مقالات و نکات کاربردی

حقوق مستأجر در عین مستأجره

مقالات و نکات کاربردی

1- استفاده از منفعتی غیر از منفعت معین در قرارداد اجاره

همانطور که در بخش تکالیف مستاجر خواهد آمد، اصل این است که مستاجر نمی تواند از عین مستاجره منفعتی غیر از منفعت معین شده و یا آنچه از اوضاع و احوال بر می آید انتفاع برد.با این وجود در ماده 491قانون مدنی آمده است: «اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده، مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد.»

در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 آمده است: «در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد،می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.»

از قانون سال 1356 با توجه به مقرراتی که در مورد حق کسب و پیشه یا تجارت وضع کرده، انتظار می رفتکه اجازه تغییر شغل به مستاجر ندهد ولی مشاهده می کنیم که بدرستی این قانون تغییر شغل معین شده در اجاره نامه را به شغل مشابه آن پذیرفته است. البته در تعیین مشابهت علاوه بر توجه به اینکه ضرر کمتر یا حداقل مساوی به موجر وارد آید، به مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت نیز توجه می شد. در مورد قراردادهایی که پس از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 در مورد اماکن تجاری منعقد می شوند، نیز باید توجه داشت که در صورتیکه مالک با گرفتن مبلغی به عنوان سرقفلی، آن مکان را برای شغل معینی به او اجاره داده باشد، در تعیین وجود شرط دوم مذکور در ماده 491 قانون مدنی برای تغییر شغل، باید به مبلغ سرقفلی دو شغل توجه داشت چرا که اگر مستاجر بتواند شغلی را انتخاب کند که از حیث مبلغ سرقفلی با آن تفاوت داشته باشد،با توجه به اینکه هنگام تخلیه موجر باید به مستاجر مبلغی بعنوان سرقفلی به قیمت عادلانه روز بپردازد، موجب ورود ضرر به مالک می شود.

در این قسمت به رایی اشاره می شود که دادگاه با توجه به اینکه دو شغل را مشابه ندانسته و رضایت موجر را لازم دانسته، حکم به تخلیه مورد اجاره بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 داده است:

«دعوای خواهان علیه خواندگان تخلیه یک باب مغازه واقع در پاگرد طبقه دوم ساختمان احداث شده در ملک ثبتی شماره 486 و 485 بخش دو تهران و نیم باب انباری در طبقه سوم آن، به علت تغییر شغل از فروشندگی مطبوعات به خرازی فروشی می باشد که اولاً با توجه به اینکه مطابق سند رسمی صلح شماره 43504- 58/02/25 دفترخانه 211 تهران، خوانده ردیف دو آقای عبدالله حقوق و منافع خور را نسبت به سه دانگ سهمی خود از محل مزبور را بخوانده ردیف یک آقای علیرضا واگذار و مورد اجاره را ترک و رابطه استیجاری خود را قطع کرده است، دعوی خواهان متوجه نبود قرار عدم استماع آن صادر و اعلام می گردد. ثانیاً با احراز رابطه استیجاری خوانده ردیف یک نسبت به ششدانگ محل،هر چند که وی تغییر شغل انجام شده را مأذون از سوی موجر عنوان و اظهار کرده که در جهت کسب رضایت وی مبلغ دویست هزار ریال پرداخت کرده و مال الاجاره را از مبلغ ماهیانه 1400 ریال به مبلغ 4000 ریال افزایش داده و به شهادت شهود نیز استناد کرده است، لیکن نظر به اینکه از ارائه دلیل و مدرک پرداخت وجه مزبور اظهار عجز و در جلسه اجرای قرار تحقیق و معاینه محل شهودی که حقانیت او را در خصوص کسب رضایت موجر تایید کند تعرفه نکرده است، علیهذا دادگاه به استناد ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356،دعوی خواهان را ثابت تشخیص و حکم به تخلیه مورد اجاره خوانده با 15 روز مهلت از تاریخ قطعیت حکم صادر و اعلام می دارد. رای صادره ظرف 20 روز قابل تجدیدنظر در محاکم حقوقی یک تهران می باشد.»

