مالک دیگر یک دنگ دارد
    دو نفر از مالکین که ۵ دانگ را دارند حاضر به فروش مقدار ۵ دانگ از ملک مغازه شده اند
    البته این دو نفر بنچاق دارند و چون مغازه مشکل تجاری بودن با شهرداری را دارد شهرداری جواب ثبت اسناد را نداده است و سند تنظیم نشده است
    برای خرید این مقدار ملک با بنچاق به مشاور املاک رفتیم و مبایعه نامه امضا شد
    سوال دوم اینکه ایا نوشتن مبایعه نامه کافیست یا کار دیگری هم باید انجام داد؟
    سوال سوم اینکه حالا که ما حق کسب و پیشه و ملکیت ۵ دانگ مغازه را داریم ایا برای فروش یا تغییر شغل باید از مالک دیگر که یک دانگ را دارد اجازه بگیریم؟
    ببخشید طولانی شد
    ممنون میشم پاسخ دهید

    دی ۱۶, ۱۴۰۲ در ۱۹:۲۷
    • وکیل متخصص

      سلام. در صورت انتقال قهری و به ارث، سرقفلی از مستأجر به ورثه اش، ورثه مبلغی به مالک بابت حق مالکانه پرداخت نخواهند کرد. هر چند خرید ملکیت مغازه موصوف ممکن است شما را در آینده با مسائل حقوقی مواجه کند ولی با توجه به فرض سئوال فعلاً چاره ای جز انتقال از طریق مبایعه نامه عادی وجود ندارذ.
      و در خصوص سوال آخر، بله بابت انتقال به غیر و تغییر شغل حتماً می بایست از همان مالک یک دانگ نیز اجازه بگیرید.

      بهمن ۲۳, ۱۴۰۲ در ۱۵:۰۹
  • مصطفی

    سلام خسته نباشید
    بنده سال ۹۶:سرقفلی مغازه ای رو خریدم که از شخصی که خریدم تا امسال نتونسته بود مقاصا مالیاتش رابگیره و ما هنوز نتونسته بودیم به محضر بریم و مالک سرقفلی بنام بزنه ، امسال مفاصا رو گرفتن و حالا مالک میگن اجاره سرقفلی طبق توافق قبلی نیست وباید این چند سال رو به نرخ روز بدین در صورتی که اصلا به خاطر جریان مفاصا ما قرارداد قبلی باهاشون ندارم ، چجوری باید حساب بشه ؟ در ضمن این مغازه ۴ متری سندش مال سال ۱۳۲۰ با چند تا ملک دیگه داخل یه سنده که داخل سندم اینجا اطاق قید شده و تجاری ننوشته ، چه باید کنم اصلا اجاره سرقفلی تعلق میگیره بهش ؟ آیا معامله مشکلی نداره که تجاری قید نشده

    آذر ۱۳, ۱۴۰۲ در ۲۳:۲۱
    • وکیل متخصص

      سلام. مالک نمی تواند ادعای مطالبه اجاره بها به نرخ روز را داشته باشد و صرفاً می تواند اجاره مندرج در اجاره نامه را مطالبه کند و یا نهایتاً دعوای تعدیل اجاره بها را مطرح نماید. لیکن می تواند با انتقال مورد اجاره به غیر مخالفت کند، که بهتر است با ایشان توافق کنید. در غیر اینصورت دعوای تجویز انتقال منافع به غیر در دادگاه مطرح شود. و شایان توجه آنکه، ملک شما در هر صورت طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مشمول سرقفلی نمی باشد.

      دی ۱۶, ۱۴۰۲ در ۱۵:۴۰
  • عرفان

    درود برای خرید سرقفلی یک مغازه اقدام کرده ایم
    مالک تقاضای ۲۰ درصد حق مالکیت و همینطور ۱۰ درصد حق تغییر شغل داده است مغازه به مدت سالیان زیاد کار دیگری میکرده و من بعد از خرید میخوام کار دیگری شروع کنم تقاضای مالک منطقی است؟ تقریبا یک سوم مبلغ مغازه رو خواستارند راهی قانونی وجود نداره؟

    آذر ۷, ۱۴۰۲ در ۲۲:۴۲
    • وکیل متخصص

      سلام. می بایست به عرف محل و منطقه و نوع کسب مراجعه کنید.
      در فرض سئوال، به نظر، مطالبه مالک، منطقی می باشد.

