مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یکی از انواع قراردادهای ساختمانی است که پس از تصویب قانون زمین شهری در سال ۱۳۷۲ در ایران ظهور و رواج یافت. در شایع ترین شکل خود میان مالک زمین و شریک متعهد به ساخت و ساز منعقد می گردد. قدر السهم هر طرف که به نسبت آورده های ایشان (زمین و ساخت و ساز) تعیین می شود پس از پایان ساخت و ساز تفکیک و به نام هرکدام به ثبت می رسد.

مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از جمله قراردادهای جدید می باشد و ظرف چند سال اخیر به لحاظ شرایط اقتصادی و اجتماعی جامعه ظهور یافته است و بنابراین ابهامات زیادی در این مورد وجود دارد یکی از این ابهامات در مرحله اثبات دعوای اینگونه قراردادهاست و این امر از آن جا ناشی می شود که دفاتر اسناد رسمی از تنطیم قراردادهای ساخت و ساز ابا دارند و معمولاً از تنطیم اسناد متضمن شرط و شروط خودداری می کنند تا معامله آنچنان قطعی گردد که نخواهند پاسخ گوی سوالات طرفین یا مقامات قضایی و یا بازرسان ثبتی شوند. نتیجه آنکه این گونه قراردادها به طور دست و پا شکسته بین مالک و شریک به طور غیر رسمی تنظیم و باعث تولید دعاوی مختلفی از مطالبه چک بلا محل (که طرفین بابت تضمین به یکدیگر داده اند) گرفته تا افترا و توهین، توقیف عملیات ساخت و ساز، مطالبات فروشنده مصالح و کارگر، بیمه و … می شود لذا با مشاوره قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و مراجعه به اشخاصی که از نظر حقوقی در این زمینه تخصص دارند میتواند تا حدود خیلی زیادی از این مشکلات بکاهد.

ارکان این قرارداد عبارت از طرفین، آورده و قدرالسهم آن هاست مالک عین یا منافع زمین طرف اول و شریک متعهد به ساخت و ساز طرف دوم قرارداد مزبور هستند. زمین بخشی از هزینه های ساخت و ساز هزینه های اخذ مجوزها و زمین آورده های مالک زمین و هزینه های ساخت و ساز (۳۵درصد به صورت نقد و مابقی به شکل اعتبار) آورده های شریک به شمار می رود تخصیص قدرالسهم نیز به ارزش مشارکت هر یک بستگی دارد.
قرارداد مشارکت در ساخت می بایست ازچهارجانب موجود بودن، قدرت بر تسلیم و معلوم و معین بودن موضوع مشروعیت داشته باشد و این با فرض وجود برای سازه ها به تبع موجودیت زمین، قدرت بر تسلیم زمین و سازه ها با بررسی قبلی توانایی طرفین، علم ایشان به قدرالسهم خود بر مبنای تناسب با آورده ها، تعیین نوع کاربری پروژه (مسکونی،تجاری، ….) و امکان اصلاح و تعدیل قدرالسهم پس از پیشرفت فیزیکی درصد معینی از پروژه محقق میگردد. قرارداد مزبور بر مبنای دو اصل آزادی قراردادها و حاکمیت اراده در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی می باشد. بدین ترتیب مشارکت در ساخت و ساز قراردادی لازم، معوض، عهدی، تملیکی، مستمر، رضایی، مختلط و در اکثر موارد الحاقی می باشد.
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به محض وقوع برای طرفین موثر می گردد و حقوق و تعهداتی را برای ایشان به بار می آورد و چون معوض است این حقوق و تعهدات به شکل متقابل برای هر یک از مالک زمین و شریک ایجاد می شود. به علاوه از آنجا که قرارداد
مشارکت در ساخت و ساز قراردادی مستقل به شمار می رود به جز آثار عمومی قراردادها اصل لزوم، صحت و …. طرفین باید آثار مورد نظر خود را در قرارداد تصریح و تعهدات خود را به تفکیک مشخص نمایند تا در صورت تخلف امکان اثبات را با استناد به قرارداد بیابند. از این رو تعهدات مالک زمین از قرار اخذ پروانه ساختمان، تسلیم زمین، اقدامات ثبتی و تفکیک و تعهدات شریک عبارت از دارا بودن امکانات و صلاحیت علمی، فنی و قانونی انجام پروژه ساخت و ساز، پذیرش نظارت مالک زمین بر اجرای عملات ساخت و ساز و دادن تضمین ها (تضمین حسن انجام کار، تضمین مربوط به خسارت تأخیر انجام تعهد و تضمین سرمایه) می باشد. همچنین حقوق و تعهداتی به صورت مشترک و متقابل برای طرفین در نظر گرفته می شود.

پیشنهاد می شود اموری همچون تملیک و تملک تدریجی زمین و سازه ها در حداقل سه دوره (پس از پیشرفت فیزیکی ۳۰ درصد عملیات ساخت و ساز و امکان پیش فروش بخشی از قدرالسهم ها به ثالث، دوره تحویل موقت و دوره تحویل قطعی)، پیش فروش قدرالسهم به ثالث از سوی هر طرف و لزوم کسب اذن از طرف دیگر، تعلیق قرارداد به موجب بروز قوه ی قاهره، تعدیل قرارداد در اثر تغییر اوضاع و احوال، انتقال قهری قرارداد و واگذاری اجرای آن به ثالث و ارجاع اختلافات به داوری به عنوان حقوق و تعهدات مشترک و متقابل مالک زمین و شریک در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قید گردد.

فهرست