2- حق انتقال منافع مورد اجاره به دیگری

به موجب ماده 474 قانون مدنی: «مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»

بنابراین لزومی ندارد که فقط کسی که مالک عین است بتواند آن را اجاره دهد بلکه مالک عین نیز از آنجا که مالک منفعت آن می باشد می تواند آن را اجاره دهد و در صورتیکه مالک منفعت نباشد نمی تواند عین را به اجاره دهد و مستاجر از انجا که مالک منفعت است می تواند هرگونه تصرفی که می خواهد در آن بکند و از جمله آن را اجاره دهد. با اجاره دادن منافع بوسیله مستاجر، رابطه اجاره ای جدید بین او و مستاجر جدید منعقد می شود، مسئول پرداخت اجاره بها به موجر، مستاجر اول است و مستاجر دوم اجاره بها را به مستاجر اول می پردازد. نکته ای که قابل توجه است این است که گاهی مستاجر اول اجاره را منتقل می کند.

در مورد انتقال منافع قابل ذکر است که هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی شماره 40260، در تاریخ 1355/03/17 و همچنین رای شماره 5655 در تاریخ 1370/04/18 نیز به این مطلب اشاره داشته که در مدت اجاره رابطه استیجاری بین مستاجر اول و مستاجر دوم وجود دارد.

اداره حقوقی دادگستری در این مورد چنین اظهارنظر کرده: «با توجه به ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، اگر مستاجر با استفاده از حق انتقال به غیر، عین مستاجره را قبل از انقضاء مدت اجاره و برای بقیه مدت که مالک منافع می باشد به دیگری واگذار نماید، رابطه استیجاری مستاجر اول با مستاجر دوم فقط تا انقضای قرارداد اجاره مستاجر اول با مالک ملک است و در مدت مذکور مستاجر اول مسئول پرداخت اجاره بها به مالک می باشد….»

با این وجود از دادگاههای بدوی آرایی صادر می شود مبنی بر اینکه با انتقال منافع از مستاجر اول به مستاجر دوم، رابطه استیجاری بین مستاجر اول و مالک قطع می شود و مستاجر دوم با موجر طرف قرارداد می شود. در حالی که گفتیم این امر به عنوان انتقال قرارداد، تنها در صورتی ممکن است که موجر با آن موافق باشد. به یکی از این آرا که از شعبه 54 دادگاه عمومی (صلح) تهران در تاریخ 62/11/18 صادر شده است،اشاره می شود:

«خواسته وکیل خواهان علیه خواندگان در دادخواست تقدیمی عبارت است از تقاضای صدور حکم تخلیه به علت انقضای مدت اجاره و عدم پرداخت اجاره بها. دادگاه با احراز مالکیت خواهان اولاً نظر به اینکه آقای جواد مستاجر اولیه حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته و با استفاده از این حق، عین مستاجره را به خانم منصوره به اجاره واگذار نموده و نامبرده نیز آن را به خانم اکرم منتقل کرده است و با توجه به اینکه مستاجرین اول و دوم اکنون در مورد اجاره تصرفی ندارند و رابطه استیجاری بین آنها و موجر قطع گردیده، علیهذا اقامه دعوی علیه آنان وجاهت قانونی بوده،قرار رد آن صادر و اعلام می گردد. ثانیاً در مورد درخواست تخلیه علیه خوانده ردیف دوم، بلحاظ انقضای مدت اجاره، وجود رابطه استیجاری بین خواهان و متصرف بنام خانم اکرم به قائم مقامی مستاجر اولیه محرز است و چون مدت اجاره منقضی شده و نامبرده دلیلی بر تمدید دادخواست که به منزله عدم رضایت خواهان تلقی می شود،ابراز نداشت و با عنایت به ماده 494 قانون مدنی،عقد اجاره را به محض انقضای مدت برطرف می داند.علیهذا دعوی اقامه شده به نظر ثابت تشخیص، مستنداً ماده مرقوم و مواد 1 و 15 قانون روابط موجر و مستاجر حکم به تخلیه ید خوانده ردیف دوم (اکرم) از یک باب خانه ملکی خواهان که در اختیار دارد صادر و اعلام می گردد. ثالثاً در مورد خواسته بلحاظ عدم پرداخت اجاره بها چون مدت اجاره منقضی شده، مورد انطباقی با موارد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب اردیبهشت 62 مجلس شورای اسلامی نداشته، قرار رد دعوی اقامه شده در این قسمت نیز صادر و اعلام می گردد. ضمناً خوانده ردیف سوم محکوم است مبلغ سه هزار و سیصد و شصت ریال بابت هزینه دادرسی و دفتر در حق خواهان بپردازد.این رای حضوری است.»

