9:00 - 20:00

ساعات کاری موسسه - شنبه الی پنج شنبه

۸۸۵۴۳۰۸۴-6

مشاوره تلفنی رایگان

 

دستور تخلیه

 شرایط اجرای احکام عبارت است از:

۱-قطعی بودن حکم:

همانطور که در بحث ماهیت دستور تخلیه گفته شد، دستور تخلیه حکم نمی باشد. بنابراین شرایط اجرای احکام نیز در مورد آن مطرح نمی باشد.

۲- تقاضای صدور اجراییه

با توجه به اینکه دستور تخلیه حکم نمی باشد. طبق ماده ۶ آیین نامه اجرایی «اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد».

۳-ابلاغ رای دادگاه به طرفین دعوی.

برای اجرای دستور تخلیه نیاز به ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر است. دستور تخلیه بوسیله مامور اجرا به مستاجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد ابلاغ می شود.

مگر اینکه طرفین قرارداد اجاره محل دیگری را برای ابلاغ تعیین کرده باشند (ماده ۵ آیین نامه اجرایی). مامور اجرا باید از زمان وصول دستور تخلیه در ظرف ۲۴ ساعت آن را به شخص مستاجر ابلاغ کند و در نسخه دوم آن از او رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید کند (ماده ۶ آیین نامه اجرایی). «چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمیز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ می شود».(ماده ۷ آیین نامه اجرایی). هر گاه بستگان یا خادمان مستاجر نیز در محل حضور نداشته باشند و یا از دادن رسید امتناع کنند، مامور مفاد دستور تخلیه و اینکه در ظرف ۳ روز باید محل را تخلیه کنند را در اعلامیه ای نوشته و به محل عین مستاجره الصاق می کند.اگر مستاجر در ظرف این ۳ روز تخلیه نکند،مامور اجرا به عنوان ضابط قوه قضاییه به تخلیه محل مبادرت می کند.

مهلت های مقرر در قانون جهت تخلیه

۲-۲- با نگاه به قوانین و آیین نامه  هایی که بعد از قانون مدنی در مورد اجاره به تصویب رسیده اند متوجه می شویم که در اکثر آنها مستاجر در هنگام تخلیه مهلت داده شده است:در ماده ۱۲ آیین نامه تثبیت قیمت ها مصوب سال ۱۳۲۲ به مستاجر یک ماه و دو ماه داده شده است. در ماده ۱۵ آیین نامه اصلاحی سال ۱۳۲۴ به مستاجر مهلت های ده روز و دو ماه داده شده است.در ماده ۱۶ قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۳۹ به مستاجر مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه تجاوز نمی کند داده شده است. در ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به مستاجر مهلتی که از ده ورز کمتر و از دو ماه بیشتر نمی شد، داده است. بالاخره ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ مقرر داشت: «در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد،می تواند مهلتی را برای مستاجر قرار دهد».

قانون مدنی نیز بطور کلی در ماده ۲۷۷ به دادرسان اجازه داده که با توجه به وضعیت مدیون به او مهلت عادله یا قرار اقساط بدهند.اما قانون جدید روابط موجر و مستاجر مقرر داشته در ظرف یک هفته باید تخلیه صورت گیرد و با توجه به اینکه وصول دستور به مامور اجرا و ابلاغ آن وقت می گیرد، آیین نامه مقرر داشته مامور اجرا به مستاجر اعلام می کند در ظرف ۳ روز باید تخلیه کند،در غیر اینصورت در روز و ساعت معین تخلیه صورت می گیرد (مواد ۶ و ۸ آیین نامه اجرایی).

هنگام تصویب قانون برخی از نمایندگان پیشنهاد کردند یک هفته به یک ماه یا دو ماه تغییر یابد و استدلال کردند دادگاهها نمی توانند ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر کند و حالت های اضطراری مستاجر در نظر گرفته نشده است.اما نمایندگان دیگر،همچنین نمیانده دولت با این پیشنهادات مخالفت کردند و معتقد بودند از آنجا که دادگاه رسیدگی ماهوی نمی کند،صدور دستور تخلیه در یک هفته ممکن است و دادن مهلت بیشتر به مستاجر خلاف شرع است و موجب می شود موجران از اجاره دادن اماکن خالی خودداری کنند.

به موجب ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی: «چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه، مراجع قضایی و دوایر اجرایی ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت حداکثر یک ماه موافقت کند».