      دی ۱۶, ۱۴۰۲ در ۱۷:۱۹
  • محمد

    درود بر شما عذر میخوام پدر بنده سر قفلی یک مغازه را که زمینش متعلق به اوقاف هست خریده سال ۱۳۴۵ حالا مالک میخواد ملکیت را واگذار کنه به خودمون سؤال اول آیا با توجه به اینکه زمین مغازه اوقافی هست مالک میتونه و دوم چه قیمت میتونه بگیره؟ ممنونم

    آذر ۲, ۱۴۰۲ در ۲۲:۱۸
    • وکیل متخصص

      سلام. در فرضی که موقوفه و مالک (مستأجر موقوفه) و صاحب حق (دارنده حق سرقفلی) وجود داشته باشند و این حق سرقفلی به طریق صحیح قانونی و با مجوز موقوفه یا اداره اوقاف به پدر شما منتقل شده باشد، اکنون مالک (یعنی مستأجر موقوفه) می تواند ملکیت عرفی خود را با رعایت اخذ مجوز و طبق کارشناسی و عقد قرارداد اجاره اوقاف یا موقوفه به شما، منتقل نماید.

      بهمن ۱۵, ۱۴۰۲ در ۱۴:۵۲
  • هادی

    سلام قربان. قبل از هر چیز از شما تشکر میکنم بابت وقتی که میذارین و اطلاعاتتون رو در اختیار بقیه میذارین. واقعا ممنونم.
    من به تازگی مغازه ای رو بصورت سرقفلی خریداری کردم و کل وجه اون رو پرداخت کردم. توی قولنامه قید شده که رضایت مالک با خریدار (یعنی من) هستش. به مالک مراجعه کردم میگه باید ۲۰ درصد پرداخت کنی تا بیام قولنامه رو امضا کنم. من به پرداخت ۱۰ درصد راضی هستم ولی ایشون میگه ۲۰ درصد… به نظرتون باید چیکار کنم؟
    ممنونم

    تیر ۱۷, ۱۴۰۲ در ۱۰:۴۳
    • دادپویان حامی

      سلام درصورتی که با مالک به توافق نرسید می توانید از طریق دادگاه دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح نمایید.

      تیر ۳۱, ۱۴۰۲ در ۱۷:۲۷
    • پيام

      سلام وقت بخير . من چند سال پيش سرقفلي يك مغازه خريداري كردم و پولش را تمام پرداخت كردم و حالا قصد فروش سرقفلي را دارم ، من با ٢٠ درصد پول راضي هستم كه به مالك پرداخت كنم ولي مالك ميگه كه عرف و قانوني وجود نداره توي اين موضوع و نصف پول مغازه و پرداخت كنيد تا اجازه فروش بدم .
      ممنون ميشم راهنماييم كنيد

      آذر ۹, ۱۴۰۲ در ۱۳:۱۶
      • وکیل متخصص

        سلام. در فرض لجاجت مالک و توقعات غیر عرفی و غیر منطقی ایشان، بهتر است دعوای تجویز انتقال منافع به غیر را در دادگاه مطرح کنید.

        دی ۱۶, ۱۴۰۲ در ۱۷:۰۲
  • محمد فتاحی

    ممنون بابت توجهات وپاسخگویی شما

    شهریور ۲۹, ۱۴۰۱ در ۰۹:۵۳
  • قربانی

    سلام؛ پدر من مغازه سرقفلی که برای پدرش بود رو از وارثان خرید و سرقفلی مغازه درحال حاظر برای پدرم هستش ودر سال هزینه ای رو به مالک پرداخت میکنن میخواستم بدونم الان پدرم خانه نشین شده ما میتونیم مغازه رو اجاره بدیم یا اجازه این کار فقط با مالک هستش؟

    خرداد ۱۱, ۱۴۰۱ در ۱۲:۱۳
    • دادپویان حامی

      سلام حتما باید رضایت مالک رو اخذ نمایید

      خرداد ۲۷, ۱۴۰۱ در ۲۲:۵۲
  • سمیعی

    سلام
    عرض ادب
    روزتون بخیر

    ببخشید من چند تا سوال از حضور محترمتون داشتم:
    اول اینکه میخواستم بدونم برای فروش مغازه ای که داخل پاساژ هست و سرقفلی هست به صورت قانونی و عرفی چند در صد به بقیه مالکین میرسه؟از املاک پرسیدیم گفتن ۳۰٪ میخوام بدونم قانونیش چقدر هست؟

    دوم اینکه میخواستم بدونم حق وکاله وکیل دادگستری بیشتر هست یا وکیل مدنی و اینکه هزینه هر کدوم به چه صورت هست ؟

    اردیبهشت ۲۱, ۱۴۰۱ در ۱۵:۵۸
    • دادپویان حامی

      سلام طبق عرف محل بین ۱۰ الی ۲۰ درصد میباشد.

      اردیبهشت ۲۱, ۱۴۰۱ در ۱۶:۴۵

    دیدگاهتان را بنویسید

    نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

    6 + 13 =