همانطور که در قسمت اخیر ماده 474 قانون مدنی آمده است، در عقد اجاره می توان شرط کرد که مستاجر نمی تواند منافع را به دیگری منتقل کند.فقها در مورد چگونگی بیان این شرط معتقدند: گاهی شرط می شود که مستاجر از مورد اجاره خودش استفاده کند. بعبارت دیگر شرط مباشرت می شود (بنفسه)، که در اینصورت فقها معتقدند مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد ولی خودش باید در استیفاء از منفعت مباشرت داشته باشد. ولی گاهی شرط می شود که مستاجر از مورد اجاره خودش استفاده کند و اجاره فقط برای خودش باشد. بعبارت دیگر هم شرط مباشرت می شود و هم شرط عدم انتقال (بنفسه و لنفسه)، که در اینصورت مستاجر هم باید خودش از عین مستاجره استفاده کند و هم اینکه نمی تواند آن را به اجاره به دیگری منتقل کند.

صورت دیگری که ممکن است مطرح شود این است که شرط شود مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد، (لنفسه)، در اینصورت مستاجر نمی تواند با دیگری عقد اجاره ای منعقد کند ولی می تواند در حالیکه خود مالک منافع است، مباشرت در استیفای منافع را به دیگری واگذارد.روشن است که در اینصورت اجاره بها را مالک منافع می پردازد.

به نظر این فقها در صورتیکه مستاجر برخلاف شرط عمل کند اجاره دوم باطل می شود ولی حقوقدانان در این مورد بین شرط و قید تفاوت قائل می شوند و معتقدند در صورتیکه عدم انتقال به غیر شرط شده باشد،در صورت تخلف مستاجر، موجر خیار تخلف شرط دارد ولی اگر این امر بصورت قید در عقد ذکر شده باشد، از آنجا که مستاجر مالک منافع مقیدی می باشد که قابل انتقال به غیر نمی باشد، اجاره دوم غیرنافذ است.

در ادامه به چند پرسش پاسخ گفته می شود:

1-2- اگر دو نفر بطور مشاع یک مکان مسکونی یا تجاری را اجاره کنند و حق انتقال به غیر از آنها سلب شده باشد، آیا یکی از آنها مجاز است سهم خودش را به دیگری منتقل کند؟

قضات دادگاههای صلح تهران در سال 64 به اتفاق آرا چنین پاسخ دادند:

«حسب مستفاد از مفهموم و منطوق بند 2 ماده 14 و ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56،تخلف از شرط سلب حق انتقال به غیر وقتی مصداق دارد که مورد اجاره از طرف مستاجر به متصرفی که شخصیت وی در عقد اجاره ملحوظ نبوده و در تحقق آن مدخلیت و در عین مستاجره حقوق استیجاری نداشته واگذار گردیده باشد. بنابراین در موردی که احد از مستاجرین قدرالسهم خود را به شریک خویش، یعنی مستاجر دیگر که در ذرات مشاعی مستاجره تصرف استیحاری دارد منتقل نماید، مرتکب تخلف از شرط سلب حق واگذاری نشده است. زیرا مستاجر دیگر که شخصیت او مورد شناسایی موجر بوده،غیرتلقی نمی شود، تا انتقال قسمتی از منافع مورد اجاره به او،تخلف محسوب و مستوجب تخلیه و سلب نصف حقوق کسب و پیشه گردد.»

