تخلیه ملک تجاری

تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت

تخلیه ملک تجاریدر موارد اماکنی که با هدف تجاری به اجاره داده شده اند با توجه به حصول حق کسب و پیشه تجارت در مدت اجاره مستأجر به آسانی حاضر به قطع روابط استیجاری نیست و اگر ملزم به برهم زدن این رابطه باشد حق کسب و پیشه و تجارت دراین میان از اهمیت زیادی برخوردار است براین اساس موارد فسخ و تخلیه را نه ازجهت اینکه در اختیار موجر یا مستأجر است بلکه از جهت پرداخت حق کسب و پیشه که در تخلیه اماکن تجاری از اهمیت ویژه برخوردار است مورد بحث قرار خواهیم داد ( تخلیه ملک تجاری )

گفتار اول: تخلیه به جهتاحداث ساختمان

مقنن ضمن تحمیل رابطه استیجاری به موجربعد از اتمام مدت اجاره مواردی را در ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 پیش بینی کرده است که مطابق آنها موجر می تواند با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر به اجاره را برهم زده و ملک خود را تخلیه نماید یکی از این موارد بند یک ماده فوق الذکراست که براساس این بند موجر می تواند برای تجدید بنای ملک خود تقاضای تخلیه ملک را بنماید شرطی که برای تخلیه در این مورد توسط قانونگذار پیش بینی شده است ارائه گواهی یا پروانه ساختمانی از سوی شهرداری می باشد ولی چنانچه از صدور ماده برمی آید علاوه بر گواهی ساختمانی شرط دیگری نیز لازم است که آنهم اتمام مدت اجاره می باشد به این ترتیب موجر در مدت اجاره نمی تواند درخواست تخلیه نماید.لذا در صورت ارائه گواهی ساختمانی به دادگاه حکم تخلیه صادر می گردد.

گفتار دوم : تخلیه به جهت نیاز شخصی

مورد دیگری که مطابق بند دوم ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 موجر می تواند تقاضای تخلیه نماید نیاز شخصی وی به محل مورد اجاره است بنابراین در این مورد موجر مدارک و دلایل خود را تقدیم دادگاه خواهد نمود تشخیص اصل نیازمندی موجر به آن مکان با دادگاه است که دادگاه در خصوص احراز نیاز خواهان می تواند از دلایل و قرائن و امارات مختلف استفاده نماید. حال اگر موجر مالک ششدانگ ملک استیجاری نباشد نمی تواند تقاضای تخلیه به علت نیاز شخصی نماید.

گفتار سوم : تخلیه به جهت سکونت

برابر بند سوم ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 مالک می تواند برای سکونت خود یا یکی از اشخاص ذکر شده در بند چهار درخواست تخلیه ملک را بنمایدکه به نظر می رسد اولین شرطی که برای تحقق این سند لازم است مناسب بودن ملک تجاری برای سکنی است به این ترتیب اگر ملک تجاری برای سکنی مناسب نباشد درخواست تخلیه از این جهت فاقد محمل قانونی خواهدبود و نکته دیگر اینکه اشخاص یادشده در این ماده جنبه حصری دارند و مالک نمی تواند به خاطر موارد دیگر مثل نوه یا برادر درخواست تخلیه نماید. (تخلیه ملک تجاری)

گفتار چهارم: تخلیه به جهت عدم موافقت مالک بهانتقال

مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد و شرط انتقال برای مستأجر قید شده باشد وی می تواند با انتقال حق کسب و پیشه،تمام آن را از منتقل الیه بگیرد.در صورتی که چنین شرطی برای مستأجر وجود نداشته باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد یا اجاره نامه غیررسمی باشد و موجر راضی به انتقال نباشد در صورتی که خود خواهان مالک باشد موظف است با پرداخت کامل حق کسب و پیشه ملک را تصرف نماید.

مبحث دوم: تخلیه با سقوط نصف حق کسب و پیشه و تجارت

ماده 19 قانون روابط موجرو مستأجر شرایط و مقرراتی را برای انتقال منافع عین مستأجره قرار داده است که در صورت انتقال برابر شرایط، موجر یا منتقل الیه ملزم به پرداخت تمام حق کسب و پیشه هستند لیکن در صورتی که بدون رعایت شرایط مقرر مستأجر اقدام به انتقال حق کسب و پیشه نماید براساس صراحت تبصره یک ماده یاد شده مستأجر یا متصرف مستحق نصف حق کسب و پیشه خواهد بود. ( تخلیه ملک تجاری )

download (5)

مبحث سوم: تخلیه با سقوط کامل حق کسب و پیشه و تجارت

در این مبحث به مواردی می پردازیم که حق کسب و پیشه مستأجر ساقط شده است:

گفتار اول: تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط

یکی از مسائلی که براساس شق8ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب56در مناسبات بین موجر و مستأجر موجبات فسخ اجاره توسط موجر را فراهم می آورد و مضاف بر آن در اماکن تجاری حق کسب و پیشه وتجارت مستأجر را نیز ساقط می کند، تعدی و تفریط توسط مستأجر نسبت به عین مستأجره می باشد.

مستأجر موظف است هرچه که در قرارداد ذکر شده انجام دهد و از موارد ممنوعه برابر قرارداد نیز احتراز نماید بنابراین در صورتی که مستأجر وظایف قانونی خود را انجام ندهد مرتکب تفریط گردیده و در مواردی که از حدود اذن یا متعارف تجاوز نماید تعدی حادث شده است.