همانگونه که ملاحظه می شود با اینکه قانون اشاره ای به دادن مهلت به مستاجر نکرده است، آیین نامه برای یک وضعیت اضطراری مقرر داشته که ممکن است به مستاجر حداکثر یک ماه مهلت داد. با توجه به اینکه عبارت «وقوع حوادث غیرمترقبه» قابل تفسیر مضیق و موسع است، دامنه اجرای این ماده ممکن است کم یا زیاد شود.

توقیف عملیات اجرایی تخلیه

در مواردی ممکن است عملیات اجرایی تخلیه متوقف شود و آن موردی است که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه صادر شود. به موجب ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی «در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند. در اینصورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود». خیلی دشوار است که مستاجر بتواند از این طریق جلوی عملیات اجرایی تخلیه را بگیرد. چرا که پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، او می بایست در ظرف سه روز محل را تخلیه کند و در غیر اینصورت مامور اجرا دستور تخلیه را اجرا می کند. بنابراین چگونه ممکن است مستاجر در ظرف سه روز دادخواست خویش را به دادگاه تقدیم کند و دادگاه هم در همان مدت سه روز تشکیل جلسه دهد و در صورتیکه ادعای خواهان را مدلل تشخیص دهد، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند. مگر اینکه دادگاهها بدون آنکه مستاجر دادخواست داده باشد درخواست توقیف عملیات اجرایی را از طرف مستاجر بپذیرد و در صورتیکه دلایل او را قوی تشخیص دادند، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کنند.و یا آنکه وقتی مستاجر دادخواست داد و هنوز به موجر ابلاغ نشده است، به درخواست او مبنی بر توقیف عملیات اجرایی رسیدگی کنند و در صورتیکه دلایل او را قوی تشخیص دادند قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کنند. همچنین به نظر می رسد در صورتیکه مستاجر در این راه با مشکل مواجه شود، بهترین راه اقدام از طریق دادرسی فوری است.

شرح مختصر پرونده ای در خصوص تخلیه

با پایان گرفتن بحث پیرامون تخلیه از طریق دادگستری به یک نمونه عملی اشاره می شود. لازم به ذکر است که این موضوع قبل از تنظیم و ابلاغ آیین نامه اجرایی واقع شده است:

قرارداد اجاره ای در تاریخ ۱۳۷۷/۰۴/۳۱ منعقد شد و به موجب آن یک دستگاه آپارتمان برای مدت یازده ماه به اجاره داده شد. سه نفر به عنوان شاهد زیر قرارداد را امضا کردند. با پایان گرفتن مدت اجاره،موجر چندین بار از مستاجر خواست محل را تخلیه کند، اما او خودداری می کرد.در نتیجه در تاریخ ۱۳۷۸/۰۴/۰۷ موجر به موجب درخواستی از حوزه قضایی اسلامشهر تقاضای صدور دستور تخلیه را کرد. در همان روز دادرس شعبه دوم دادگاه عمومی اسلامشهر به فرمانده پاسگاه نیروی انتظامی شهرک واوان نوشت :«…با توجه به شکایت شاکی خصوصی و قرارداد اجاره استنادی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، مادتین ۱و۲ و۳ قانون مارالذکر، با هماهنگی لازمه، پس از تودیع ودیعه مستاجر و با رعایت موازین مقرر در قانون فوق الذکر به تخلیه منزل شاکی اقدام معمول و نتیجه به نظر برسد».

موجر همان روز دستور تخلیه را به پاسگاه نیروی انتظامی ارائه کرد. در ساعت ۱۶ موجر و مستاجر در پاسگاه نیروی انتظامی حاضر شدند. با مذاکرات اصلاحی ای که صورت گرفت موجر موافقت کرد بیست روز به مستاجر مهلت دهد و مستاجر نیز متعهد شد تا تاریخ ۷۸/۰۴/۲۷ آپارتمان را تخلیه کند.

همانگونه که ملاحظه شد درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه در یک روز صورت گرفت و حتی در همان روز برای اجرای دستور تخلیه اقدام شد و این در تاریخ دادرسی ایران بی سابقه است.


موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی در راستای اهداف و خط مشی خود مبنی بر پیشگیری از اختلافات و نهایتاً کاهش حجم دعاوی در مراجع قضائی و اداری و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری و مشاورین حقوقی مورد اعتماد در زمینه دستور تخلیه ، خدمات حقوقی تخصصی خویش را ارائه می نماید. برای بهره گیری از این خدمات می توانید با موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمائید.

 

تماس با موسسه
۰۲۱۸۸۵۴۳۰۸۶
Thanks for signing up. You must confirm your email address before we can send you. Please check your email and follow the instructions.
×
×