به نظر می رسد نمی توان تنها به این استدلال که از آنجا که هر دو نفر به عنوان مستاجر مورد شناسایی موجر قرار گرفتند، گفت انتقال به غیر رخ نداده است.بلکه باید یه مفاد قرارداد توجه کرد و قصد طرفین عقد را تشخیص داد. اگر آنها به اینصورت شرط کردند که مستاجرین حق انتقال به غیر ندارند، از آن می شود فهمید که حق انتقال به شخص ثالثی را ندارند. اما در صورتیکه شرط کرده باشند مستاجرین نمی توانند در مورد عین مستاجره هیچ گونه معامله ی انجام دهند، نمی توان گفت اگر یکی از آنها به دیگری سهم خود را منتقل کند، معامله ای نسبت به عین مستاجره صورت نگرفته است. همچنین اگر عدم انتقال در عقد شرط شود و از عقد فهمیده شود که موجر خواسته عین مستاجره در تصرف هر دوی آنها باشد، بعبارت دیگر به شخصیت هر یک از آنها توجه داشته است، باید انتقال سهم یکی از مستاجرین به شریک خویش را تخلف از شرط دانست.

2-2- در صورتیکه حق انتقال منافع از مستاجرین سلب نشده باشد، آیا مستاجر می تواند به بیش از آنچه اجاره بها می پردازد،عین مستاجره را به دیگری به اجاره بدهد؟

در این مورد بین فقها اختلاف نظر وجود دارد، حتی فقیهی در اجاره یک نظر داده و در مزارعه نظر دیگری در مورد خانه، دکان و اجیر اکثر فقها معتقدند اجاره دادن به بیش از آنچه اجاره کرده صحیح نمی باشد، مگر آنکه نوع اجرت در دو عقد متفاوت باشد یا اینکه مستاجر با ایجاد تغییری منافع را به اجاره بدهد.همچنین معتقدند اگر مستاجر در قسمتی از خانه خود اسکن شود، می تواند قسمت دیگر را تا مقدار اجاره بهایی که کل خانه را اجاره کرده،به اجاره بدهد.

با اینکه شرایط ربا در این موارد وجود ندارد فقها به استناد دو روایت حکم بر عدم صحت کرده اند.

3-2- آیا مستاجر می تواند مکان تجاری را برای شغلی غیر از شغلی که در عقد به آن تصریح شده به اجاره بدهد؟

پاسخ به این سوال تقریباً در قسمت حق مستاجر در استفاده از منفعتی غیر از منفعت معین شده در اجاره نامه داده شده است. در این قسمت اشاره می شود که ماده 491 در صورت وجود شرایطی حق تغییر منفعت را به مستاجر داده است.به نظر می رسد در صورت وجود آن شرایط مستاجر می تواند عین مستاجره را برای شغل دیگری به اجاره دهد.

4-2- آیا مستاجر برای تسلیم عین مستاجره به مستاجر جدید،نیاز به اذن مالک دارد؟

در این زمینه بین فقها اختلاف نظر وجود دارد. برخی از فقها اذن مالک را لازم می دانند و می گویند جواز اجاره دادن ملازمه با تسلیم عین ندارد و اگر مستاجر بدون اذن عین را به دیگری تسلیم کند، ضامن آن می باشد. برخی دیگر اذن مالک را لازم نمی دانند و جواز اجاره دادن را اعم از جواز تسلیم می دانند و به قاعده اذن در شی، اذن در لوازم آن است،استناد می کنند و برخی از فقها هم، با اینکه اذن الک را لازم نمی دانند، یک شرط دیگر را اضافه می کنند و آن اینکه باید به کسی تسلیم کند که امین باشد.

به نظر می رسد، با توجه به اینکه قانون برای مستاجر این حق را قائل شده که عین مستاجره را به اجاره بدهد (ماده 474قانون مدنی)، نظر دوم مبنی بر اینکه نیازی به اذن مالک نمی باشد، منطقی تر است، چرا که اگر مالک می خواست مستاجر عین مستاجره را به دیگری به اجاره ندهد، می توانست شرط عدم انتقال به غیر کند و منطقی نیست که مستاجر را مجاز در انتقال منافع به غیر بدانیم اما برای تسلیم عین مستاجره او را مکلف کنیم که رضایت موجر را جلب کند.