آنچه از رویه حاضر دادگاهها بدست می آید و تا حدودی می تواند در این باب رهگشا باشد این است که تغییرات جزیی که برای استفاده بهتر از عین مستأجره، صورت می گیرد تعدی و تفریط محسوب نمی شود البته در صورتی که طرفین در قرارداد معترض موضوع نشده باشد زیرا در این صورت تعیین تکلیف موضوع در قرارداد، مستأجر موظف به انجام تعهدات قراردادی می باشد و متعارف بودن یا نبودن موثر در تمام نخواهد بود.

خراب کردن دیوارهای داخلی عین مستأجر، برای ایجاد فضای بزرگ با توجه به اینکه ممکن است به اصل بنا خسارت وارد کند از لحاظ عرفی تعدی و تفریط می باشد لیکن تقسیم عین مستأجره یا فیبر و دیوارهای آلومینیومی که استحکام بنا را تهدید نکند تعدی و تفریط محسوب نمی شود.

گفتار دوم: تخلیه به علت تغییر شغل

مورد دیگری که انجام آن توسط مستأجر موجب سقوط حق کسب و پیشه و تجارت وی خواهد بود تغییر شغل است که در بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 به شکل ذیل مورد توجه قرار گرفته است:

«در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.»

برای اینکه تغییر شغل موجب فسخ اجاره و نهایتاً سقوط حق کسب و پیشه شود لازم است اجاره نامه شغل یا مشاغلی که مستأجر باید به آن اشتغال داشته باشد قید گردد و الا تغییر شغل بی معنا خواهد بود. برای اینکه تغییر شغل مجازات سقوط حق کسب و پیشه را در پی داشته باشد باید اختیاری و بدون حکم قانون باشد لذا اگر فردی مغازه ای را برای مشروب فروشی اجاره نموده بعد از انقلاب تغییر شغل دهد چون تغییر شغل اختیاری نبوده عواقب قانونی را نیز در پی نخواهد داشت اگر مستأجر اقدام به تغییر شغل برخلاف شغل یا مشاغل معین در اجاره نامه نماید بطوریکه شغل لاحق از لحاظ عرفی مشابهتی با شغل سابق نداشته باشد در این خصوص مدت زمان تغییر شغل اهمیت ندارد به عبارت دیگر اگر مستأجر بعد از مدتی به شغل سابق برگردد بازهم تغییر شغل تحقق یافته است و مجازات سقوط حق کسب و پیشه را نیز در پی خواهد داشت.تنها طریقی که مستأجر با اتکاء به آن می تواند ضمن تغییر شغل از عواقب سوء آن در امان باشد تغییر شغل به شغل مشابه است که قسمت اخیر سند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر به این مهم اذعان دارد و می توان گفت تشخیص و تعیین شغل مشابه را طبق عرف بررسی نمود و برخی نیز اعتقاد دارند وحدت اتحادیه صنفی در شغل از موارد مشابهت در شغل می باشد.

گفتار سوم: تخلیه به لحاظ تخلف از شرط

از دیگر موارد سقوط حق کسب و پیشه و تجارت تخلیه به لحاظ تخلف از شرایط مندرج در اجاره نامه است اگر مستأجر به هر نحو از یکی از شرایط شفاهی یا کتبی مقرر بین خود و موجر عدول نماید و بر خلاف شرط عمل کند موجر می تواند با اثبات وجود آن شرط در صورت کتبی بودن با ارائه سند و درخواست ارجاع امر به کارشناسی برای اثبات تخلف از شرط موضوع را پیگیری نماید.

گفتار چهارم: تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها

از مواردی که مقنن در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56به آن توجه ویژه ای داشته است و هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت آن باقی نگذاشته است مال الاجاره عین مستأجره می باشد بطوریکه در ماده 6 قانون موصوف قانونگذار با تعیین یک مدت 10 روزه از اول ماه مستأجر را مکلف به پرداخت اجاره به موجر یا نماینده قانونی او نموده است.در این میان عدم وجود اجاره نامه بین موجر و مستأجر یا اتمام مدت اجاره نیز نمی تواند بهانه ای برای عدم پرداخت به موقع اجور باشد چه اینکه تکلیف در هر کدام از موارد مشخص گردیده و حتی در صورت انقضاء مدت اجاره،مستأجر مکلف به پرداخت اجرت المثل به اندازه اجرت المسمی است و در صورت عدم وجود اجاره نامه بین موجر و مستأجر اجاره باید به میزانی که بین طرفین مقرر گردیده یا حتی عملی شده پرداخت گردد. ( تخلیه ملک تجاری )

گفتار پنجم: تخلیه به لحاظ امتناع مستأجر از تنظیم اجاره نامه

یکی دیگر از مواردی که از لحاظ عرفی کمتر مورد توجه مستأجر قرار می گیرد و ممکن است موجر با استفاده از غفلت مستأجر با طرح دعوی موجبات سقوط حق کسب و پیشه و تجارت وی را فراهم آورد موضوع بند حاضراست چه بیشتر مردم به دلایل مختلف از جمله ناآشنایی با قانون چنین مواردی را جدی نمی گیرند که در نهایت این قصور منجر به سقوط حق کسب و پیشه و تجارت می شود.

برابر ماده 7 قانون رو ابط  موجر و مستأجر مصوب سال 56 در صورت عدم وجود اجاره نامه بین موجر و مستأجر یا انقضاء مدت یا اختلاف در خصوص تنظیم اجاره نامه هر کدام از طرفین می توانند برای تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند و از تاریخ حکم قطعی طرف یکماه باید اجاره نامه را تنظیم کنند هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی ازطرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یکسال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتیکه عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر می کند و این حکم قطعی است.

فهرست